SAP Guadalajara 234/2007, 31 de Octubre de 2007
| Ponente | MARIA ANGELES MARTINEZ DOMINGUEZ |
| ECLI | ES:APGU:2007:418 |
| Número de Recurso | 269/2007 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 234/2007 |
| Fecha de Resolución | 31 de Octubre de 2007 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Guadalajara, Sección 1ª |
SENTENCIA Nº 234/07En Guadalajara, a treinta y uno de Octubre de dos mil siete.
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 1 de la Audiencia Provincial de GUADALAJARA,
los Autos de JUICIO VERBAL 587/2006, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 5 de
GUADALAJARA, a los que ha correspondido el Rollo 269/2007, en los que aparece como parte
apelante D. Gaspar representado por el Procurador D. ANDRES
TABERNE JUNQUITO, y asistido por la Letrado Dª. TERESA FERNANDEZ PEREZ, y como parte
apelada COMUNIDAD PROPIETARIOS DE LA DIRECCION000 , representado por el Procurador
D. JOSE MIGUEL SANCHEZ AYBAR, y asistido por la Letrado Dª. ROSA MARIA SERRANO
BALLESTER, y Dª. Remedios , sobre reclamación de cantidad, y siendo
Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª. Mª ANGELES MARTÍNEZ DOMÍNGUEZ.
Se aceptan los correspondientes de la sentencia apelada.
En fecha 2 de Marzo de 2007 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando la demanda formulada por la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 situada en el municipio de Aleas Cogolludo, a través de su Presidente, representada por el Procurador D. José Miguel Sánchez Aybar contra D. Gaspar , representado por el Procurador D. Andrés Taberné Junquito y contra Dª María Remedios , en situación de rebeldía en el presente procedimiento, debo condenar y condeno a los demandados a hacer pago a la actora de la suma de dos mil trescientos setenta y seis euros, más los intereses legales que correspondan desde el dictado de la presente resolución, con expresa imposición de costas a la parte demandada".
Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de Gaspar , se interpuso recurso de apelación contra la misma; admitido que fue, emplazadas las partes y remitidos los autos a esta Audiencia, se sustanció el recurso por todos sus trámites, llevándose a efecto la deliberación y fallo del mismo el pasado día 30 de Octubre.
En el presente procedimiento se han observado las prescripciones legales con inclusión del plazo para dictar sentencia.
Se impugna por el demandado el pronunciamiento de la sentencia de instancia que le condena al pago de las cuotas reclamadas por la Comunidad demandante, invocando que no es miembro de dicha Comunidad y que no suscribió ni aceptó sus Estatutos; añadiendo que en su escritura de compra no se alude a la existencia de servicios ni elementos comunes, ni al régimen de comunidad, ni a los Estatutos ni a cuotas de participación; argumentando igualmente que no es aplicable la LPH por tratarse de parcelas rústicas. Alegatos mediante los cuales se pretende cuestionar la existencia misma de la Comunidad actora, por cuanto no se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad; como también se discute la existencia de elementos y servicios comunes más allá de los que disfrutan los propietarios que han edificado en sus parcelas, con los que se dice que no cuenta la perteneciente al recurrente; apuntando que el abono durante un breve periodo de tiempo de las cuotas comunitarias lo fue en la creencia de que tenían por finalidad llevar a cabo las gestiones necesarias para legalizar las parcelas y poder inscribirlas en el Registro de la Propiedad.
Ante el referido planteamiento resulta conveniente precisar que cuestiones idénticas a las mencionadas, por estar referidas a la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 , han sido resueltas en diversas resoluciones de esta Audiencia. Así, en sentencia de fecha 30-3-2007 que cita a su vez la de 24-10-2006 , señalamos que las disposiciones de la LPH relativas a la denomina propiedad horizontal tumbada son aplicables retroactivamente a todas las comunidades de propietarios cualquiera que sea el momento en que fueron creadas; explicitando que incluso antes de la publicación del artículo 24 LPH, introducido por la Ley 8/1999 de 6 de abril , venía manteniéndose la aplicación a las urbanizaciones de la LPH, pues concurrían en ellas los elementos materiales fundamentales de esa clase especial de propiedad, como son, de un lado, una propiedad singular y exclusiva sobre un elemento privativo (parcelas) y, de otro lado, una copropiedad sobre los elementos comunes (viales, alumbrado, alcantarillado, limpieza, etc.). En dicha línea la STS 30-5-1997 expresó que "ante la realidad de un edificio, o de un complejo urbanístico, o de un centro comercial u otros casos de igual o mayor complejidad, en que coexisten elementos privativos y comunes, tan sólo es posible acogerse a la Ley de Propiedad Horizontal"; siendo obvio que tras la reforma operada por la Ley ya referida ninguna duda cabe sobre su aplicación a ese tipo de complejos expresamente incluidos en el ámbito de la Ley (artículos 2.c y 24.1 .a LPH). Igualmente la STS 26-1-1999 aclaró que la Jurisprudencia dominante atribuye a las demasías superficiarias respecto de las parcelas individuales la consideración de elemento común de la urbanización que se rige por la LPH. Entre otras muchas, también mencionó la STS 20-2-1997 que a las comunidades de propietarios en forma de urbanización, se aplican por analogía las normas de la Ley de Propiedad Horizontal, sin perjuicio de que la autonomía de voluntad de las partes establezca reglas para el funcionamiento de la comunidad, en forma de estatutos. El citado criterio se mantuvo también en SSTS 5-7-1996, 26-6-1995 y 23-9-1991 , que indicaron que las comunidades planas, urbanizaciones y las supracomunidades están sometidas en cuanto a su constitución y funcionamiento, no a la Ley de Asociaciones, sino al régimen de la LPH, por lo que se regirán primero por sus estatutos y si estos no existen o para completarlos por la LPH. Igualmente recordamos en la citada resolución la STS 30-9-1997 , que llegó a señalar que a aquellas comunidades que son tipos especiales de propiedad horizontal (como la llamada propiedad horizontal acostada, o los conjuntos inmobiliarios) se aplica la Ley de Propiedad Horizontal directamente, no por analogía. Aclaramos, de otro lado, en la aludida sentencia que las consideraciones expuestas no quedan tampoco desvirtuadas por el hecho de que en la escritura de división de la finca matriz y en las de transmisión de las parcelas no se hiciese constar su constitución en régimen de propiedad horizontal, ni los coeficientes que en las zonas comunes habrían de corresponder a cada una de las individuales integradas en la comunidad, atendido que, como aclara la STS 7-4-2003, aunque noNotas Prácticas. Marzo 2005 . (AMOROS GUARDIOLA, MANUEL; BALLUGERA GOMEZ, CARLOS; GOMEZ DURA, MARIA CARMEN; RUA NAVARRO, ALICIA MARIA DE LA; VALERO FERNANDEZ-REYES, ANGEL; VALLE MUÑOZ, JOSE LUIS) Boletín del Colegio de Registradores de España Nº 113, Año XL, Marzo 2005, pág. 517
Notas prácticas. Febrero-Marzo 2003 (AMOROS GUARDIOLA, MANUEL; BALLUGERA GOMEZ, CARLOS; BERNAL DOMINGUEZ, MANUEL; MARTINEZ RUIZ, CRISTINA) Boletín del Colegio de Registradores de España Nº 91, Febrero-Marzo 2003, pág. 534
nono se acredite la existencia de título constitutivo como propiedad horizontal, no por ello puede negarse su realidad; no cabiendo ignorar la actuación prolongada en el tiempo de los comuneros en la organización y gestión de elementos comunes con sujeción a una sistema de funcionamiento análogo previsto en la LPH; habiendo explicitado nuestro más alto Tribunal en la resolución en último término mencionada que la ausencia en nuestro Ordenamiento, hasta la introducción por Ley de 6 de abril de 1999 del nuevo artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal , de una normativa específica y adecuada dio lugar a que el propio Tribunal Supremo, ya en la sentencia de 28-5-1985 , hiciera referencia a una copropiedad similar a la conocida como propiedad horizontal por la existencia de un derecho de propiedad sobre un conjunto de elementos comunes, de donde se siguió la aplicación analógica de la Ley de Propiedad Horizontal; habiendo declarado la STS 16-6-1995 la existencia de dicho régimen de facto «sin que el título constitutivo sea elemento sustancial para la existencia y funcionamiento de la Comunidad, como tampoco lo es la inscripción en el Registro, requisito que igualmente carece de efectos constitutivos, sino simplemente a efectos de publicidad y en cuanto a terceros».
Desde otro punto de vista, es de señalar que, al igual que lo acaecido en el caso resuelto en la mencionada sentencia de fecha 30-3-2007 , en el que ahora nos ocupa la sumisión a la LPH fue expresamente contemplada en los propios Estatutos, en los que, tras la mención relativa a la obligatoriedad contractual para los firmantes, se previno expresamente la aplicación subsidiaria de la LPH; añadiendo que la falta de inscripción registral de aquellos no permite concluir que dicho precepto estatutario y el resto de su contenido no sea oponible frente a los demandados, por las razones que seguidamente se explicitarán. Igualmente rechazamos la invocación de que la urbanización no reunía los requisitos establecidos en el art. 2 b) LPH , puesto que, pese a que en la escritura no se contemplara expresamente la copropiedad indivisible e inherente a...
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