SAP Baleares 69/2019, 19 de Febrero de 2019
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 19 Febrero 2019 |
| Número de resolución | 69/2019 |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00069/2019
Modelo: N10250
PLAÇA DES MERCAT Nº 12
-Teléfono: 971-71-20-94 Fax: 971-22.72.20
Correo electrónico: audiencia.s3.palmademallorca@justicia.es
Equipo/usuario: MGL
N.I.G. 07040 42 1 2018 0000812
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000660 /2018
Juzgado de procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 10 de PALMA DE MALLORCA
Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000025 /2018
Recurrente: Prudencio
Procurador: MARIA JOSE DIEZ BLANCO
Abogado: MIGUEL ANGEL PEREZ LAENS
Recurrido: Luis Pablo, BANKIA, S.A, Sabino, Zaida
Procurador: MARIA EULALIA ARBONA NIELL, MARIA MAGINA BORRAS SANSALONI, MARIA EULALIA ARBONA NIELL, MARIA EULALIA ARBONA NIELL
Abogado: MATEO CAÑELLAS VICH, JOSE MARIA LAFUENTE., MATEO CAÑELLAS VICH, MATEO CAÑELLAS VICH
SENTENCIA.- Nº 69
ILMOS. SRS.
PRESIDENTE
D. Miguel Álvaro Artola Fernández
MAGISTRADOS
Dña. Ana Calado Orejas
Dña. María Encarnación González López
En Palma de Mallorca, a 19 de febrero del año dos mil diecinueve.
VISTOS por la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de Juicio Ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº10 de Palma, bajo el número 25/2018, Rollo de Sala número 660/2018, entre partes, de una como demandante apelante, D. Prudencio, representado por la Procuradora de los Tribunales Dña. María José Díez Blanco y asistido del Letrado D. Miguel Angel Pérez Laens, de otra, como demandados apelados, BANKIA S.A, representada por la Procuradora de los Tribunales Dña. Magina Borrás Sansaloni y asistida del Letrado D. José María Lafuente, y D. Sabino, Dña. Zaida y D. Luis Pablo, representados por la Procuradora Dña. María Eulalia Arbona Niell y asistidos del Letrado D. Mateo Cañellas Vich.
ES PONENTE la Ilma. Sra. Dña. María Encarnación González López.
.- PRIMERO.- Por la Ilma. Sra. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº10 de Palma se dictó Sentencia en fecha de 31 de julio de 2018 cuyo fallo es del tenor literal siguiente:
"Que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por la Procuradora Doña María José Díaz Blanco en nombre y representación de DON Prudencio contra BANCO MARE NOSTRUM (ahora BANKIA, S.A.), DON Sabino
, DOÑA Zaida y DON Luis Pablo, absolviendo a los mismos de los pedimentos formulados en su contra, con expresa condena en costas a la actora. Contra esta resolución cabe recurso de apelación en el plazo de veinte días a interponer ante este juzgado y a sustanciar ante la Ilma. Audiencia Provincial de Illes Balears".
Contra la expresa sentencia, y por la representación de la parte demandante se interpuso recurso de apelación que fue admitido, y seguido por sus trámites, se señaló para votación y fallo el día 12 de febrero de 2019, quedando seguidamente los autos conclusos para dictar la oportuna resolución.
Se aceptan los de la resolución dictada en el anterior grado jurisdiccional en lo que no se opongan a los siguientes.
En la demanda origen de las actuaciones el actor ahora apelante insta un pronunciamiento por el que se declare, con carácter principal, que ostenta un derecho de adquisición preferente respecto de los actuales propietarios demandados, la resolución del contrato de compraventa celebrado entre éstos y el codemandado BANCO MARE NOSTRUM, con la consecuencia de que tenga lugar el retracto de la finca nº NUM000 inscrita en el Registro de la Propiedad nºdos de Calvià a favor del actor mediante el pago de 100.275 euros y gastos legítimos, con condena a los demandados a otorgar a favor del actor la oportuna escritura de venta. Con carácter subsidiario, se solicita la declaración del derecho de retracto respecto de la adquisición del inmueble por BANCO MARE NOSTRUM S.A. con los pronunciamientos inherentes.
La pretensión se fundamenta en ser el actor arrendatario de la vivienda-finca nº NUM000 por contrato de fecha 1 de febrero de 2016 celebrado con el propietario D. Ángel . Mediante Decreto dictado en fecha de 20 de marzo de 2017 por el Juzgado de Primera Instancia nº23 BANCO MARE NOSTRUM se adjudicó la vivienda. Ésta se vende por la entidad a los codemandados antes de haber inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad, haciéndolo el 7 de noviembre siguiente, y en esa misma fecha a favor de los adquirentes.
La sentencia de instancia desestima la demanda por no hallarse inscrito en el Registro de la Propiedad el contrato de arrendamiento que la sustenta.
Frente a la resolución se alza la parte actora alegando que no existe precepto alguno que exija la inscripción del contrato de arrendamiento para el ejercicio del derecho de retracto, sin que los adquirentes cumplan los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria al haber actuado de mala fe.
La parte apelante pretende se le reconozca derecho de retracto al amparo del artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, sosteniendo no ser precisa la inscripción registral del contrato de arrendamiento frente a lo que se razona en la sentencia recurrida.
Con carácter previo a resolver, debe reseñarse que conforme a lo prevenido en el artículo 465.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la presente debe limitarse a lo que constituye objeto de recurso, por lo que quedan al margen de la misma las cuestiones relativas a la existencia del contrato de arrendamiento en tanto que pronunciamiento no apelado. Debe además reseñarse, a la vista del reproche que se efectúa en el escrito de recurso, que la resolución de instancia resuelve sobre la pretensión que se formuló en la demanda de forma
subsidiaria. Así resulta de lo que se razona en su fundamento jurídico cuarto sobre que la falta de inscripción del contrato de arrendamiento impide que sea oponible al adquirente (hoy, BANKIA) ni a quien de él adquiriese.
La cuestión que se plantea a través del recurso de apelación presenta un carácter eminentemente jurídico. El artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos al regular el derecho de adquisición preferente del arrendatario no exige expresamente la inscripción registral del contrato de arrendamiento para que pueda oponerse al adquirente. No obstante, no puede pasarse por alto que el artículo 7.2 de la Ley especial, entre las normas generales aplicables al contrato de arrendamiento de vivienda, y por consiguiente, al derecho de adquisición preferente, exige para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, que se hallen inscritos en el Registro de la Propiedad. El precepto se modifica por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas. En su Exposición de Motivos se alude a la necesidad de normalizar el régimen jurídico del arrendamiento de viviendas para que la protección de los derechos de arrendador y arrendatario no se consiga a costa de la seguridad del tráfico jurídico. Y el conseguir esa finalidad exige que
"el arrendamiento de viviendas regulado por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, se someta al régimen general establecido por nuestro sistema de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario y, en consecuencia, en primer lugar, que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, en segundo lugar, que el tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito. Todo ello, sin mengua alguna de los derechos ni del arrendador, ni del arrendatario".
No ofrece duda alguna que la norma aplicable exige la inscripción registral del contrato de arrendamiento para hacer oponibles frente a tercero con derecho inscrito, como es el caso, los derechos que nacen del contrato, entre ellos, el derecho de retracto. Y así se...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba