STS, 13 de Julio de 1985
| Ponente | JAIME SANTOS BRIZ |
| ECLI | ES:TS:1985:440 |
| Fecha de Resolución | 13 de Julio de 1985 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 488.- Sentencia de 13 de julio de 1985
PROCEDIMIENTO: Infracción de ley.
RECURRENTE: Don Luis Manuel .
FALLO
Desestima recurso contra sentencia A. Palma de 16 de noviembre de 1982.
DOCTRINA: Arrendamientos Urbanos. Prohibición de subarriendo.
En el caso se trata de un arrendamiento de local negocio, y a la normativa de estos contratos ha de sujetarse sin que sea aplicable el régimen que para el subarriendo establece CC, sino el prohibitivo
de LAU (114-2).
En la Villa de Madrid, a trece de julio de mil novecientos ochenta y cinco; en los autos seguidos en el Juzgado de Primera Instancia de Mahón y, en grado de apelación ante la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Palma de Mallorca, por don Serafin , mayor de edad, casado, aparejador, vecino de Mahón, hoy su viuda doña Amparo y su hija doña Estela , contra don Luis Manuel , mayor de edad, casado, del comercio, vecino de Palma de Mallorca, sobre resolución de contrato de arrendamiento; autos pendientes ante esta Sala en virtud de recurso de casación por infracción de Ley interpuesto por el demandado, representado por el Procurador don Argimiro Vázquez Guillen y dirigido por el Letrado don Félix Paradela Martín, habiendo comparecido en el presente recurso la parte actora y recurrida, representada por el Procurador don Francisco Pizarro Ramos, y dirigida por el Letrado don Carlos Usua Garcín.
RESULTANDO
RESULTANDO que por el Procurador don José María Pérez Genovard, en nombre y representación de don Serafin , formuló ante el Juzgado de Primera Instancia de Mahón, demanda de resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio, contra don Luis Manuel , estableciendo los siguientes hechos: Primero.-Que el actor es legítimo propietario de un local comercial destinado actualmente a bar-restaurante y sus almacenes anejos, conocido por "Bar Restaurante Noray", sito en término municipal de San Luis, paraje conocido por Urbanización Punta Prima. Segundo.-Que el demandado don Luis Manuel viene disfrutando de aquel local de negocio en régimen de arrendamiento, satisfaciendo la renta anual de cuatrocientas setenta y cinco mil pesetas, según resulta de la fotocopia del contrato de arrendamiento suscrito con el actor en primero de enero de mil novecientos sesenta y seis, y prorrogado en veintidós de octubre de mil novecientos setenta y seis. Tercero.-Que desde hace algún tiempo el actor viene observando la ausencia del demandado en el local arrendado, al tiempo que la ocupación y goce del mismo por parte de otras personas; después de averiguaciones ha podido comprobar que el local ha sido objeto de subarriendo sin mediar autorización alguna por su parte, a don Martín Arroyo Gómez, que viene ocupando la finca y atribuyéndose la condición de la titularidad del negocio-. Cuarto.-También ha podido comprobar el actor la introducción de otras personas/ajenas a su relación arrendaticia, en el almacén que forma parte del local, según acreditó con los oportunos recibos de alquiler, firmados por el demandado. Quinto.-La realidad del subarriendo es evidente sin duda alguna por los documentos que se acompañan, por la introducción en el local de personas distintas del arrendatario y su ausencia continuada. Alega los fundamentos de derecho que creyó oportuno y termina suplicando se dicte sentencia en su día, declarando resuelto el contrato dearrendamiento de local de negocio entre el actor y el demandado respecto al "Bar Restaurante Noray", en Punta Prima, término municipal de San Luis, condenando al demandado a dejar libre y vacuo el mencionado local y al pago de las costas de este juicio.
RESULTANDO que admitida la demanda y emplazado el demandado don Luis Manuel , compareció en los autos en su representación el Procurador don José Cardona Pons, que contestó a la demanda, oponiéndose a la misma y exponiendo los siguientes hechos: Primero.--Precio. Excepción de falta de litis consorcio pasivo necesario, o lo que es lo mismo, falta de legitimación pasiva por no haberse demandado a todas y cada una de las personas a quienes pueda afectar la pretensión esgrimida por la parte demandante. Aun en el supuesto de encontrarse -cosa que se niega- ante un contrato de arrendamiento de local de negocio, regido por las disposiciones de la Ley Especial de Arrendamientos, sería absolutamente necesario que fueran parte en el proceso todas y cada una de las personas, posibles cesionarios, subarrendatarios u ocupantes de la industria cuya resolución se pretende, pues sería totalmente injusto que alguno de dichos supuestos ocupantes se viera obligado a abandonar el negocio, teniendo o poseyendo alguna autorización del propietario, o algún consentimiento del mismo que permitiera aquella ocupación. Y ahí está el posible fallo del actor, al no haber dirigido su demanda contra quien o quienes dice que fueron subarrendatarios del señor Luis Manuel ; que todo ello en base a lo dispuesto, por analogía, en el artículo 25 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos al determinar que en caso de cesión "deberá también demandar al cesionario, quien podrá excepcionar aduciendo el consentimiento expreso del actor", ya que es evidente que la posible resolución que se dicte en este procedimiento habrá de afectar -supuestas maquinaciones aparte-, a quienes se dice fueron subarrendatarios; es más podrían verse perjudicados por una resolución judicial sin haber sido invadido previamente a exponer sus razones por las cuales queda justificada su presencia allí, sin haber tenido ni arte ni parte en aquella resolución. Segundo Previo.-Excepción dilatoria de competencia de jurisdicción por razón de la materia o por inadecuación del procedimiento a tenor de lo dispuesto en el artículo 533, primero de la Ley de Enjuiciamiento Civil , pues si bien de todas formas debería ventilarse el procedimiento ante el Juzgado de Primera Instancia debería hacerse a través de un juicio totalmente distinto, si tal como se verá adelante, se encuentra ante un contrato de arrendamiento de local de negocio, sino ante un contrato de arrendamiento de industria o negocio; que el actor parte de un contrato de arrendamiento de negocio y conduce su tramitación por los artículos 123 y 126 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que a su vez acomodan la sustanciación del juicio a lo establecido para los incidentes en la Ley de Enjuiciamiento Civil, (artículo 749 y siguientes) con la única modificación de que el plazo de prueba será de treinta días; que para el improbable supuesto de que no fueran estimadas las excepciones que se acaban de exponer, se pasa a contestar a la demanda, negándola íntegramente, en los siguientes términos. Primero, al primero: Que no se afirma ni se niega ateniéndose al resultado de la prueba, por lo que se refiere a la titularidad que se pretende. Pero si se niega cuando dice "está destinado actualmente a Bar-Restaurante, conocido por "Bar Restaurante Noray", ya que la realidad es que aquello está destinado a la industria del negocio de Bar Restaurante desde hace muchísimos años, desde toda la vida, desde mucho antes de que lo arrendara el señor Luis Manuel , y actualmente se sigue denominando "Bar Restaurante Noray", el mismo nombre que ya tenía y por el que ya se le conocía cuando empezó a explotarlo el señor Luis Manuel . Segundo al segundo: Falso totalmente; en primer lugar se ha de rechazar el absurdo de pretender justificar un contrato de arrendamiento de local de negocio con una fotocopia inadmisible en derecho, en contravención total y manifiesta con lo dispuesto en el artículo 1.504 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , al determinar de una manera categórica y sin discusión posible que "deberá (imperativo) acompañarse a toda demanda el documento en que la parte funde su derecho y, si no lo tiene a su disposición designará (también en imperativo) el archivo o lugar en que se encuentren los originales". Siendo evidente pues que si la parte actora funda su demanda o su derecho en un contrato de arrendamiento, debía forzosamente acompañar y presentar con su demanda el documento acreditativo de su derecho; que por ello precisamente las sentencias del Tribunal Supremo de quince de febrero de mil novecientos diecisiete, cuatro de abril de mil novecientos cuarenta y dos, y tres de abril de mil novecientos cincuenta y cuatro , pudieron decir que "los documentos deben acompañarse a la demanda en que el actor funde su derecho, si los tuviere a su disposición y esta obligación es de total manera inexcusable que posteriormente no pueden ser admitidos ni tenidos en cuenta en los fundamentos legales de fallo". Para después el artículo 505 de la misma Ley Adjetiva decir que excepcionalmente "podrán presentarse fotocopias simples si (es un si condicional) el interesado manifestara que carece de copia auténtica", quedando claro que lo que no puede hacerse jamás es presentar una simple fotocopia que a su vez no se acompaña de ninguna clase de manifestación; para terminar diciendo el artículo 506 , de una manera taxativa que después de la demanda no se admitirá al actor otros documentos; que en segundo lugar se ha de rechazar, que se encuentra ante un contrato de arrendamiento de local de negocio, pues se está totalmente convenido, como lo ha estado hasta ahora el actor, que se encuentra ante un arrendamiento de negocio o de industria, excluido de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos; que el señor Luis Manuel no formalizó un contrato de arrendamiento de local, sino que arrendó un negocio o industria, de Bar Restaurante, que como tal había funcionado ya durante muchos años y que el señor Luis Manuel , pudo poner inmediatamente en funcionamiento siguiendo en la misma actividad de antes. Contrato dearrendamiento de industria que resulta de la propia redacción y de la propia terminología del contrato de arrendamiento en su día suscrito entre las partes, sea cual sea la posible denominación que de aquel contrato, ya que es de sobras sabido que los contratos son lo que son y no lo que las partes dicen que son; que a tal efecto se ve que en el contrato discutido se establece una duración y un plazo concreto y determinado de once anualidades, que después se prorroga por otro plazo de cinco años, tal como resulta de sus cláusulas tercera A y décimo plazo no tendría objeto en un contrato de arrendamiento de local, sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos, con prórroga forzosa a tenor de lo dispuesto en el artículo sexto de aquella Ley; que a mayor abundamiento por la cláusula segunda del contrato se ve perfectamente que el objeto del contrato no es "un local de negocio", sino el negocio de Kiosko-bar conocido por el nombre de "Bar Noray", conocido ya con este nombre desde el día primero de enero de mil novecientos sesenta y seis; que por ser un contrato de arrendamiento de industria no se pasó aquel contrato, ni por la Cámara de la Propiedad urbana ni por la Fiscalía de la Vivienda, ni, como es preceptivo, se constituyó ninguna clase de fianza, que hubiera tenido que ser de dos mensualidades de renta, -por tratarse de un local de negocio-, a tenor de lo dispuesto en el artículo 105 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ; que por otra parte, en aquel contrato por su cláusula décima se establecen y se acuerdan en fecha veintidós de octubre de mil novecientos setenta y seis, unos aumentos de alquiler que sólo serían válidos en un arrendamiento de industria por estar sujeto a las disposiciones del Derecho Civil, en que impera el principio de libertad de contratación, pero que en cambio serían totalmente inútiles en contratos a la Ley Especial Arrendaticia en que no permite el aumento forzoso y automático de la renta, y si sólo en cambio la revisión de la misma con posibilidad de aumento o de disminución; que el propietario cuando acusa recibo del alquiler del año mil novecientos ochenta no dice que sea en concepto de "local de negocio", sino que dice que es en concepto del "Noray", expresión inaudita si no se tratara del arrendamiento del Noray; que por ello, cuestión previa, debería haberse interpuesto por la parte actora un procedimiento declarativo para conocer y determinar la verdadera naturaleza del contrato que en su día suscribieron las partes, para luego actuar en consecuencia. Tercero al tercero: Lo niega; desde el primer momento el señor Estela sabía perfectamente que el señor Luis Manuel tenía y tiene su residencia y su domicilio habitual en Palma de Mallorca, donde ejerce su actividad primordial de industria dedicado a la fabricación, reparación, venta y alquiler de velomares, y desde el primer momento el señor Alsina sabía perfectamente, porque así se lo manifestó el señor Luis Manuel , que para explotar el negocio del Kiosco o del "Bar Restaurante Noray" debería valerse de personas, ya fueran encargadas, gerentes, cesionarios, etc. que lo que es cierto, es que jamás el señor Luis Manuel explotó personalmente el "Bar Restaurante Noray", ya que sus otras ocupaciones profesionales no se lo había permitido, teniendo que valerse desde el primer momento de otra u otras personas. Colaboraciones que se prestaron siempre a la vista de todo el mundo, sin tapujos con luz y taquígrafos como se dice actualmente; y es lógico suponer que si se hizo así por algo sería; y era, en primer lugar, porque se sabía que si se trataba de un arrendamiento de industria, tales cesiones o colaboraciones, estaban perfectamente permitidas por el artículo 1.550 del Código Civil , al establecer que "cuando en el contrato de arrendamiento de cosas no se prohibe expresamente, podrá así la sentencia de ocho de abril de mil novecientos treinta y uno , dice que, "por no constar que el arrendatario tuviere prohibición de subarrendar", podía éste lícitamente, en la plenitud de su derecho conforme a este artículo subarrendar en todo o en parte la cosa arrendada; y era en segundo lugar, el consentimiento que desde el primer momento había prestado y prestó el señor Estela a tales colaboraciones o cesiones, ya que desde el primer momento vio como jamás el señor Luis Manuel estuvo allí, que quienes estaban en la industria eran otras personas totalmente distintas y diferentes del señor Luis Manuel . Y así lo aceptó el señor Estela , dando cumplimiento a su palabra dada al señor Luis Manuel cuando se concertó el arrendamiento. Como dice la parte contraria todo ello es más que suficiente para demostrar que el demandado señor Luis Manuel ha actuado a través del consentimiento y de lo convenido en su día, consentimiento que de una forma total y absoluta prestó el actor. Cuarto al cuarto: Lo niega y se remite a lo expuesto en el hecho anterior. Quinto al quinto: Lo niega. Antes de sacar conclusiones y consecuencias habría que determinar, la verdadera naturaleza jurídica del contrato existente entre las partes, siempre en el caso de que el actor lo hubiere acompañado con su demanda en documento auténtico y firmado. Alega los fundamentos de derecho que creyó oportunos y termina* suplicando se dicte sentencia en su día previo los trámites que sean de rigor, se sirva dictar sentencia por la que se declare no haber lugar a entrar a estudiar el fondo del asunto por falta de litis consorcio pasivo necesario, o en su caso se sirva dictar sentencia declarando con todos los pronunciamientos favorables y con expresa imposición de las costas a la parte actora por imperativo legal.
RESULTANDO que las partes evacuaron los traslados que para réplica y duplica les fueron conferidos, insistiendo en los hechos, fundamentos de derecho y súplica de sus escritos de demanda y contestación.
RESULTANDO que recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas.
RESULTANDO que unidas a los autos las pruebas practicadas, el Juez de Primera Instancia deMahón dictó sentencia con fecha veintiocho de abril de mil novecientos ochenta y dos con la siguiente parte dispositiva: Que estimando la demanda formulada por don Serafin , representado por el Procurador señor Pérez Genmovard, contra don Luis Manuel , representado por el Procurador señor Cardona Pons, debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento del local de negocio "Bar Restaurante Noray", sito en Punta Prima (San Luis), existente entre las partes, condenando al demandado a dejarlo libre vacuo y expedito y a disposición del actor dentro del término legal, así como al pago de las costas.
RESULTANDO que apelada la anterior resolución por la representación de la parte recurrida, don Luis Manuel , y sustanciada la alzada con arreglo a derecho, la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Palma de Mallorca, dictó sentencia con fecha dieciséis de noviembre de mil novecientos ochenta y dos , con la siguiente parte dispositiva: Que estimando el recurso de apelación interpuesto por don Luis Manuel contra la sentencia dictada por el Juez de Primera Instancia de Mahón el veintiocho de abril de mil novecientos ochenta y dos , en el juicio arrendaticio de que trae causa este rollo, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución, sin hacer especial pronunciamiento sobre las costas de esta segunda instancia.
RESULTANDO que por el procurador don Argimiro Vázquez Guillen, en nombre de don Luis Manuel , se ha interpuesto, contra la anterior sentencia, recurso de casación por infracción de Ley, al amparo de los siguientes MOTIVOS:
Al amparo del artículo mil seiscientos noventa y dos, número séptimo de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por error de derecho del Juzgador en la apreciación de las pruebas. Las sentencias, tanto de Primera Instancia como de Segunda, sostienen la existencia de un contrato de arrendamiento de local de negocio, en oposición a la realidad, que no es otra que la existencia de un contrato de arrendamiento de industria.
Para el caso de que sea estimado el motivo anterior del recurso, se instrumenta al amparo de lo dispuesto en el artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, apartado primero, recurso de casación por infracción de Ley o doctrina legal, por contener el fallo aplicación indebida de la Ley de Arrendamientos Urbanos, según lo dispuesto en el artículo tercero de la referida Ley. En efecto, el artículo tercero de la Ley de Arrendamientos Urbanos, establece que quedan excluidos de tal Texto legal, el arrendamiento de industria o negocio, rigiéndose por lo pactado y por lo dispuesto en la Legislación Civil o Foral.
Al amparo del artículo mil seiscientos noventa y dos, número primero, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por violación, por inaplicación, de los artículos doscientos ochenta y uno y doscientos ochenta y seis del Código de Comercio. Las sentencias, tanto en la Primera como en la segunda Instancia, violan, por no aplicarlos, los artículos doscientos ochenta y uno y doscientos ochenta y tres del Código de Comercio que son los que específicamente regulan las relaciones existentes entre esta parte y el pretendido subarrendatario, que no lo es tal. Estas relaciones consisten en un contrato laboral existente entre principal y factor, y no en su subarriendo, que es la causa por la cual la parte actora acciona en la que se basan las dos Sentencias hoy recurridas.
VISTO siendo Ponente el Magistrado don Jaime Santos Briz.
CONSIDERANDO
CONSIDERANDO que en la litis de que dimana este recurso de casación se discutió a cerca del contrato de arrendamiento urbano que vincula a ambas partes, llegándose por el Tribunal de apelación a la resultancia fáctica siguiente: a) entre los litigantes existe un contrato de arrendamiento de local de negocio, concertado en primero de enero de mil novecientos sesenta y seis, recayente sobre inmueble propiedad de don Serafin , hoy sus herederos; b) dicho arriendo no lo fue de una industria en marcha sino de un local vacío llevando a cabo el montaje de enseres y demás objetos para su explotación el propio arrendatario (considerando segundo de la sentencia recurrida); c) ha quedado perfectamente acreditado que el local en cuestión fue subarrendado a don Martín Arroyo Gómez, sin autorización del arrendador, prueba deducida del documento contractual de tal sublocación aportado a los autos con el escrito de contestación a la demanda; d) ambas sentencias de instancia coincidieron en las estimación de la demanda, dando lugar a la resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio que había sido solicitada en la demanda.
CONSIDERANDO que el primero de los motivos del recurso "al amparo del artículo mil seiscientos noventa y dos, número séptimo, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por error de derecho del Juzgador en la apreciación de las pruebas", aparece imperfectamente formulado en cuanto no se cita como infringido precepto alguno relativo a la apreciación de la prueba, ni de ninguna otra clase; pretendiendo impugnar enel mismo el recurrente la conclusión de la sentencia recurrida de que se trata de un arriendo de local de negocio y no de industria, sin aducir, como ya se dice, normas legales que en la apreciación de la prueba puedan haber sido infringidas por la Sala "a quo"; por lo que sin más razonamiento debe ser desestimado este motivo.
CONSIDERANDO Que en el segundo motivo, formulado al parecer como subsidiario del anterior, con base en el número primero del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se alega la aplicación indebida "de la Ley de Arrendamientos Urbanos, según lo dispuesto en el artículo tercero en la referida Ley"; motivo que adolece del defecto formal de no expresar a cual de los tres amplios párrafos del artículo invocado se refiere, en contra de lo que exige el artículo mil setecientos veinte de la Ley Procesal Civil, aquí aplicable en su antigua redacción; y en cuanto a su fondo es erróneo fundamentarlo en que se trata de un arrendamiento de industria, haciendo así supuesto de la cuestión, cuando la Sala de apelación establece como probado que la locación se refirió a un local de negocio y es a la normativa de estos contratos a la que ha de sujetarse, sin que les sea aplicable, por consiguiente el régimen que para el subarriendo establece el Código Civil, sino el prohibitivo señalado en la Ley especial de arrendamientos urbanos (artículo ciento catorce-segundo, en relación con el artículo veintidós de la misma Ley); por todo lo cual el motivo examinado debe decaer.
CONSIDERANDO que el tercero y último de los motivos, con el mismo apoyo procesal que el anterior, alega la "violación, por inaplicación, de los artículos doscientos ochenta y uno y doscientos ochenta y tres del Código de Comercio y mil doscientos cincuenta del Código Civil, en relación con el artículo doscientos ochenta y seis del Código de Comercio"; desarrollando este motivo el recurso sobre la base de considerar existente entre subarrendador y subarrendatario un contrato laboral entre-principal y factor y atribuyendo al principal los efectos jurídicos de la actuación del factor que se deducen de los invocados artículos; motivo que ha de seguir la misma suerte desestimatoria de los anteriores, en primer lugar por plantear una cuestión nueva no suscitada en la litis, lo que da lugar, conforme al artículo mil setecientos veintinueve, número cinco, de la Ley Procesal civil, a la inadmisión del motivo y en este trámite a su desestimación; y en cuanto al fondo, igualmente ha de rechazarse por traer a colación una supuesta relación laboral entre arrendatario y subarrendatario no aludida en absoluto en todo el curso del proceso, y ello con olvido de que el hecho acreditado es de existencia de un subarriendo entre aquéllos, probado incluso por medio de documento en que consta sin duda alguna.
CONSIDERANDO que la desestimación de todos y cada uno de los motivos da lugar a la del recurso en su totalidad, con imposición al recurrente de las costas y pérdida del depósito constituido, al que se dará el destino señalado por la ley, de conformidad con el artículo mil setecientos cuarenta y ocho, anterior redacción, de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
FALLAMOS
que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación por infracción de Ley, interpuesto a nombre de don Luis Manuel , contra la sentencia que con fecha dieciséis de noviembre de mil novecientos ochenta y dos , dictó la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Palma de Mallorca; condenamos a dicha parte recurrente al pago de las costas y a la pérdida de la cantidad que por razón de depósito ha constituido, a la que se dará el destino que previene la Ley; y líbrese al Presidente de la mencionada Audiencia, la certificación correspondiente, con devolución de los autos originales y rollo de Sala que remitió.
ASI por esta nuestra sentencia que se publicará en el "Boletín Oficial del Estado" e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
Publicación: Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Excmo. Sr. don Jaime Santos Briz, Magistrado de la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo y Ponente que ha sido en estos autos, estando celebrando audiencia pública la misma, en el día de su fecha, de que como Secretario certifico.
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