STS, 14 de Noviembre de 1985

El Procurador don Aníbal Panero Pozuelo, en representación de don Blas y don Darío , formuló ante el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Gijón, demanda de juicio declarativo ordinario de mayor cuantía, contra la DIRECCION000 », sobre Nulidad de acuerdos sociales, estableciendo en síntesis los siguientes hechos: Primero. Sus mandantes son cada uno de los mismos e independientemente, propietarios de sendos locales bajos del edificio número NUM000 de la calle DIRECCION001 , de Gijón, que es el edificio a cuya Comunidad se demanda aquí, cuyas descripciones son las siguientes: A. El de don Blas

: Número 3. Local Comercial "2. Es el local de negocio situado en la planta baja del edificio, en su parte Norte, carente de distribución interior, pero susceptible de ella. Ocupa una superficie aproximada construida de setenta y nueve metros setenta y nueve decímetros cuadrados. Le corresponde una cuota o participación indivisa en relación con el valor total del conjunto residencial, de un entero por ciento. Lo adquirió por compra a doña Rosa y su esposo don Rodolfo , mediante escritura pública de 20 de septiembre de 1982. B. El de don Darío : Número 3. Local comercial "2. Es local de negocio situado en la planta baja del edificio, en su parte norte, carente de distribución interior, pero susceptible de ella. Ocupa una superficie aproximada construida de ciento cincuenta y cuatro metros treinta y dos centímetros cuadrados. Le corresponde una cuota o participación indivisa en relación con el valor total del conjunto residencial, de unentero noventa y cinco centésimas por ciento. Lo adquirió por compra a los citados doña Rosa y don Rodolfo , mediante escritura pública del 17 de septiembre de 1982. Segundo. En el entorno común del edificio, situado entre las calles DIRECCION001 y Carretera de la DIRECCION002 , se abre una calle particular que enlaza las dos públicas citadas, a la que abren los cuatro portales del edificio y los locales comerciales de la planta baja. Tercero. Dicha calle particular, es de tránsito libre, para servicio de las viviendas y locales de negocio que abren sobre ella. Cuarto. En Junta General Extraordinaria celebrada el 3 de diciembre de 1982, un grupo de propietarios de distintas viviendas del edificio, entre los cuales sumaban treinta y nueve enteros cuarenta centésimas por ciento del total de las cuotas de participación, con el voto en contra de los propietarios de los bajos asistentes, adoptaron el acuerdo de cerrar los accesos a la calle particular citada, mediante la colocación de sendas portillas metálicas en sus dos extremos y accesos a las respectivas calles públicas, de una altura de un metro treinta centímetros, aunque sin dotarlas de cerraduras, candados o cualesquiera mecanismos que requieran la utilización de llaves. Quinto. La decisión minoritaria dicha, no sólo se encuentra ausente de todos los requisitos legales del caso sino que atenta directamente contra el título constitutivo de la propiedad horizontal y sus estatutos, contra los derechos de los propietarios de los locales comerciales situados en los bajos, que tienen su acceso precisamente por dicha calle, y contra sus fundados intereses. Sexto. Se celebró el preceptivo acto de conciliación, sin resultado positivo alguno. Terminaba suplicando al Juzgado dicte sentencia por la que, con íntegro acogimiento de la demanda, declare la nulidad radical del acuerdo adoptado por la Junta Extraordinaria que en segunda convocatoria y con fecha tres de diciembre de 1982, celebraba la DIRECCION000 », declarando que el cierre de la calle particular que une las municipales o públicas denominadas DIRECCION001 y Carretera de la DIRECCION002 , es contrario a derecho, requiriendo la unanimidad de todos los propietarios de los distintos departamentos del edificio para poder legítimamente acordarlo y llevarlo a efecto, condenando, en consecuencia, a la Comunidad demandada a estar y pasar por estas declaraciones y abstenerse de proceder al cierre de dicha calle particular, por ninguno de sus extremos debiendo conservar su viabilidad en el estado en que se abriera y se encontraba al momento de la constitución del régimen de propiedad horizontal, así como al pago de todas las costas del juicio.

Admitida la demanda y emplazada la demandada, la DIRECCION000 , de Gijón, compareció en los autos en su representación, el Procurador don Aurelio Martínez Rivero, que contestó a la demanda, oponiendo a la misma en síntesis los siguientes hechos: Primero. Negamos los adversos que contradigan a los que, sucintamente, pasamos a exponer. Basta una reposada lectura de los documentos 1 y 2 de la demanda, para comprobar que las respectivas cuotas de los actores no son siquiera las que afirman del 1% y 1,95%, sino que la participación indivisa, en relación con el valor total del conjunto residencial, es el 0,34% y 0,95%. Segundo. La escritura de obra nueva y división horizontal, dice textualmente: entorno común: la parte de solar no edificado sobre cota 0,00, se destina a zona de jardín, esparcimiento del solar, unirá las calles de DIRECCION001 y Carretera de la DIRECCION002 , discurriendo esta calle sobre la cubrición o forjado que da techo a parte de la planta de sótano, por lo que su utilización habrá de ser solamente para vehículos ligeros o de tipo medio; también se situarán en esta zona los depósitos de almacenamiento de combustible para el sistema de calefacción. Tercero. De lo que antecede es obvio que la denominada calle particular no es de tránsito libre, pues es para el solo uso de los copropietarios del inmueble y, además, el uso viene condicionado por discurrir sobre la techumbre de parte del sótano o planta de garajes. Cuarto. La Junta celebrada el 3 de diciembre de 1982, lo fue en segunda convocatoria. En realidad el acuerdo se adoptó por unanimidad entre todos los presentes, ya que los demandantes y otro abandonaron la reunión antes de precederse a la votación y, desde luego, en cualquier supuesto, con clara mayoría de personas y de cuotas de participación. Tal acuerdo consistió, literalmente, en la "instalación de dos portillos metálicos de una altura máxima de un metro treinta centímetros, a la manera de valla protectora, formada por barras metálicas y sin ninguna clase de cerradura, candado o cierre fijo». Quinto. La decisión unánime entre los presentes o; en todo caso, mayoritaria, en segunda convocatoria, perfectamente legal, no perjudica a ningún condueño y sí beneficia a todos, al controlar la circulación indiscriminada de vehículos. De no haberse colocado las vallas de protección, hubiéranse producido situaciones abusivas y peligrosas, con un tránsito perjudicial de toda clase de vehículos, e incluso aparcamientos indebidos. Sexto. En el acto de conciliación, esta parte expuso con ponderación y detalle, las razones de toda índole que motivaron el acuerdo. Terminó suplicando al Juzgado que desestimara la demanda enteramente, e imponer las costas a la parte contraria.

Las partes evacuaron los traslados que para réplica y duplica les fueron conferidos, insistiendo en los hechos, fundamentos de derecho y súplica de sus escritos de demanda y contestación.

Recibido el pleito a prueba, se practicó la que propuesta por las partes, fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas.

Unidas a los autos las pruebas practicadas, se entregaron los mismos a las partes por su orden para conclusiones, trámite que evacuaron en sus respectivos escritos, en los que solicitaron se dictase sentenciade acuerdo con lo que tenían interesado en los autos.

El Sr. Juez de Primera Instancia de Gijón número tres, dictó sentencia con fecha 10 de enero de 1984

, cuyo fallo es como sigue: que estimando la demanda formulada por el Procurador don Aníbal Panero Pozuelo, en nombre y representación de don Blas y don Darío , contra la DIRECCION000 », debo declarar y declaro la nulidad del acuerdo de la Junta de Propietarios del edificio DIRECCION003 , correspondiente al número NUM000 de la calle DIRECCION001 de esta población, celebrado el día 3 de diciembre de 1982, condenando en consecuencia a la demandada a estar y pasar por tal declaración, y las consecuencias propias de la misma, todo ello sin hacer especial condena en costas.

Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de Primera Instancia, por la representación de la demandada DIRECCION000 , y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Oviedo, dictó sentencia con fecha uno de febrero de 1985 , con la siguiente parte dispositiva: FALLAMOS que acogiendo el recurso de apelación interpuesto por la DIRECCION000 , de Gijón, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número tres de los de la citada ciudad, previa revocación de la misma, debemos desestimar y desestimamos la demanda formulada por la representación de los actores; todo ello sin expresa imposición de las costas de ambas instancias.

El 8 de abril de 1985, el Procurador don Federico J. Olivares de Santiago, en representación de don Darío y don Blas , formuló recurso de casación contra la sentencia pronunciada por la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Oviedo, con apoyo en el siguiente único motivo: al amparo del número 5.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infringir el fallo recurrido la norma contenida en el artículo 16, regla 1.a, párrafo primero de la Ley 49/1960 de 21 de julio , sobre Propiedad Horizontal. Cumpliendo con lo ordenado en el artículo 1.707 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , razonamos a continuación la pertinencia y fundamentación de este motivo. La cuestión reside en determinar si el acuerdo impugnado, de 3 de diciembre de 1982, supone o no una modificación de las reglas de utilización de la calle particular, contempladas en el título constitutivo. Para examinar esta cuestión hay que confrontar la regla de utilización de la calle que refleja el título constitutivo con el texto del acuerdo impugnado. Cuando se hace tal confrontación, salta a la vista que la utilización de la calle, son de todo punto incompatibles e irreconciliables, por lo que necesariamente el acuerdo supone una modificación del título. Basta señalar las siguientes disparidades: 1) Con arreglo al título constitutivo, la calle en cuestión está totalmente abierta y expedita al tráfico, sin más prohibición que la de que circulen por la misma camiones y vehículos pesados. En cambio, con arreglo al acuerdo impugnado el régimen de utilización de la calle queda totalmente trastocado. Donde antes podían circular vehículos pequeños y medianos ahora no puede circular vehículo alguno. Es más, los comuneros que tomaron la decisión de bloquear la calle con los cierres metálicos, no pretendían otra cosa que dificultar y hacer disminuir la utilización de la calle por parte de los clientes de los bajos comerciales. 2) A la misma conclusión se llega mediante una interpretación sistemática de la norma infringida, en relación con los artículos 388 y 397 del Código Civil , supletoriamente aplicables a la Propiedad Horizontal por aplicación del artículo 4, párrafo tercero, del propio Código. 3 ) Idéntica conclusión se obtiene relacionando la norma citada como infringida con el artículo 397 del Código Civil . La doctrina de esta Sala ha sido siempre concorde con esta interpretación. Es evidente que la aplicación de esta doctrina al caso que nos ocupa nos lleva inmediatamente a la conclusión de que el cierre de la calle privada a que se refiere la sentencia recurrida es un acuerdo que requiere el voto unánime de los propietarios. Al apartarse el fallo recurrido de la aplicación de dicha norma, cuya pertinencia al caso es indudable en virtud de la interpretación sistemática y doctrinal que ha venido haciéndose de la norma infringida, procede este recurso.

Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción, se señaló día para la vista, que ha tenido lugar el 25 de octubre del actual.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Mariano Martín Granizo y Fernández.

Constituyen presupuestos de hecho en el presente recurso, dado que aparecen específicamente admitidos por ambas partes contendientes además de declarados en la sentencia impugnada: I) En el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal del edificio en cuestión, aparece entre otras cosas que "la parte de solar no edificado se destina a zona de jardín, esparcimiento y recreativa y a una calle particular que por el lindero Este del solar, unirá las calles de DIRECCION001 y Carretera de la DIRECCION002 , discurriendo esta calle sobre la cubrición o forjado que da techo a parte de la planta del sótano, por lo que su utilización habrá de ser solamente para vehículos ligeros o de tipo medio»; II) en JuntaGeneral Extraordinaria que debidamente convocada se celebró el tres de diciembre de 1982, se adopta por mayoría simple, en segunda convocatoria, un acuerdo "por el que se establecía la colocación de dos portillas metálicas de una altura máxima de un metro treinta centímetros, a la manera de valla protectora, formada por barras metálicas y sin ningún tipo de cerradura, candado o cierre fijo, de manera que pueda accederse a la calle a cualquier hora de día o de la noche por los propietarios del inmueble, o las personas que directamente se relacionen con el mismo»; III) a dicha Junta asistieron los hoy recurrentes contrarios a la instalación de referidas barreras y, por lo tanto, al acuerdo adoptado.

Contra la sentencia dictada por el Tribunal de apelación se interpone este recurso, integrado por un solo motivo, en el cual y con amparo en el ordinal 5.° del artículo 1.692 de la Ley de Ritos se arguye que dicha resolución infringe el artículo 16, regla primera y párrafo primero de la Ley 49/1.960, de 21 de julio , reguladora del régimen de Propiedad Horizontal, motivación, en la cual, partiendo de "confrontar la regla de utilización de la calle que refleja el título constitutivo», "con el texto del acuerdo impugnado», estiman, "salta a la vista que la utilización de la calle, tal como fue concebida en el título constitutivo, y la que resulta del acuerdo impugnado, son en todo punto incompatibles e irreconciliables, por todo lo que, necesariamente el acuerdo supone una modificación del título». La motivación está condenada al fracaso en casación, por las razones que se exponen en los siguientes fundamentos jurídicos.

En primer lugar y para resolver el problema que en la litis se plantea de si el acuerdo cuestionado debió adoptarse por unanimidad, cual pretenden los recurrentes y se resolvió en primera instancia, o pudo serio por mayoría como sostuvo la Comunidad de propietarios demandada y estimó la resolución aquí impugnada, ha de comenzarse por fijar o cuando menos delimitar un aspecto fundamental, el ámbito del término "calle particular», concepto que no aparece en nuestros textos positivos vigentes, incluidos los reglamentarios y viales pero que puede fácilmente señalarse, por lo menos en un sentido lato y por oposición al de calle pública», como aquella vía destinada a la circulación tanto peatonal como viaria de quienes son propietarios del terreno en que se encuentra situada, que en este caso concreto son los propietarios del inmueble sito en el número NUM000 de la calle DIRECCION001 , de Gijón, constituido en régimen de propiedad horizontal, lo cual, de conformidad con lo prevenido en el artículo 396 del Código Civil en relación con el 3.° de la Ley de Propiedad Horizontal y el título constitutivo de dicho régimen de bienes, constituye a dicha calle particular en un elemento común del indicado edificio.

Siguiendo con este "iter» inquisitivo a la vez que de valoración jurídica de las cuestiones planteadas y ofrecidas en este recurso, es preciso adentrarse en el examen conceptual y finalístico de los "elementos comunes» en esa especialidad del derecho de propiedad que es la horizontal, aspectos ambos que la doctrina tanto científica como jurisprudencial resuelven, a la vista de los artículos 396 del Código Civil y 3.° de la Ley de Propiedad Horizontal , en el sentido de considerar que los mismos, por el hecho de venir destinados al más adecuado uso y aprovechamiento de las partes privativas, ofrecen respecto de ellas un carácter secundario.

Así centrada la cuestión debatida y proyectando lo razonado en los precedentes fundamentos sobre las alegaciones contenidas en la única motivación formulada, es obvio: a) que la "calle» objeto de debate, en cuanto "particular» del edificio constituido en régimen de propiedad horizontal a que la litis se refiere, es "elemento común» del mismo; b) en consecuencia, su destino no puede ser otro que servir al mejor y más adecuado uso y disfrute de todas y cada una de las partes privativas -pisos y locales- del inmueble en cuestión; c) no altera ni dificulta dicho uso y disfrute el hecho de haberse acordado en Junta General Extraordinaria la instalación de los portillos metálicos que se han dejado expresados en el primero de estos fundamentos, no sólo porque el acuerdo adoptado permite "que pueda accederse a la calle a cualquier hora del día o de la noche» tanto por "los propietarios del inmueble», como "por las personas que directamente se relacionen con ellos» (frase esta última que autoriza a entender comprendidos a los posibles clientes de los comercios situados en los bajos y son propiedad de los recurrentes), sino también porque aun cuando como dicen los recurrentes, "el bloqueo de la calle -no previsto en el título constitutivosupone una limitación en el uso de la misma» (lo que no aparece probado ni tan siquiera mencionado en la sentencia impugnada), su influencia en el mayor o menor uso y disfrute de dicha calle particular por los titulares dominicales de los locales (hoy recurrentes), además de ser a lo sumo mediata e indirecta al venir referida a una nueva presunción de disminución de clientela, no puede ser tenida en cuenta dado que, cual queda ya dicho, referida calle aun cuando particular puede ser utilizada por los posibles clientes de dichos locales.

De todo lo hasta ahora expuesto deriva que el acuerdo adoptado por la Junta General Extraordinaria que aquí se combate, ni modifica el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal del edificio en cuestión, ni supone acto de disposición de un elemento común en cuanto va dirigido únicamente a arbitrar las medidas necesarias para lograr un más adecuado uso de la "calle particular» a la vez que para velar por el mejor mantenimiento de dicho servicio en relación con el régimen general del edificio, máxime,si se tiene en cuenta, que cual aparece en el título constitutivo referida vía discurre "sobre la cubrición o forjado que da techo a parte de la planta del sótano», lo que exige una especial atención y vigilancia en orden a su uso; por todo lo cual, el cierre acordado, al estar comprendido entre los actos de mera administración, como muy bien dice la sentencia impugnada, puede ser integrado no en los Estatutos ni en el título constitutivo sino en un Reglamento de orden interno (artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal ), para lo cual así como para su modificación no se necesita unanimidad.

Se desestima el recurso, con las consecuencias determinadas para tales casos en el artículo 1.748 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS