SAP Barcelona 209/2019, 19 de Marzo de 2019
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 19 Marzo 2019 |
| Número de resolución | 209/2019 |
Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013
TEL.: 935673532
FAX: 935673531
EMAIL:aps13.barcelona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 0801942120168112711
Recurso de apelación 1330/2017 -5
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 02 de Barcelona
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 552/2016
Parte recurrente/Solicitante: Cipriano
Procurador/a: Ernesto Huguet Fornaguera
Abogado/a: Blanca Bou Querol
Parte recurrida: LE OFFICES JOAN MIRO 21, S.L.
Procurador/a: Arantzazu Armisen Ocio-mendiguren
Abogado/a: Laura Gomez Hernandez
SENTENCIA Nº 209/2019
Magistrados:
Juan Bautista Cremades Morant
M dels Angels Gomis Masque
Fernando Utrillas Carbonell
Maria del Pilar Ledesma Ibañez
Barcelona, 19 de marzo de 2019
En fecha 23 de octubre de 2017 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 552/2016 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 02 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Ernesto Huguet Fornaguera, en nombre y representación de Cipriano e
impugnación de la Procuradora Arantzazu Armisen Ocio-mendiguren, en nombre y representación de LE OFFICES JOAN MIRO 21, S.L.. contra Sentencia - 12/06/2017 .
El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:
"Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por LES OFFICES JOAN MIRÓ 21, S.L. contra D. Cipriano
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- Declaro que en el presente caso se ha producido una subrogación en el contrato de arrendamiento de fecha 1 de abril de 2011 y que el importe de la renta asciende a 3.303,09€ +IVA.
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condeno al DEMANDADO a abonar a LE OFFICES JOAN MIRÓ la cantidad de 39.382,38 en concepto de parte de las rentas (hasta marzo de 2017) y fianza,, todo ello más los intereses legales desde la interpelación judicial; y al pago de las rentas devengadas de abril a junio.
-
- No se hace expreso pronunciamiento sobre las costas causadas".
El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.
En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.
Se designó ponente al Magistrado Fernando Utrillas Carbonell .
Apela el demandado Sr. Cipriano el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que le condena al pago a la demandante Le Offices Joan Miró 21, S.L. de la cantidad de 39.38238 € (32.77420 € en concepto de importe conjunto de la parte impagada de las rentas del período de julio de 2015 a marzo de 2017 + 6.60818 € de fianza), que es a cargo del demandado, en la condición de arrendatario en el contrato de arrendamiento, de 1 de abril de 2011, del local en C/Joan Miró nº 21, piso 4º, de Barcelona, alegando el demandado apelante la existencia de un acuerdo de novación con la anterior arrendadora Pelayo Mutua de Seguros y Reaseguros a prima fija para la reducción de la renta a 2.137 €/mes, en lugar de los 3.30309 €/mes que le reclama la demandante, solicitando la completa desestimación de la demanda.
Centrado así el único motivo de la apelación, es doctrina comúnmente aceptada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de octubre de 1963 y 20 de abril de 1993 ), que para la existencia real de los convenios en general que originen relaciones jurídicas exigibles y permitan el ejercicio de las acciones que de ellos se deriven es preciso, por lo previsto en el artículo 1254 del Código Civil, que haya habido un concierto de voluntades serio y deliberado por el cual hayan quedado definidos los derechos y obligaciones de los contratantes, llegando con ello a su perfección, que es el momento cuando empiezan a obligar, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1258 del Código Civil, no entendiéndose la convención perfecta, con fuerza coactiva en derecho, hasta que, además de la causa y el consentimiento que haya de manifestarse por el concurso de la oferta y la aceptación, no haya aquél recaído sobre el objeto cierto que sea materia del convenio, según los preceptos de los artículos 1261 y 1262 del Código Civil .
Aunque, es igualmente doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de Febrero de 1987, 30 de Septiembre de 1988, 23 de Noviembre de 1989, y 12 de Marzo de 1994 ) que, de acuerdo con las normas de los artículos 1278 y 1279 del Código Civil, las del artículo 1280 no comportan la exigencia de formalidades "ad solemnitatem", sino tan sólo "ad probationem", de suerte que es posible pronunciar la existencia del convenio, si reúne los requisitos del artículo 1261 del Código Civil, sin que imperiosamente tenga que basarse en una constatación escrita, pudiendo declararse su existencia por la apreciación de los instrumentos de prueba aportados a las actuaciones, con las matizaciones en orden a la valoración de la prueba, impuestas, en relación con la testifical, por el antiguo artículo 1248 del Código Civil, y en la actualidad por el artículo 376 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que permite valorar la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos, conforme a las reglas de la sana crítica, tomando en consideración la razón de ciencia que hubieren dado, y las circunstancias que en ellos concurran.
En el presente caso, correspondiendo a la parte demandada la prueba del hecho, positivo y extintivo, a su cargo, del pretendido acuerdo de novación de la renta concertado con la anterior arrendadora, de conformidad con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no puede estimarse que haya probado la parte demandada la existencia del pretendido acuerdo, por no haber propuesto ninguna prueba relevante que permita alcanzar la conclusión probatoria pretendida por el demandado.
Por el contrario, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes que, en el mismo escrito de contestación a la demanda (pg.4), lo cual es reiterado en el escrito de interposición del recurso de apelación
(pgs. 5 y 6), el demandado y apelante manifiesta que, después de haberse producido la compra del local por la demandante Le Offices Joan Miró 21, S.L., antes Global Meiji,S.L., en escritura de compraventa de 11 de junio de 2015 (doc 2 de la demanda), remitió un burofax a la demandante, de fecha 1 de julio de 2015 (doc 9 de la demanda; doc 3 de la contestación) "informando a la nueva propietaria del proceso de negociación de la renta arrendaticia que estaba manteniendo con la anterior propietaria de la oficina (Pelayo Mutua de Seguros y Reaseguros a prima fija)".
Es decir que, en el momento en el que la anterior propietaria Pelayo dejó de ser la propietaria, que fue en el momento del otorgamiento de la escritura de compraventa, de 11 de junio de 2015, el demandado aún se encontraba en un proceso de negociación, de modo que todavía no había llegado a ningún acuerdo con Pelayo sobre la novación de la renta.
Así las cosas, a partir del momento en el que la anterior propietaria Pelayo dejó de ser la propietaria, que fue en el momento del otorgamiento de la escritura de compraventa, de 11 de junio de 2015, cualquier acuerdo sobre novación de la renta del contrato de arrendamiento únicamente podía concertarse con la nueva propietaria demandante Le Offices Joan Miró 21, S.L., antes Global Meiji,S.L., no habiendo alegado el demandado haber alcanzado ningún acuerdo de novación de la renta con la nueva propietaria, que es la demandante.
En este punto, no resulta ocioso recordar que, según doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de octubre de 1990, y 14 de febrero de 2002 ; RJA 8029/1990,y 1441/2002 ), el Código Civil, en cuanto a la adquisición del dominio, se basa, en los artículos 609 y 1095, en la teoría del título y el modo, por lo que la propiedad se transmite por la perfección del contrato y por la tradición, sin que sean precisas otras formalidades, ni la inscripción en el Registro de la Propiedad, entendiéndose producida, en este caso, la tradición instrumental por el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, de 11 de junio de 2015, de acuerdo con lo previsto en la norma del artículo 1462 del Código Civil .
En el mismo sentido, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 29 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, el adquirente de la finca queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, por lo que, en este caso, desde la enajenación de la finca litigiosa, por medio de la escritura de compraventa de 11 de junio de 2015, la única legitimada para acordar con el arrendatario cualquier novación del contrato de arrendamiento era la nueva arrendadora, actual propietaria, que es la demandante, estando conformes ambas partes, en el presente caso, en que no ha habido ningún acuerdo de novación...
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