SAP Asturias 135/2019, 5 de Abril de 2019
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 05 Abril 2019 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Asturias, seccion 6 (civil) |
| Número de resolución | 135/2019 |
AUD.PROVINCIAL SECCION SEXTA
OVIEDO
SENTENCIA: 00135/2019
Modelo: N10250
C/ CONCEPCION ARENAL, 3 - 4ª PLANTA
Tfno.: 985968754 Fax: 985968757
N.I.G. 33044 42 1 2018 0007081
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000090 /2019
Juzgado de procedencia: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N.4 de OVIEDO
Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000496 /2018
Recurrente: SOTIELLO XXI SL
Procurador: EVA CORTADI PEREZ
Abogado: RAMON IVAN ROBLES GONZALEZ
Recurrido: COMUNIDAD PROPIETARIOS CALLE000 NUM000
Procurador: ANTONIO SASTRE QUIROS
Abogado: ENRIQUE VALDÉS JOGLAR
RECURSO DE APELACION (LECN) 90/19
En OVIEDO, a cinco de Abril de dos mil diecinueve. La Sección Sexta de la Audiencia Provincial, compuesta por, los Ilmos. Srs. Dª María Elena Rodríguez Vígil Rubio, Presidenta, D. Jaime Riaza García y Dª Marta Mª Gutiérrez García, Magistrados; ha pronunciado la siguiente:
SENTENCIA Nº135/2019
En el Rollo de apelación núm. 90/19, dimanante de los autos de juicio civil Ordinario, que con el número 496/18 se siguieron ante el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Oviedo, siendo apelante SOTIELLO XXI S.L., demandante en primera instancia, representada por la Procuradora DOÑA ELENA CORTADI PEREZ y asistida por el Letrado DON RAMON ROBLES GONZALEZ; y como parte apelada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 Nº NUM000, demandada en primera instancia, representada por el Procurador DON ANTONIO SASTRE QUIROS y asistida por el Letrado DON ENRIQUE VALDES JOGLAR; ha sido Ponente la Ilma. Sra. Presidenta, Doña María Elena Rodríguez Vígil Rubio.
El Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Oviedo dictó Sentencia en fecha 2 de Enero de 2019 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:
"Desestimo la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Cortadi Pérez, en representación de la entidad Sotiello XXI, S.L. frente a la Comunidad de Propietarios del edificio nº NUM000 de la CALLE000 de Oviedo y absuelvo a la demandada de los pedimentos contra ella dirigidos en el escrito de demanda.
Con imposición de las costas a la parte demandante."
Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, del cual se dio el preceptivo traslado a las demás partes personadas, conforme a lo dispuesto en el artículo 461 de la vigente Ley, que lo evacuaron en plazo. Remitiéndose posteriormente los autos a esta Sección y señalándose para deliberación, votación y fallo el día 05.04.2019.
En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.
Ejercita la actora, mercantil propietaria del local sito en el bajo del inmueble núm. NUM000 de la C/ CALLE000 de esta ciudad, acción tendente a obtener la declaración de nulidad de los acuerdos adoptados por la C. de Propietarios del mismo, en la Junta Extraordinaria celebrada el día 18 de octubre de 2017, referidos a la denegación de autorización para la realización de las obras de saneamiento, climatización y salida de humos necesarias para la adaptación del citado local al giro de hostelería.
Tal acción se funda en reputar que tales acuerdos eran contrarios al título constitutivo y estatutos de la comunidad que en este caso le autorizaban la realización de las mismas, invocando igualmente que habían sido adoptados con evidente abuso de derecho.
A la misma se acumuló la de indemnización de daños y perjuicios causados por la que estima indebida denegación de ejecución de obras de adaptación, que cifra en 373.992€, y que se funda en haber supuesto esa negativa a autorizar las obras que la mercantil que iba a alquilar el citado local y se había comprometido a asumir los costes de adaptación a restaurante, desistiera de formalizar el contrato con la perdida que ello le supuso no solo de percepción de rentas durante 15 años, los dos primeros de obligado cumplimiento, cuyo importe se reclama, sino del incremento de valor (40%) del local que habría supuesto la ejecución de las obras de acondicionamiento para su uso como restaurante y que cifra en la cantidad 240.000€.
La sentencia de primera instancia, tras rechazar la pretensión de declaración de nulidad pretendida por la CP demandada de las facultades que al local otorga el titulo constitutivo, desestimó igualmente en cuanto al fondo, en su integridad la demanda, al reputar que la acción fundada en la abusividad estaba caducada y que la propuesta de las obras de instalación de chimenea de humos, climatización y saneamiento, a que se refieren los acuerdos objeto de impugnación, no estaba amparada ninguna de ellas por la autorización estatutaria, lo que determinaba que el acuerdo denegatorio de la Comunidad no infringía el título constitutivo.
Recurre tal pronunciamiento desestimatorio la actora, en cuyo escrito de interposición reitera sus pretensiones iniciales a la vez que impugna el mismo, insistiendo en su tesis según la cual las negociaciones y contactos previos habidos entre la misma, la mercantil del Grupo VIPS que pretendía alquilar en firme el local de su propiedad, para la instancia de un negocio de restaurante de la franquicia GINOS, y la propia CP, con intervención de técnicos nombrados por cada una de ellas, sobre la viabilidad de las obras de adaptación y solución constructiva para la instalación de esos elementos necesarios para el saneamiento, climatización y salida de humos, nunca supuso renuncia por su parte a las facultades que le reconoce el titulo constitutivo, sino un intento de llegar a acuerdo con la CP sobre la forma de acometerlas, en cuyo contexto debe situarse la expresión de solicitud de autorización que se contiene en el acta de la Junta y peticiones de celebración, y que respondía además a la exigencia de la entidad que pretendía alquilar el local como condición previa a la firma del contrato.
Se insiste por ello que tal solicitud no empece al hecho de que la totalidad de las obras estén autorizadas por las facultades que al titular del local le reconoce el titulo constitutivo y que nunca existió por su parte acto propio de renuncia a tales facultades.
Partiendo de esa premisa de estar facultada, como titular del local, por el título constitutivo para llevar a cabo las obras denegadas por la CP, y de la doctrina del TS que tras declarar la validez de esas facultades estatutarias, mantiene la necesidad de su interpretación flexible para no imposibilitar la finalidad comercial propia de los locales, ya en cuanto a las distintas soluciones constructivas para acometer esas instalaciones, se razona que todas las propuestas están amparadas por los estatutos, de ahí que la negativa de la CP a autorizarlas es contraria a los mismos, justificando la declaración de nulidad que se postula.
Asi centrados los términos de la impugnación, los hechos relevantes para su resolución de los que ha de partirse y que han de estimarse acreditados con una valoración conjunta de la prueba obrante en autos son los siguientes:
La mercantil actora adquirió en virtud de Escritura de Compraventa de 14 de marzo de 2016, el local sito en el bajo del edificio núm. NUM000 de la C/ CALLE000 de Oviedo, del BBVA, que había albergado una oficina del mismo cerrada años antes.
En la Escritura de Obra nueva y División Horizontal del citado inmueble, otorgada en fecha 26 de noviembre de 1980, en lo que aquí interesa, en el punto 4 de los estatutos, se establece que "El propietario .. del local comercial..." podrá, "... construir chimeneas o huecos para dar toma de aire, ventilación, salida de humos u olores a oficinas. Las chimeneas o huecos deberán salir a través del forjado de sus cubiertas propias, por los ángulos o junto a las paredes de los patios laterales de luces y en supuestos de tratarse de extracción de humos o de olores, constituirse chimeneas que se eleven en todo caso por encima de la cubierta general de la edificación, pero siempre sin perjudicar en manera alguna las luces y vistas de las viviendas, o escaleras a las patios dichos, ni perjudicar los derechos de cualquier naturaleza de los demás copropietarios".
En el punto 10 de tales estatutos o título constitutivo, también se le autoriza al propietario del local para "... utilizar en cualquier momento las instalaciones de calefacción para sus predios..." y en punto 13 la posibilidad en el caso de no tener instalados "...conductos o canalizaciones e instalaciones en general para suministro de agua corriente, energía eléctrica, calefacción, agua caliente, gas ciudad, teléfono, antena colectiva de TV. Y FM- o timbre de llamada dese el portal", para "... realizar a su costa, siempre bajo dirección de título y sin necesidad de consentimiento de la Junta de Condueños" las obras necesarias para dotarlo de tales servicios y conectarlos con los general de la edificación.
No contempla el citado título constitutivo la existencia de limite o prohibición alguna respecto al giro de negocio a desarrollar en el local, de modo que su destino a la hostelería ha de reputarse no solo autorizado sino implícitamente previsto en el mismo, en cuanto es este tipo de giro negocial, el que requiere la instalación de chimeneas de extracción de humos a que anteriormente se ha hecho referencia.
En junio del año 2017, la actora tiene una propuesta en firme de alquiler de tal local a la entidad mercantil, Sigla S.A., perteneciente al "Grupo VIPS", para instalar en el mismo un restaurante de la marca GINOS, con una carta de intenciones aceptada, respecto a la duración de tal contrato, 15 años con dos de obligado cumplimiento, obras de adaptación a cargo de la misma, y el precio de renta mensual el primer año de 5333€ más IVA y 5833, el segundo y a partir de tercero 6000€, mas IPC los años sucesivos, (doc. 3 y 4 demanda f. 83 y 84 de los autos...
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ATS, 29 de Septiembre de 2021
...contra la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Oviedo (Sección 6ª),con fecha 5 de abril de 2019, en el rollo de apelación nº 90/2019, dimanante de juicio ordinario nº 496/2018, del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Se tuvo por interpuesto el recurso, acordándose la remisión d......