SAP Valencia 537/2019, 15 de Noviembre de 2019
| Ponente | MARIA MESTRE RAMOS |
| ECLI | ES:APV:2019:6280 |
| Número de Recurso | 658/2019 |
| Procedimiento | Recurso de apelación |
| Número de Resolución | 537/2019 |
| Fecha de Resolución | 15 de Noviembre de 2019 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Valencia, Sección 6ª |
AUDIENCIA PROVINCIAL VALENCIA SECCIÓN SEXTA
ROLLO DE APELACIÓN 2019-0658
SENTENCIA N.º 537
Ilmos. Sres.: Presidente
D. JOSE ANTONIO LAHOZ RODRIGO Magistradas
DOÑA MARÍA MESTRE RAMOS
DOÑA M. EUGENIA FERRAGUT PÉREZ
En la ciudad de Valencia a quince de noviembre del año dos mil diecinueve.
La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los Iltmos. Sres. Magistrados anotados al margen, han visto el presente recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de fecha 9 de mayo de 2019 dictada en AUTOS DE JUICIO ORDINARIO 514-2017 tramitados por el Juzgado de Primera Instancia Uno de los de Picassent, entre partes en el recurso, como APELANTE-DEMANDADA LA ENTIDAD MERCANTIL BENIRAHAL SL, representada por el Procurador de los Tribunales D. Rafael Francisco Alario Mont, asistido del Letrado D. Juan Cuenca Tolosa y, como APELADA-DEMANDANTE, DON Jose Manuel, representada por el Procurador de los Tribunales D. Manuel Vidal Sánchez, asistida del Letrado D. Eduardo Nicolau Miñana.
Es Ponente la Ilma. Sra. Magistrada DOÑA MARIA MESTRE RAMOS.
La Sentencia de fecha 9 de mayo de 2019 contiene el siguiente Fallo:
"Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por D. Jose Manuel, representado por el Procurador de los Tribunales D. Manuel Vidal Sánchez, contra BENIRAHAL, S.L., representado por el Procurador de los Tribunales D. Rafael Francisco Alario Mont; debo declarar y declaro resuelto el contrato de opción de compra suscrito entre las partes en fecha 2 de febrero de 2016, y debo condenar y condeno a BENIRAHAL, S.L. a abonar a D. Jose Manuel la suma de 2.517, 34 euros, más intereses legales desde la interposición de la demanda. Sin condena en costas.
Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. Rafael Francisco Alario Mont en nombre y representación de BENIRAHAL, S.L., contra D. Jose Manuel y BENIRAHAL, S.L. debo condenar y condeno a D. Jose Manuel a abonar a BENIRAHAL, S.L. la suma de 4.000 euros, más intereses legales desde la interposición de la demanda, imponiendo las costas de esta demanda a D. Jose Manuel ".
Notificada la Sentencia, la ENTIDAD MERCANTIL BENIRAHAL SL interpuso recurso de apelación alegando, en síntesis, en primer lugar, su oposición en cuanto que se limite la condena por dicho concepto al importe de los recibos de agua girados y devueltos por la apelante y que se limita a 2.159,18 euros, pues debía
ser el demandante quien acreditara que el recibo pagado a la Comunidad de Regantes se correspondía con el periodo de posesión de las fincas por la apelante.
En segundo lugar, error en la apreciación de la prueba respecto a la opción de compra.
1) La juzgadora no era la mas idónea para juzgar un asunto que conoció en 2016 y en el que se dictó sentencia de desahucio el 30-11-2016.
No es correcta la interpretación para considerar la vinculación entre contratos la forma de pago de la renta, pues se pactó expresamente que las rentas se considerarían a cuenta del precio de los 80.000 euros, que permaneció inalterado.
2) La voluntad de las partes fue la de no vincular los contratos, y eso se desprende de que el ejercicio de la opción de compra se estableció en seis meses más desde la finalización del arrendamiento.
3) La autorización a realizar mejoras, alteraciones y modificaciones que estimara pertinentes.
4) La renta del primer año, 6000 euros, triplicaba la renta media para una finca de esas características. Periciales y testigo Sr. Leandro .
De ello ha quedado claro que la voluntad de las partes era más vender la finca que alquilarla, si bien se optó por dicha forma por no disponer la parte compradora de dinero.
STS 27-2-1950, 5-6-1951, 26-1-1994, 25-9-1995
El Juzgado dio traslado a la parte contraria, que presentó escrito de oposición.
Las pruebas que se han practicado en primera instancia y que son objeto de nueva valoración por el Tribunal han sido:
-
-Documental 2.-Interrogatorio 3.-Testifical 4.-Pericial.
Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló el día 13 de noviembre de 2019 para deliberación y votación, que se verificó, quedando, seguidamente, para dictar resolución.
Se han observado las prescripciones legales.
Se aceptan los fundamentos de derecho de la resolución apelada en lo que no se oponga a los contenidos en esta.
La cuestión planteada por la parte apelante, ENTIDAD MERCANTIL BENIRAHAL SL en virtud del recurso de apelación interpuesto, es resolver si procede condenar exclusivamente a la demandada a abonar
2.159, 18 euros y estime la reconvención, declarando la vigencia del contrato de opción de compra suscrito con fecha 2-febrero-2016.
El juzgador de instancia consideró:
"PRIMERO.- Se ejercita por la parte actora una acción de resolución contractual del contrato de opción de compra sobre las fincas rústicas detalladas en la demanda y suscrito entre las partes en fecha 2 de febrero de 2016, y una acción de reclamación de daños y perjuicios por importe de 30.279, 10 euros correspondientes al valor de determinados trabajos a realizar en las citadas fincas como consecuencia de no haber sido ejecutados por la mercantil demandada durante el tiempo en que estuvo en posesión de la finca, así como por los perjuicios derivados de haber arrancado determinados árboles y por haber cambiado la variedad de los naranjos plantados. Se reclaman asimismo 2.517, 34 euros correspondientes al agua utilizada y consumida por la demandada durante el tiempo que estuvo en posesión de la finca y la suma de 2.000 euros correspondiente a la renta de diciembre de 2016.
Frente a la pretensión actora la parte demandada alega, en síntesis, que la voluntad de las partes al tiempo de suscribir el contrato de arrendamiento de finca rústica era el de formalizar una compraventa y por este motivo se suscribieron dos contratos diferentes y desvinculados(el de arrendamiento y el de opción), y en consecuencia sostiene que pese a haberse resuelto el contrato de arrendamiento subsiste su derecho al ejercicio de la opción de compra sobre la finca, cuya declaración judicial pretende por vía de reconvención. Ycon respecto a las sumas reclamadas en concepto de indemnización niega adeudarlas por considerar que BENIRAHAL, S.L. recibió la finca en muy mal estado y que hubo de incurrir en cuantiosos trabajos para proceder a su explotación, y con respecto a los injertos de la variedad Tango manifiesta que los mismos constituyen una mejora para la finca, que la arrendataria se encontraba facultada para realizar según el contrato suscrito
entre las partes. Niega adeudar suma alguna por agua así como tampoco los 2.000 euros que se le reclaman en concepto de renta del mes de diciembre de 2016, cuando el contrato ya había sido judicialmente resuelto.
No discuten las partes, y debe servir como punto de partida, que en fecha 2 de febrero de 2016 suscribieron un contrato de arrendamiento de finca rústica, siendo el actor D. Jose Manuel el arrendador y la mercantil demandada, BENIRAHAL, S.L., la arrendataria. Este contrato de arrendamiento fue resuelto por sentencia dictada por este Juzgado en la que, con estimación de la demandase accedió a la declaración de resolución contractual interesada por el actor, por falta de pago, y además se condenó a BENIRAHAL, S.L. al desalojo del inmueble y al pago de 2.000 euros.
Sentado lo anterior, y habiendo quedado resuelto el contrato de arrendamiento, discuten las partes si el derecho a ejercitar la opción de compra concedida por el arrendador a la arrendataria quedaría o no subsistente. Mientras el actor defiende que dicho derecho se habría resuelto con la resolución del contrato de arrendamiento, habida cuenta de la vinculación entre el arrendamiento y la opción, BENIRAHAL, S.L. defiende la desvinculación entre ambos contratos y la subsistencia de su derecho a optar por la adquisición de la finca.
Para resolver sobre la cuestión controvertida debemos estar al análisis de la prueba practicada y a las normas que distribuyen la carga de dicha de prueba que se consagran en el artículo 217 de la LEC. Así, de la prueba documental resulta que las partes, en fecha 2 de febrero de 2016 suscribieron dos documentos. El primero denominado "contrato de alquiler de finca rústica" y aportado como documento n.º 6 de la demanda, y un segundo documento que denominaron "contrato de opción de compra" y que fue aportado por la actora como documento n.º 18. Si bien esta circunstancia, que como hemos visto no resultadiscutida por las partes, permitiríapensar en una desvinculación absoluta entre ambos negocios jurídicos, la controversia que nos ocupa nos exige verificar este extremo y examinar el contenido de dichos documentos, así como las circunstancias en las que los mismos fueron suscritos, según el resultado de la prueba.
En este sentido, del primero de los documentos, y a pesar de la denominación del contrato sin mención alguna a la opción de compra ("contrato de alquiler de finca rústica"), consideramos que resulta con claridad la voluntad de las partes de suscribir un contrato de arrendamiento que incorporaba una opción de compra. Así, en el segundo de los expositivos del contrato las partes manifestaban que "Que la mercantil BENIRAHAL, S.L., en adelante la ARRENDATARIA, está interesada en proceder al arrendamiento de la finca reseñada en el expositivo anterior así como adquirir un derecho de opción de compra sobre la misma." También en las estipulaciones existen constantes referencias y regulación del ejercicio de la opción de compra, de modo que en la estipulación segunda y a propósito del plazo contractual se regulaba que...
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