SAP Barcelona 2/2020, 10 de Enero de 2020
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 2/2020 |
| Fecha | 10 Enero 2020 |
Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 539/2018 -4
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 6 de Gavà
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 185/2015
Parte recurrente/Solicitante: Sebastián
Procurador/a: JOSE MARIA RAMIREZ BERCERO
Abogado/a: MARIA JOSÉ PERIS BOZA
Parte recurrida: Sixto, Marisa
Procurador/a: RAFAEL ROS FERNANDEZ
Abogado/a: LAURA NAVARRO LOPEZ
SENTENCIA Nº 2/2020
Magistrados:
JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT M DELS ANGELS GOMIS MASQUE FERNANDO UTRILLAS CARBONELL MARIA DEL PILAR LEDESMA IBAÑEZ
Barcelona, 10 de enero de 2020
Ponente : Juan Bautista Cremades Morant
En fecha 2 de mayo de 2018 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario nº 185/2015 remitidos por la Sección Civil del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 6 de Gavà a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a JOSE MARIA RAMIREZ BERCERO, en nombre y representación de Sebastián contra Sentencia de fecha 13/02/2018 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a RAFAEL ROS FERNANDEZ, en nombre y representación de Sixto y Marisa .
El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:
"Que con desestimación integra de la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. Jose María Ramirez Bercero, en nombre y representación de Sebastián absuelvo a D. Sixto y a Dª Marisa, demandados en este proceso, de las pretensiones de la demanda.
Condeno a D. Sebastián al pago de las costas derivadas del presente procedimiento."
El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.
Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 11/12/2019.
En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.
Se designó ponente al Magistrado Juan Bautista Cremades Morant .
La demanda rectora, formulada el 25.3.2015, va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se declare la resolución (1) del contrato de arrendamiento de fecha 4/5/2010 de la vivienda sita en la C/ DIRECCION000, NUM000 de Begues por la no realización por el arrendador de las reparaciones necesarias, referidas a caldera, calefacción y pavimento exterior ( arts. 1101, 1124 y 1554.2º CC en relación con el 21.1 LAU) y (2) de la opción de compra vinculada, con la consiguiente devolución de la prima de opción de compra de 66.000 €, condenando a los demandados, D. Sixto y Dª Marisa, a "estar y pasar por dicha declaración" (sic). A dicha pretensión se opusieron éstos, negando cualquier incumplimiento por su parte, y sí por parte del actor (impago de la renta), que arrendamiento y opción son dos contratos diferenciados, que no existen las patologías que justifiquen la demanda, que formuló desahucio por falta de pago, en trámite, habiendo ya recaído sentencia, a la que se aludirá.
Por auto de 11.1.2016 se declara la carencia sobrevenida de objeto (ambas partes solicitaron la resolución del contrato de arrendamiento) y el archivo del procedimiento, con imposición de las costas al actor. Frente a dicha resolución se alza el actor alegando la existencia de indefensión (al no poder probar los incumplimientos del arrendador) y abuso de derecho en la interposición de la demanda de desahucio y, en todo caso, no procede la imposición de las costas.
Por auto de esta Sala de 12.9.2017, se acuerda estimar el recurso, revocando y dejando sin efecto aquella resolución, debiendo seguir las actuaciones su curso con la celebración del juicio, sin declaración sobre las costas causadas, en base a que el referido auto al acordar el archivo, provoca en el actor una efectiva indefensión, privándole de la tutela judicial respecto de las pretensiones deducidas en la demanda (si el arrendador incurrió en incumplimiento, si éste tiene alcance resolutorio, y las consecuencias que de ello puedan derivarse, respecto de la devolución de la suma entregada como prima de la opción de compra).
La sentencia de instancia desestima íntegramente la demanda, con expresa imposición de las costas al actor. Frente a dicha resolución se alza éste por error en la apreciación de la prueba pues, el presupuesto presentado no fue impugnado de contrario, reconociendo implícitamente las deficiencias, lo que motivó en su momento una rebaja de 150.000 € en el precio de la vivienda y su testigo no mantiene con él ninguna relación de prestación de servicios, disintiendo de la valoración de los peritos, con lo que, prácticamente, se reproduce en esta alzada, el debate planteado en la instancia, para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio.
Conviene partir de una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados:
1) la realidad del contrato de arrendamiento de 4.5.2010 con opción de compra (hasta el 4.8.2011) sobre vivienda familiar aislada sita en la C/ DIRECCION000, NUM000 de Begues, por una renta mensual de 2000 € (3000 de no ejercitarse la opción); el precio de la opción se fijó en 780.000 €, con una prima de 66.000 €, más (de no ejercitarse la opción en plazo) otros 1000 € mensuales; asimismo, se pactó una cláusula penal, en el sentido de que, de no ejercitarse la opción en el plazo estipulado, el arrendador/propietario haría suyas las cantidades abonadas en concepto de prima de opción (cláusula 4ª); conforme al contrato de arrendamiento, el arrendatario declara conocer las características y estado de conservación de la vivienda y aceptarlas expresamente y se obliga a mantenerlas en perfecto estado, siendo de cuenta del arrendatario los gastos de conservación y reparación de las instalaciones de agua, gas, electricidad y calefacción; en fin, conforme al pacto 4º, de no ejercitarse en plazo la opción, "las cantidades pagadas, en concepto de prima de opción, las hará suyas la parte arrendadora en su totalidad, sin perjuicio de que la parte arrendataria pueda continuar
hasta la finalización de la vigencia del contrato de arrendamiento, en cuyo caso, ... el precio del arrendamiento quedará establecido en la cantidad de 3000 € mensuales, subsistiendo los demás derechos y obligaciones establecidas en el presente contrato de arrendamiento..." (sic).
2) En 11.7.2011, se novó el plazo de ejercicio de la opción, ampliándolo hasta el 4.11.2011, permaneciendo inalterables el resto de cláusulas del arrendamiento.
3) en esa última fecha, se convino entre las partes, una nueva ampliación del plazo para el ejercicio de la opción, hasta el 4.5.2015, así como la modificación de la renta desde enero 2013 diciembre hasta la finalización del contrato, fijándose en 2500 €, con la siguiente cláusula penal: "Queda sin efecto alguno, el apartado d) de la CLAUSULA ADICIONAL TERCERA del contrato de arrendamiento ...de 4.5.2010, por lo que no se computará a cuenta del precio ninguna parte del arrendamiento pagado hasta la fecha ni en la cantidad que se satisfagan hasta el momento en que se ejerza la acción por la parte arrendataria" (f. 117 y ss). Tanto el contrato como las novaciones fueron redactadas por el arrendatario, según reconoció en el juicio.
4) Llegado el 4.5.2015, no fue ejercitada la opción (en este sentido, ha de recordarse que el establecimiento de plazo para el ejercicio de la opción, transcurrido el cual, no podrá válidamente pretenderse el ejercicio del derecho, este plazo es de caducidad - SSTS. 26.1.1988, 9.10.1989, 30'.6.1994,..-, lo que no puede confundirse con el plazo para el ejercicio de la opción ante los Tribunales, así la STS. 14.2.1995).
5) Asimismo, desde agosto 2014 no se abona cantidad alguna en concepto de renta, adeudando en marzo de 2015 la suma de 14.000 € (2000 x 7 meses) ; el arrendatario remite correos electrónicos aludiendo ya a la imposibilidad de hacer frente a los pagos e...
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