STS, 12 de Noviembre de 1987

La Procuradora doña Maríana Viñas Bastida, en representación de don Lucio y doña Esther

, formuló ante el Juzgado de 1.ª Instancia de Ibiza, n.° 1, demanda de juicio declarativo ordinario de Mayor Cuantía, contra don Benito y don Carlos José , sobre Nulidad de contrato de arrendamiento de industria y vivienda, estableciendo en síntesis los siguientes hechos: Primero. Que sus representados son propietarios de una porción de tierra o solar para edificación procedente de la hacienda titulada Es Clapés des Serra de la parroquia de San Agustín. Lo adquirieron por escritura pública el 23 de diciembre de 1968 y fue inscrito en el Registro de la Propiedad. Segundo. En dicho solar construyeron una casa que destinaron a industria de bar-restaurante, y denominada La Casa Redonda, destinando la parte superior a vivienda. Que nombraron administrador de los bienes a don Benito , otorgándole los correspondientes poderes. Que en fecha 16 de diciembre de 1976 falleció uno de los copropietarios, Diego , heredándole su esposa Esther , actora en los presentes autos juntamente con Lucio . Cuarto. Que en fecha 16 de diciembre de 1976 al fallecer el poderdante Diego , quedó automáticamente anulado el poder por el que quedaba nombrado administrador de The Round House -La Casa Redonda-, el señor Benito . Quinto. El señor Benito conoció dicho fallecimiento según carta que se acompaña. Sexto. El señor Benito , que a efectos administrativos había puesto el negocio a su nombre, a la vista del fallecimiento de uno de los propietarios dejó de rendir cuentas de su gestión; viendo esto la nueva titular, instó al otro copropietario a revocar los poderes, cosa que llevó a cabo en nombre propio y como mandatario verbal de la señora Esther en fecha 28 enero del presente año. Séptimo. El señor Benito fue requerido para acto de conciliación sin que compareciera. Octavo. Viendo el nuevo Administrador señor Matías que el otro demandado don Carlos José hacía obras en el Bar-Restaurante, le citó de conciliación dándole a conocer su carácter de Administrador y requiriéndole para que manifestara en qué concepto estaba al frente del establecimiento exhibiéndole documentos. Décimo. Que sus representados, propietarios de la industria y vivienda y no han recibido cantidad alguna. A la undécima. Que el demandado no ha querido exhibir el contrato de arrendamiento. Terminó suplicando lo siguiente: 1. Declarar nulos y sin eficacia jurídica alguna todos los contratos suscritos por don Benito con referencia a la industria denominada Bar-Restaurante La Casa Redonda y vivienda situada encima de la misma. 2. Que es nulo y sin efecto alguno el contrato de arrendamiento de industria suscrito entre don Benito en representación de los actores y el otro demandado don Carlos José suscrito con posterioridad al fallecimiento de Mr. Diego y con referencia a los bienes propiedad de sus representados. 3. Que don Benito y don Carlos José entreguen la posesión de la industria Bar-Restaurante La Casa Redonda y la vivienda situada encima de la misma. 4. Que sean condenados los demandados a las costas por su temeridad y mala fe. Admitida la demanda y emplazados los demandados don Benito y don Carlos José , compareció en los autos en su representación la Procuradora doña Leonor Navarro Marí por el primero, que contestó a la demanda, oponiendo a la misma en síntesis, alegando las siguientes excepciones dilatorias. Primera excepción. Insuficiencia de poder, ya que no está acreditado que doña María Viñas Bastida tenga poderes de los actores. Segunda excepción. Se presenta a Doña Esther como heredera de su esposo Diego que no niegan que pueda ser verdad pero que no está acreditado, y falta también la autorización pertinente del Ministerio de Defensa. A los hechos. 1.° al primero, concordado en base al documento aportado. 2.° al segundo. Concordado, aunque dicha construcción fue con los permisos, a efectos administrativos a nombre de don Benito , y se instaló el bar, dado de alta en fecha 27 de abril de 1970. 3.º al tercero reiteran que no está legalmente demostrado que sea la heredera. 4.° al cuarto. No están conformes con las afirmaciones que se hacen, ya que si hubo resolución parcial no hubo nulidad total del documento otorgando los poderes.

5. al quinto. Se acepta tal como se dice, pero no pueden ignorar que el mandato puede ser expreso y tácito. 6.° al sexto. Lo niegan rotundamente ya que por el señor Benito se ha rendido cuentas anualmente.

7. al séptimo. Concordado con lo expuesto. 8.° al octavo, no nos afecta. 9.° al noveno. La revocación de poderes está realizada el 28 de enero de 1982 y notificada el 11 de febrero de 1982, y el contrato de arrendamiento al que se alude lo fue el día 12 de enero de 1982 o sea casi un mes. 10.° al décimo. No se ajusta a la realidad de los hechos. 11.º al undécimo. En realidad no nos afecta. Contrataron de buena fe, y lo mismo el señor Carlos José . Terminó suplicando sentencia desestimando por completo la referida demanda, absolviendo de la misma al demandado con imposición de costas a la parte actora. La Procuradora señora Navarra en el mismo escrito formuló reconvención basándose en los siguientes hechos:

1. Entre Mr. Lucio y Mr. Diego y el demandado señor Benito a raíz de la compra efectuada en la escriturapública otorgada el 23 de diciembre de 1968 se constituyó una sociedad particular, aportando los socios extranjeros el uso de los inmuebles, y el señor Benito su gestión personal en cuanto a construcción y a la gestión del bar y otros menesteres. Dada la gran amistad entre las partes, o sea los tres socios las liquidaciones desde 1970 a 1975 se efectuaron en plan amistoso y sin necesidad de testigos. El negocio del bar se puso a nombre del señor Benito . Segundo de la reconvención. En 1975 falleció el señor Mr. Diego , pero su socio mantuvo los poderes dados al señor Benito , y la señora viuda de Mr. Diego mantuvo la confianza hasta el año 1982. En la carta que se aporta de la señora viuda de Mr. Diego demuestra la buena relación que había con el señor Benito . 3.° al ídem. Por algún malentendido y por intervención de terceras personas se ha roto la confianza. Cuarto al ídem. Hay una evidente contradicción entre decir que no existía poder y luego revocar por la señora Viuda los poderes, si no los había otorgado de nuevo. Terminó suplicando declarar, primero, que entre Lucio y Diego , de una parte, y de otra don Benito ha existido una sociedad civil particular. Segundo. Que habiendo muerto el socio Diego le sustituyera en sus derechos el heredero con arreglo a derecho. Tercero, que estando en disolución dicha sociedad, procede y así se ordenen. Cuarto. Se proceda a la rendición de cuentas y a la oportuna liquidación, que se efectuará en ejecución de sentencia. Por el demandado don Carlos José compareció el Procurador don Adolfo López de Soria, que contestó a la demanda oponiendo a la misma en síntesis los siguientes hechos: Primero al primero. Concordado. Segundo al segundo. Ignora los detalles, contándoles que en dicho lugar hacia 1970 se estableció una industria de bar-restaurante denominada La Casa Redonda. Tercero al tercero. Ignoran el correlativo. Cuarto al cuarto. Niega el correlativo, lo cierto es que don Benito ha venido desempeñando el cargo de administrador, con plenitud de facultades de dicho negocio, de forma pública y notoria, no sólo antes de la fecha que se menciona sino también los años subsiguientes. Quinto al quinto. Ignora el correlativo, el señor Benito de hecho siguió siendo con plena notoriedad el Administrador. Sexto al sexto. Es cierto, la licencia de apertura del establecimiento estaba a nombre de don Benito . Séptimo al séptimo, ignora el correlativo. Octavo al octavo. Don Carlos José concertó con el citado Administrador don Benito un arrendamiento del aludido negocio. Noveno al noveno. Niega el correlativo, no hubo confabulación alguna, rechaza y niega las calumniosas imputaciones. Décimo al décimo. Lo ignora. Undécimo al undécimo. Negado en la forma en que está redactado. El propio actor reconoce y manifiesta que conocía el contrato de arrendamiento de industria. Duodécimo propio. La actuación del señor Carlos José es impecable. Contrató con quien estaba en posesión de un poder notarial bastante. Decimotercero, propio. Al margen de la protección que en cualquier caso, como tercero de buena fe merece el señor Carlos José , interesa destacar cuan absurda y contradictoria resulta la tesis de la parte actora que por una parte pretende sostener que el poder del señor Carlos José quedó revocado a raíz del fallecimiento de uno de los poderdantes, y por otro lado explica y afirma que tal revocación tuvo lugar el 28 de enero de 1982. Terminó suplicando sentencia en la que absuelva a don Carlos José con imposición de costas a la parte actora por su mala fe y temeridad. Que conferido traslado a los actores para que evacuasen el trámite de réplica y contestación a la reconvención éstos insistieron en los hechos y fundamentos de derecho de su escrito de demanda y se opusieron a la reconvención. Conferido traslado para evacuar al primero de los demandados el trámite de duplica, éste lo verificó insistiendo en los hechos y fundamentos de derecho de su escrito de contestación a la demanda e insistiendo en el contenido de su escrito de reconvención y conferido traslado para evacuar el mismo trámite de duplica, al segundo demandado señor Carlos José , éste lo verificó insistiendo en los hechos y fundamentos de derecho de su escrito de contestación a la demanda. Recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas. Unidas a los autos las pruebas practicadas, se entregaron los mismos a las partes por su orden para conclusiones, trámite que evacuaron en sus respectivos escritos, en los que solicitaron se dictase sentencia de acuerdo con lo que tenían interesado en los autos. El señor Juez de 1.ª Instancia de Ibiza, n.° 1, dictó sentencia de fecha 20 de diciembre de 1984, cuyo Fallo es como sigue: "Fallo: Que estimando en su totalidad la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales doña Maríana Viñas Bastida en nombre y representación de don Lucio y doña Esther , contra don Benito y don Carlos José , y desestimando las excepciones dilatorias y reconvención interpuestas por el señor Benito , debo declarar y declaro: 1.° Que son nulos y sin eficacia jurídica alguna todos los contratos suscritos por don Benito con referencia a la industria denominada Bar-Restaurante "The Round House" (La Casa Redonda) y vivienda situada encima de la misma, sita en el término de San José carretera Es Port des Turrent y terreno que ha sido descrito en el hecho primero de esta demanda, en la parte perteneciente a Mr. Diego , suscritos a partir del día 10 de enero de 1977, fecha en que es seguro conocía el señor Benito el fallecimiento de su poderdante; 2.° Que es nulo y sin efecto jurídico alguno el contrato de arrendamiento de industria suscrito entre don Benito , en representación de don Lucio y don Diego , y el otro demandado don Carlos José , suscritos con posterioridad al fallecimiento de Mr. Diego y con referencia a bienes propiedad de sus representados, y concretamente el que lleva fecha 11 de enero de 1982 por el que se arrienda la industria "The Round House". 3.p Que don Benito y don Carlos José vienen obligados a entregar la posesión de la industria Bar-Restaurante "The Round House" y vivienda situada encima de la misma a sus legítimos propietarios los actores o persona que los represente, dentro del plazo de 30 días naturales desde la firmeza de esta resolución; con expresa imposición a don Benito de las costas de este litigio, a excepción de las originadas a instancia del señor Carlos José y la mitad de las comunes en que haya intervenido éste, lascuales serán satisfechas por dicho señor Carlos José .»

Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de 1.ª Instancia por la representación de los demandados don Benito y don Carlos José , y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Palma de Mallorca, dictó sentencia con fecha 31 de enero de 1986 , con la siguiente parte dispositiva: "Fallo: A) Se estima en parte el recurso de apelación formulado en nombre y representación de don Benito y se desestima el recurso de igual clase interpuesto por la representación procesal de don Carlos José y se revoca la sentencia de fecha veinte de diciembre de mil novecientos ochenta y cuatro, dictada por el Juez de Primera Instancia número uno de esta ciudad de juicio declarativo, hoy de menor cuantía, de que dimana el presente rollo, en cuanto se oponga a lo que a continuación se declara y se confirma en todo lo demás. B) Se desestiman las excepciones dilatorias interpuestas, se estima parcialmente la demanda deducida en nombre y representación de don Lucio y de doña Esther contra don Benito y don Carlos José y se declara: 1.° Nulo y sin efecto jurídico alguno, el contrato de arrendamiento de industria suscrito entre don Benito , en representación de don Lucio y Diego y el otro demandado, don Carlos José , el once de enero de mil novecientos ochenta y dos, referente a la industria denominada Bar-Restaurante "The Round House" -La Casa Redonda- y vivienda situada encima de ella, sita en el término de San José, carretera a Es Port des Turrent, y terreno anejo. 2.° Que don Benito y don Carlos José vienen obligados a entregar la posesión de la expresada industria a sus legítimos propietarios los actores o persona que los represente, dentro del plazo de quince días, desde el apercibimiento que al efecto se practique, una vez firme esta sentencia; absolviendo a los codemandados de las demás pretensiones deducidas contra ellos. Se desestima la reconvención formulada por don Benito contra don Lucio y doña Esther a los que se absuelven de ella sin condena en costas.»

El día 14 de abril de 1986, el Procurador don Ignacio Corujo Pita, en representación de don Carlos José , ha interpuesto recurso de casación contra sentencia pronunciada por la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Palma de Mallorca, con apoyo en los siguientes motivos: Motivos de casación: Primer motivo. Al amparo del n.° 4.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Error en la apreciación de la prueba, que resulta del documento que se designa, consistente en la escritura de apoderamiento autorizada por el Notario de Ibiza don Higinio Pi Banús el día 31 de octubre de 1975, por cuanto la Sala Sentenciadora estima que tal poder debe considerarse como un simple poder especial que atribuyó al apoderado don Benito facultades bastantes para concertar el arrendamiento que otorgó en favor de don Carlos José el 11 de enero de 1982. El error en la apreciación y valoración de las facultades representativas del apoderado resulta igualmente de la carta que la señora Esther dirigió en 1981, reconocida en Confesión en Juicio y que no ha sido valorada adecuadamente por el Tribunal "a quo». La sentencia recurrida parte de la base, desde luego, de que el poder conferido a don Benito por don Lucio y don Diego el 31 de octubre de 1985, ante el Notario de Ibiza don Higinio Pi Banús, conservaba su virtualidad el día 11 de enero de 1982 por cuanto en dicha fecha no había sido revocado y doña Esther , como heredera de su cónyuge y copoderdante con don Diego , lo había renovado. He aquí, pues, que el apoderado don Benito se hallaba, al arrendar en la expresada fecha a don Carlos José "el solar y casa-bar "The Round House", plenamente facultado para contratar en la representación que ostentaba». Ahora bien: La sentencia dictada por el Tribunal "a quo» yerra al estimar y apreciar que el poder de referencia es un poder general para administrar; cuando la realidad es que tal poder, es un poder especial, que atribuye al apoderado designado, con respecto a un concreto bien no solo las facultades generales para administrar "según la ley y la costumbre», sino, además, específicamente, la facultad de "arrendarlo». Consecuentemente procede casar la sentencia recurrida y declarar que don Benito tenía facultades bastantes para otorgar el contrato de arrendamiento que concertó el día 11 de enero de 1982 en favor de don Carlos José . Segundo motivo. Al amparo del n.° 5.º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . El fallo infringe, por interpretación errónea, el artículo 1.548 del Código Civil, en relación con los artículos 1.712 y 1.713 del mismo Código por cuanto restringe la extensión de las facultades representativas atribuidas por los poderdantes señores Lucio y Diego a don Benito . La alusión o referencia que el artículo 1.548 del Código Civil hace a "los administradores de bienes que no tengan poder especial» ha de interpretarse necesariamente en relación con los artículos 1.712 y 1.713 del mismo Código Civil . A la luz de ambos preceptos, hay que entender, consecuentemente, que cuando el artículo 1.548 alude a "los administradores de bienes que no tengan poder especial» se está refiriendo a la hipótesis de un mandatario a quien se haya conferido un "mandato concebido en términos generales», mandatario éste que, efectivamente, por imperativo del artículo 1.713, tendrá limitadas sus facultades a los "actos de administración». Erró, pues, la Sala de lo Civil de la Audiencia de Palma al interpretar erróneamente el citado artículo 1.548 del Código Civil , en relación con los artículos 1.712 y 1.713 del Código Civil , y por ello procede casar la sentencia que nos ocupa, y declarar, como más ajustado a Derecho, que el apoderado señor Benito estaba facultado para arrendar a don Carlos José el "solar y casa-bar denominado The Round House» en los términos en que lo hizo, obrantes en el contrato de fecha 11 de enero de 1982. Tercer motivo. Al amparo del n.° 5.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . El fallo infringe, por aplicación indebida, el artículo 1.280, número 2.° del Código Civil , así como el artículo 2 de la LeyHipotecaria , por cuanto tales preceptos en modo alguno pueden constituir soporte legal adecuado para la nulidad del contrato de arrendamiento que decreta el fallo de la referida sentencia. Hay que concluir, por todo ello, que la Sala "a quo» ha errado al colegir en base a los dos preceptos citados la conclusión de la nulidad del contrato de arrendamiento de constante referencia; y que, por tanto, procede casar la sentencia que nos ocupa y dictar otra más ajustada a Derecho en la que se declare la validez y virtualidad del repetido contrato locativo. Cuarto motivo. Articulado con carácter subsidiario: al amparo del n.° 5.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . El fallo infringe, por no aplicación, los artículos 1.258 y 1.259 párrafo 2.º y 1.261 del mismo cuerpo legal , así como la doctrina jurisprudencial, en cuanto que, pese a concurrir los elementos necesarios para la existencia y virtualidad de un contrato, la sentencia recurrida declara la nulidad íntegra y total de un contrato de arrendamiento otorgado por el apoderado don Benito en favor de don Carlos José , por tiempo superior a los seis años, cuando lo ajustado a Derecho sería mantener la eficacia y virtualidad de dicho arrendamiento por el plazo de seis años y declarar su nulidad en lo que rebase tal plazo. La doctrina jurisprudencial sobre la nulidad parcial a que se ha hecho referencia, es la que declara "que es perfectamente compatible en un mismo acto o negocio la concurrencia de pactos válidos y pactos nulos, sin que la nulidad trascienda a la totalidad del negocio, como se comprueba en múltiples pasajes de nuestro Derecho». Si pueden ser discutidas, en el supuesto de autos, las facultades representativas del señor Benito para otorgar un arrendamiento con duración superior a los seis años, ninguna duda o discusión puede plantearse, ni en hipótesis, sobre su facultad para concertar un arrendamiento por seis años, o por tiempo inferior a los seis años. Consecuentemente, procede, en el caso de que no fueren estimados los motivos primero, segundo y tercero que han quedado articulados anteriormente, estimar el presente motivo cuarto y acordando en la que se dictará la validez y virtualidad del contrato de arrendamiento de constante referencia con una duración de seis años y la nulidad del mismo en cuanto rebasare tal plazo.

Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción, se señaló para la celebración de vista el día 10 de noviembre de 1987.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Matías Malpica González Elipe.

Fundamentos de Derecho

Los hoy recurrentes señores Benito y Carlos José suscribieron un contrato de arrendamiento referente a la industria denominada Bar Restaurante "La Casa Redonda» y vivienda situada encima de ella, sita en el término de San José (Ibiza) parroquia de San Agustín el 11 de enero de 1982, interviniendo el primero como representante de los dueños del negocio, señores Lucio y Diego y como quiera que este último señor Diego , falleció el 16 de diciembre de 1976, ha sido puesto en tela de juicio el referido contrato locativo en el que se hace expresa mención del apoderamiento notarial de que el señor Benito hacía uso otorgado por los dueños del negocio, de fecha 31 de octubre de 1975. Al declararse nulo por falta de facultades representativas el contrato de arrendamiento por la sentencia recurrida, decretando la devolución del negocio a sus dueños, el presente recurso gravita sobre tales pronunciamientos, debiéndose consignar, que aunque son dos recursos, formulados por cada uno de los dos demandados, dado que son de idéntico contenido y hasta literalidad, serán resueltos coetáneamente.

El primer motivo al amparo del n.° 4.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil denuncia error en la apreciación de la prueba, a cuyo propósito señala como documento el poder notarial de 31 de octubre de 1975 otorgado por el señor Lucio y el marido de la otra recurrida, señora Esther , hoy fallecido. Pero en el desarrollo del motivo se advierte que su alegato peca del defecto de confundir el error que se denuncia, con la valoración jurídica material del ámbito y profundidad del apoderamiento y representación contenida en el documento que se ofrece como acreditativo del error de hecho que es supuesto inexcusable del motivo elegido - n.º 4.° del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil -, para impugnar la sentencia de instancia, y lo confirma la alusión explícita a la carta dirigida por la hoy recurrida al señor Benito obrante a folio 83, del año 1981 en la que se dice le faculta para vender la casa, en el relato del primero motivo que se analiza. Ello, obviamente, implica una dialéctica dirigida a combatir la interpretación de documentos constatantes de sendos negocios jurídicos, cuyo ataque ha de dirigirse por la vía del n.° 5.° del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y con cita de los artículos 1.281 a 1.289 del Código Civil que se estimen vulnerados. El motivo pues ha de fracasar, tanto más cuanto que, precisamente, esos documentos son casacionalmente inoperantes al fin que se proponen los recurrentes, puesto que ambos han sido tenidos en cuenta y ponderados por la Sala "a quo».

El segundo motivo al amparo del n.° 5 del artículo 1.692 denuncia la supuesta infracción por interpretación errónea de los artículos 1.712 y 1.713 del Código Civil , al restringir el fallo de la Sala de instancia, las facultades representativas atribuidas por los poderdantes al señor Benito . No puede prosperar: a) Porque al aplicar el art. 1.713 del Código Civil en forma implícita, el fallo impugnado lo hizo conarreglo a las reglas de la más ortodoxa hermenéutica, partiendo de las premisas -que aquí han resultado intocadas por falta de virtual y eficiente ataque procesal- de haberse producido el otorgamiento del contrato de arrendamiento de 11 de enero de 1982 con evidente extralimitación de facultades de mandato representativo de los poderdantes, afirmación ésta que con su carácter de declaración fáctica es el resultado de una interpretación de los documentos constatantes del negocio jurídico de mandato en sus distintas fases, tal como se ha operado en la realidad; extralimitación que no sólo alcanza al mandatario, sino al tercero, que concertó con aquél dicho arrendamiento o por lo menos pudiendo y debiendo conocer la limitación de facultades de dicho mandato; b) En efecto, es ya muy añeja la doctrina tanto científica como jurisprudencial ( Ss. 9-6-13 y 2-7-24 ) que con base en el art. 1.548 del Código Civil , requiere un poder especial para el arrendamiento de fincas rústicas y urbanas y por ende de industria por tiempo superior a seis años, que luego por la Ley Hipotecaria (art. 2-5 .°) se extendió a otros supuestos que aquí no interesan;

3. También es evidente que la escritura de 31 de octubre de 1985 utilizada a tal efecto, comprendía entre tales facultades de administración la de arrendar el negocio Bar Restaurante "La Casa Redonda» pero al no especificarse más extensamente no podían traspasarse los limites del art. 1.548 del Código Civil ya invocado, no siendo bastante para considerar como especial la carta de la señora Esther del año 1981, en que le encomienda la venta puesto que a renglón seguido, dice "pero primero telefonéeme...» para precisar detalles de la operación, lo que refleja el cometido de una simple gestión propia del mandato general cuya iniciación está en la escritura tantas veces mencionada de 31-10-75; d) Ha sido correcta la interpretación de la intervención negocial, hecha por la Sala de instancia, como lo ha sido la valoración de dichos instrumentos documentales de prueba, lo que nos lleva a concluir que no apareciendo ilogicidad, en las deducciones directas que se hacen en el fallo recurrido, hay que estar a ellas en este recurso primando sobre la interpretación de los recurrentes. Y como quiera que los actos de arrendamiento inscribibles en el Registro de la Propiedad se asimilan a los actos de disposición o enajenación, quiérese decir, que en todo caso y por lo menos debió el señor Benito consultar telefónicamente para poder concertar el contrato de 11-1-1982, para el que carecía de facultades con la simple escritura de poder y carta -de 1975 y 1981, respectivamente-, anteriormente calendadas, por lo que todo nos lleva a estimar como ajustado al ordenamiento jurídico el pronunciamiento de extralimitación de poderes y la consecuente declaración de nulidad del negocio jurídico afectado por aquélla, hecha por el Tribunal "a quo».

El tercer motivo, con base en el ordinal 5.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , extrañamente denuncia en la sentencia recurrida la aplicación indebida del artículo 1.280-2.° del Código Civil y el artículo 2-5.° de la Ley Hipotecaria y decimos extrañamente, porque no los aplica como fundamento de su decisión de nulidad ni anulabilidad, sino como argumento colateral demostrativo de que los arrendamientos por seis o más años, forman una subespecie dentro de las locaciones que tienen un tratamiento singular, especialmente en cuanto atañe a su concierto por medio de apoderado o mandatario ( art. 1.548 y 1.259-2.° del Código Civil ) y a su constatación, en forma tal, que asegure su publicidad para conocimiento general y particularmente de terceros, máxime cuando se trata, como aquí acontece, de arrendamientos sujetos a la legislación común. Por ello, el motivo decae, como también decae el cuarto motivo, que con la misma residencia procesal de su precedente, acusa en la sentencia de instancia la infracción por no aplicación, de los artículos 1.254 y 1.255, en relación con los artículos 1.258 y 1.259-2.° y 1.261 del Código Civil , cuyo alegato se basa en sostener en que si hubo o pudo haber tal extralimitación en el uso de facultades por el mandatario, se ha debido respetar la fuerza vinculante del consenso de voluntades, propugnando que la solución justa estaría "en reconocer y declarar la virtualidad del arrendamiento concertado con una reducción de su extensión temporal a seis años y la nulidad del mismo arrendamiento en cuanto su duración rebasare ese plazo de seis años». La tesis de los recurrentes olvida que los contratos constituyen una- relación jurídica unívoca, en que el nexo obligacional es un entramado de tal naturaleza que al ser los elementos objetivos sobre el que recae la voluntad de las partes, el "sustratum» de la causa negocial con una interconexión trascendente, no es viable jurídicamente su declaración de nulidad parcial, más que en los casos autorizados expresamente por la ley o en los que el defecto generante de la nulidad recaiga sobre un elemento accesorio o que no alcance a la medula de la causa contractual, supuestos que aquí no acontecen, pues al ser un negocio de tracto continuo, que no se agota en un solo acto o episodio, el tiempo, el precio y la misma cosa que se cede en arrendamiento, adquieren relevancia de elementos principales, en que la alteración de uno, conmueve el equilibrio de voluntades que es base de la institución contractual ( art. 1.256 y 1.258 del Código Civil ), por lo que no es posible su mantenimiento sin que recaiga una nueva voluntad de las partes contestes sobre lo que ha de ser su objeto, en cuyo supuesto estaríamos en presencia de una novación absoluta o relativa, según los casos, con las consecuencias previstas en los artículos 1.203-1.°, 1.204 y 1.208 del Código Civil pero que en el presente tema debatido no se producen; y esto sin perjuicio de que el contenido en este cuarto motivo suscita, nada menos, que una cuestión nueva que no ha sido debatida en las instancias y concretamente en la demanda reconvencional promovida por el Procurador del señor Benito , que inhabilita el motivo para su tratamiento en casación.

Rechazados los cuatro motivos, se desestiman los dos recursos con las previsionescontenidas en el art. 1.715 "in fine» de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar a ninguno de los dos recursos de casación interpuestos por don Carlos José y don Benito , contra la sentencia que, en fecha 31 de enero de 1986, dictó la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Palma de Mallorca , se condena a dichos recurrentes al pago por mitad de las costas causadas en los recursos y líbrese a la citada Audiencia la certificación correspondiente con devolución de los Autos y Rollo de Sala remitidos.

ASI, por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- Juan Latour Brotóns.- Cecilio Serena Velloso.-r Mariano Martín Granizo Fernández.- Matías Malpica González Elipe.- Antonio Carretero Pérez.- Rubricados.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr. Magistrado don Matías Malpica González Elipe, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.- En Madrid, a doce de noviembre de mil novecientos ochenta y siete.