STS, 20 de Octubre de 1981
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 20 Octubre 1981 |
Núm. 379.- Sentencia de 20 de octubre de 1981 .
PROCEDIMIENTO: Infracción de ley.
RECURRENTE: Don Luis Andrés .
OBJETO: Compraventa.
FALLO
Desestima recurso contra sentencia de 3 de julio de 1979 de la Audiencia de Barcelona .
DOCTRINA: Arras en compraventa.
Para surtir efecto el artículo 1.454 del Código Civil deben constar establecidas las arras de manera
clara y evidente, siendo en todo caso de interpretación estricta las cláusulas contractuales que a
ellas se refieren.
En la villa de Madrid, a 20 de octubre de 1981;
En los autos de juicio declarativo ordinario de mayor cuantía seguidos en el Juzgado de Primera Instancia de Santa Coloma de Farnés, y en prado de apelación ante la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Barcelona a instancia de la entidad «Urbanizadora Costa Brava, S. A.», domiciliada en Barcelona, calle Rosellón, número 258. bajo, contra don Luis Andrés , mayor de edad, casado, de nacionalidad suiza, domiciliado en la calle de DIRECCION000 , número NUM000 , localidad Barets, Wil (Suiza), sobre reclamación de cantidad, autos pendientes ante esta Sala de lo Civil del Tribunal Supremo en virtud de recurso de casación por infracción de ley interpuesto por don Luis Andrés , representado por el Procurador don Tomás Jiménez Cuesta y dirigido por el Letrado don Guillermo Frubech Frubech, no habiéndose personado la parte recurrida.
RESULTANDO
RESULTANDO que el Procurador don José Capodevilla Bas, en representación de «Urbanizadora Costa Brava, S. A.», formuló ante el Juzgado de Primera Instancia de Santa Coloma de Farnés demanda de juicio declarativo ordinario de mayor cuantía contra don Luis Andrés , sobre reclamación de cantidad, estableciendo en síntesis los siguientes hechos: En 18 de septiembre de 1973 compró a la actora una parcela de la urbanización promovida por la misma en Lloret de Mar, habiéndose convenido como precio global 4.000.000 de pesetas, pagaderas 1.000.000 a la firma del contrato y 3.000.000 en 1 de abril de 1974 a lo más tardar: que el comprador pagó el 1.000.000 inicial, pero no los 3.000.000 restantes, pues, en la fecha tope expresada, para ello dio toda clase de excusas, largas y dilaciones, lo que ha conducido a que al tiempo de interponer la demanda no haya pagado ni una sola peseta de dichos 3.000.000, que es lo que se reclama con la demanda, que es obligado interponer por haber fracasado todos los intentos extrajudiciales, siendo evidente la temeridad y mala fé del demandado al obligar a la deducción de la demanda. Terminó suplicando sentencia declarando que el demandado debe a la actora la suma de 3.000.000 de pesetas como resto de precio de compraventa de la parcela aludida, condenando al demandado a su pago con más el de los intereses legales desde la interpelación judicial hasta su efectivo abono, y ratificando el embargopreventivo decretado, con expresa condena en costas.
RESULTANDO que admitida la demanda y emplazado el demandado don Luis Andrés , compareció en los autos en su representación el Procurador don Ignacio de Bolos y Almar, que contestó a la demanda, oponiendo a la misma en síntesis: De ser cierta la existencia del documento base de la demanda, discrepando en cuanto a la obligación de pago de lo que se reclama por incumplimiento de las condiciones estipuladas en dicho documento; que también es cierto que el demandado abonó a la actora el 1.000.000 de pesetas inicialmente acordado como parte del precio global convenido para la venta de la parcela comprometida, negando elegir el abono del resto con excusas, ya que el motivo obedece a otras circunstancias muy distintas que omite la actora, pretendiendo la simple existencia de una deuda del demandado, lo que no es más que el incumplimiento de unas condiciones aceptadas previamente por la actora e impuestas por el demandado para que se llevara a término el cumplimiento del acuerdo, pues en el documento remitido por el demandado a la actora en 10 de septiembre de 1973 se exigía, para llevar a término el acuerdo, que en la parcela adquirida se le garantizara, llegado el caso, la construcción de tres viviendas y que las vías de acceso serían impecablemente alquitranadas, lo mismo que el perfecto alumbrado de la calle; que tales condiciones son expresamente aceptadas por la actora con la firma de tal documento que devuelve al demandado, que periódicamente inicia los envíos de las correspondientes transferencias desde Suiza donde reside hasta completar el 1.000.000 de pesetas acordado como pago inicial, pese al cual en sus visitas a España comprueba el incumplimiento de la segunda de las condiciones del documento, respecto a iluminación y alquitranado de accesos, lo que hace constar en cartas dirigidas a la actora, debidamente traducidas y legalizadas por intérprete jurado y en las que el demandado resuelve el acuerdo de la compra dejando a la actora el terreno libre para la venta y consabida devolución de pesetas
1.000.000 anticipado, con sus intereses; que en el contrato privado redactado por la actora de 8 de agosto de 1975, enviado al demandado para su firma, se observa que también incumple la condición del acuerdo de 18 de septiembre de 1973 referente al número garantizado de construcción de dos viviendas, por lo que rehusó firmar tal contrato el demandado por no responder a lo estipulado, lo que demuestra una vez más el incumplimiento por la actora de lo inicialmente convenido y aceptado, siendo fácil deducir que ningún interés tiene para el demandado adquirir un terreno que no ha respondido a sus pretendidas necesidades; que inicialmente la actora hizo lugar a manos del demandado un plano esquemático de la superficie del terreno que se ofrecía, como su firma y sello, en el que aparece la finca delimitada por la línea gruesa trazada en rojo y, sin embargo, en el plano entregado posteriormente se observa que falta precisamente la porción de terreno acotado por las líneas de puntos rojos, y suplicó sentencia desestimando la demanda en todas sus partes, liberando al demandado del pago de la suma reclamada, teniendo por resuelto el acuerdo de compra y absolviéndole de la demanda con imposición de costas. A continuación formula reconvención basada, como hechos, en que la actora aceptó las condiciones impuestas por el demandado en la carta-compromiso de compra de 18 de septiembre de 1973, reconociendo haber percibido 1.000.000 de pesetas que le entregó como entrega inicial o señal en cuanto a la formalización de la venta de la parcela, pero que, sin embargo, tales condiciones, impuestas como necesarias por el demandado para la adquisición efectiva del terreno no son cumplidas por la actora, dado que ni es propósito entregar una parcela con el mínimo exigido respecto a la construcción de accesos e iluminación y menos que la parcela no responde a la utilización y necesidades pretendidas por el demandado; que es evidente que al incumplir la actora las cláusulas expresamente acatadas por la misma, percibiendo en cambio del demandado las cantidades convenidas de paga y señal a cuenta, se han originado al demandado unos perjuicios cuyo valor económico deberá resarcírsele, sin que sea lícito que sea compelido a tener que estar y pasar por una hipotética exigencia por parte de la actora para adquirir definitivamente una parcela que no ha respondido a las necesidades pretendidas, para lo que ha de pechar además con un nuevo desembolso para alcanzar el total precio fijado por aquella, cuando queda expresamente claro que el demandado comunicó a la actora reconvenida la rescisión del acuerdo inicial, con la consabida puesta a su disposición del terreno comprometido para que pudiera concertar nueva venta con reintegro de 1.000.000 entregado con sus intereses correspondientes, suplicó la estimación de la reconvención en todas sus partes, teniendo por resuelto el acuerdo compromiso de venta de la parcela 300 del plano general de la urbanización de la actora, debido a incumplimiento de ésta a la que deberá condenarse a abonar o reintegrar al demandado reconviniente el desembolso realizado de 1.000.000 de pesetas, o, en su caso y alternativamente, al duplo de tal cantidad, o sea, 2.000.000 de pesetas para el supuesto de calificarse de desembolso de arras, con más en ambos casos de pago de los intereses legales correspondientes sobre tales sumas, y expresa condena en costas.
RESULTANDO que conferido traslado a la parte actora, ésta contestó a la reconvención alegando: En base como hechos en que en el primero de la contestación se reconoce el documento base de la acción del que destaca que el demandado confirma el acuerdo cerrado de la compraventa de la parcela que en él se plasma y no de arras ni otro título o concepto cual pretende la demandada, y que por mucho que discrepe en cuanto a la obligación de pago de los 3.000.000 de pesetas, que se reclaman, sólo queda decirle que esta obligación se la impone sobre la base del contrato el artículo 1.500 del Código Civil. Confirma que eldemandado en lugar de cumplir tal pago dio excusas y dilaciones, analizando al efecto las cartas del demandado, que reproduce en sus partes que estima interesan, y critica en el sentido de escudarse en unos supuestos falsos de restricciones bancarias suizas, y que sólo hace meras alusiones en cuanto a accesos e iluminación de la parcela de autos, añadiendo que una cosa es que el demandado considere resuelto el contrato y otra que lo aceptara la actora y le hiciera caso el Juzgado, pretendiendo según tales cartas ceder parte de su parcela a tercero y quedarse con menos de una cuarta parte subvendiendo el resto, añadiendo finalmente que sólo podían construirse dos casas, siendo evidente que podían construirse más de dos; que la actora no tuvo inconveniente en suscribir el habitual contrato impreso de compraventa ni en dar facilidades al demandado para hacer efectivos los 3.000.000 sin recurrir a la vía judicial, enviándole firmado el ejemplar impreso que el mismo acompaña de número 4 con la contestación, sin que tampoco mereciera el placer del demandado, según su carta de 25 de agosto de 1975, posterior a todas las excusas del mismo, exponiendo la superación de todas las dificultados antes alegadas, estando de acuerdo en todo muchos después de los documentos de la contestación reconvención, discutiendo únicamente la liquidación financiera afirmando enviar 500.000 pesetas, que no realizó. Que la actora contestó al demandado con la carta que produce de número 8 rechazando su oferta y haciéndole una contra-oferta si pagaba la mitad de los 3.000.000 con sus intereses desde 30 de agosto de 1975, junto con el contrato impreso firmado y la otra mitad mediante cambial al 10 do octubre de 1976, dándole un plazo de treinta días y advirtiéndole en otro caso de la interposición de la demanda, suplicó en definitiva sentencia de acuerdo con el suplico de la demanda y desestimando la reconvención, absolviendo de la misma a la actora, con total imposición de costas al demandado.
RESULTANDO que conferido traslado a la demandada hará duplica, ésta lo evacuó, alegando: Niega el primero de réplica, insistiendo en el incumplimiento alegado de la demandante; niega que no se hubiera denunciado el incumplimiento del acuerdo por la actora, insistiendo en que la intención de resolver la venta ante tal incumplimiento ya se le anunció en las cartas producidas de números 1 a 3 con la contestación, y que las alegaciones relativas a las finanzas en Suiza no desvirtúan tales alegaciones anteriores; niega la validez de la carta del demandado producida por la actora de número 5 y muestra asombro de que obre en su poder cuando fue dirigida a tercero, haciendo reserva de acciones por ello en la vía criminal; niega igualmente el documento número 2 de la réplica en cuanto a que no constituye prueba alguna que deniegue la existencia de las restricciones crediticias alegadas por el demandado; niega los hechos tercero, cuarto y quinto de la réplica y el contenido del documento número 12 de la misma por carecer de eficacia objetiva probatoria por ser extendido por el Director de la obra de la actora; que de la certificación del Ayuntamiento de Lloret de Mar que produce resulta y estima de vital importancia que la zona de autos está denominada «Ciudad Jardín Extensiva» y corresponde a parcela mínima de 800 metros cuadrados, con edificación unifamiliar de un solo chalet por parcela; que la parcela 300 figura en el plano de parcelación con dos parcelas número 229 bis cada una, de lo que resulta que sólo pueden construirse en ella dos viviendas, pero nunca las tres aludidas en el documento de 18 de septiembre de 1973, cuya condición se caracteriza como básica impuesta por el demandado de la que nace el derecho que le asiste, ya que para poder construir tres viviendas se precisaba de 2.400 metros en lugar de los 2.078 que se expresa, y que atendida además la condición de acantilado del lugar para la construcción es preciso presentar maqueta, y que por características pudiera darse el caso de no poder construir no tres viviendas, sino tampoco dos. Suplicó sentencia a tenor del suplico de la contestación y estimatoria de la reconvención, con imposición total de costas a la actora.
RESULTANDO que recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas.
RESULTANDO que unidas a los autos las pruebas practicadas, se entregaron los mismos a las partes por su orden para conclusiones, trámite que evacuaron en respectivos escritos en los que solicitaron se dictase sentencia de acuerdo con lo que tenían interesado en los autos.
RESULTANDO que el señor Juez de Primera Instancia de Santa Coloma de Farnés, don Rafael Gimeno Cobos, dictó sentencia con fecha 5 de abril de 1978 , cuyo fallo es como sigue: Que estimando íntegramente la demanda deducida en juicio ordinario declarativo de mayor cuantía por el Procurador don José Capodevila Bas, en nombre y representación de «Urbanizadora Costa Brava, S. A.», contra don Luis Andrés , representado por el Procurador don Ignacio de Bolos y de Almar, y desestimando la reconvención por este último formulada, debo declarar y declaro que el demandado debe a la actora la cantidad de
3.000.000 de pesetas como resto del precio de la compraventa de la parcela a que se refiere la demanda y, en consecuencia, debo condenar y condeno al demandado al pago de dicha suma de 3.000.000 de pesetas a la actora, con más los intereses legales de dicha suma desde la interposición de la demanda hasta el definitivo pago, ratificando a tales efectos el embargo preventivo en su día decretado en estos autos; absolviendo a la parte actora de todos los pedimentos contenidos en la reconvención, con expresa imposición de la totalidad de las costas causadas en el presente juicio al demandado, y sin que haya lugar aotorgar la indemnización solicitada por la parte actora al amparo del artículo 562 de la Ley Procesal Civil .
RESULTANDO que interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de Primera Instancia por la representación de la demandada don Luis Andrés , y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Barcelona dictó sentencia, con fecha 3 de julio de 1979 , con la siguiente parte dispositiva: Fallamos que confirmando en lo principal la sentencia apelada dictada, en 5 de abril de 1978, por el Juez de Primera Instancia de Santa Coloma de Farnés en el juicio de mayor cuantía seguido por «Urbanizadora Costa Brava, S. A.», por anagrama «Ucesa», contra don Luis Andrés , debemos revocarla únicamente en el particular referente a las costas, que no se imponen expresamente a ninguno de los contendientes en ninguna de las Instancias.
RESULTANDO que el 7 de noviembre de 1979, el Procurador don Tomás Jiménez, en representación de don Luis Andrés , ha interpuesto recurso de casación por infracción de ley contra la sentencia pronunciada por la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Barcelona, con apoyo en los siguientes motivos:
Por infracción de ley y de doctrina legal concordante, al amparo del artículo 1.692, número primero, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por aplicación indebida del artículo 1.454 del Código Civil en relación con el 1.255 del propio Cuerpo legal; sin que se hubieran mediado arras o señal la compraventa podrá rescindirse y el vendedor deberá devolver los duplicados. Efectivamente, el documento base de fecha 18 de septiembre de 1973 establece en el folio segundo de su traducción que queda en espera de la conformidad para que esa propuesta de compra con sus arras y señal sea perfeccionada mediante la firma de la «Urbanizadora Costa Brava, S. A.», conformidad que no efectuaría, con lo cual dicho contrato no queda convertido más que en una propuesta de compra en determinadas condiciones, que no acepta al parecer, en parte, la Urbanizadora, y condiciones que continuaron discutiendo con posterioridad a través de una larga serie de escritos y cartas, unidas a los autos. De todo ello resulta una voluntad de ambas partes, incluso de que aquéllos sea la señal o las arras, ya que no acepta la Urbanizadora la totalidad de las condiciones, según se ha acreditado en el proceso, y por otro lado, mi representado la compra no acepta sin que se den dichas condiciones, a estos efectos existen varias sentencias de ese Alto Tribunal, que establecen que la interpretación del artículo 1.454 ha de efectuarse a tenor de las cláusulas contractuales y de las que se deduzca la voluntad de las partes de no ser un contrato perfeccionado sin una entrega a cuenta o señal. Es indudable lo establecido en el artículo 1.255 de nuestro Código Civil , según el cual, los contratantes pueden establecer los pactos y condiciones que tengan por conveniente, y a estos efectos mi representado establecía como condición para perfeccionar este contrato, para que esta señal o esas arras se convirtieran en parte del precio, el cumplimiento de determinadas condiciones, condiciones que no se han dado, según está acreditado en la totalidad de la prueba.
Por infracción de ley y doctrina legal, al amparo del artículo 1.692, número primero, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por inaplicación del artículo 1.124 del Código Civil. Es indudable que en el documento de fecha 18 de agosto de 1973 se establecen unas obligaciones recíprocas, una de pago de una determinada cantidad para la adquisición de un terreno y una serie de obligaciones en contraprestación a realizar por la constructora, cuyas obligaciones no han sido cumplidas, una de ellas por imposibilidad y otras igualmente incumplidas en las cartas establecidas en el documento. Exige la sentencia de 18 de noviembre de 1970 de ese Tribunal, que «para pronunciar la resolución del contrato en aplicación de la condición resolutoria implícita no basta con probar la existencia de cualquier incumplimiento, si no que es necesario examinar si éste tiene tal importancia en la economía del contrato que justifique la resolución en la intención del contrato». Y a estos efectos no puede dejar de resaltar a esa Sala 1ª importancia económica de construir tres chalets o sólo poder construir dos en una parcela determinada, lo que se da en la obligación establecida con fecha 18 de septiembre de 1973, y no hemos de hacer aquí descripciones, puesto que en dicha carta se acredita de forma fehaciente la intención, por las necesidades que fuere, de mi representado de construir tres chalets independientes en una parcela, como la luz, etc., motivo tan fundamental para poder acceder a dicha parcela. Igualmente, se ha establecido una voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento de lo convenido frente a la constante insistencia y manifiesta voluntad de cumplimiento de mi representado, condición que igualmente establece la sentencia de 5 de mayo de 1978 . En resumen, estimo que el no apreciarlo o si la Sala sentenciadora en la sentencia que ahora se recurre, ha infringido, por inaplicación, la norma establecida en el artículo 1.124 del Código Civil , omitiendo el verdadero alcance de la cláusula del documento tan reiteradamente establecido, en el que se establecen las condiciones a que se ha aludido en todo este escrito.
RESULTANDO que admitido el recurso e instruido el recurrente, único comparecido, se declararon los autos conclusos y se mandaron traer a la vista con las debidas citaciones.
Visto siendo Ponente el Magistrado don Rafael Casares Córdoba.CONSIDERANDO
CONSIDERANDO que planteado por el actor, frente a la sentencia de la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Barcelona, de 3 de julio de 1979 , como primer motivo del recurso, al amparo del número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la aplicación indebida por aquella resolución del artículo 1.454 del Código Civil , relativo a la facultad de rescisión de la compraventa cuando en el contrato hubiesen mediado arras o señal, allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas, el motivo argumentado necesariamente decae una vez patente que el Tribunal de Instancia, interpretando en uso de su soberanía ante los hechos, el contrato suscrito entre las partes el 18 de septiembre de 1973, hizo la rigurosa declaración de que la suma de 1.000.000 de pesetas que el comprador entregó al vendedor, según la referencia que el contrato contiene, no lo fue «cumpliendo ninguna de las funciones tradicionalmente asignadas a las arras, sino simplemente de un pago parcial del precio», según el texto del Considerando sexto de la sentencia de Primera Instancia que la apelación acoge, lo que determina la inaplicabilidad al caso' del aquel invocado artículo 1.454 del Código , toda vez que tal afirmación de hecho, deducida del examen del contrato, por su contenido y a la luz de los documentos incorporados a las actuaciones, que la sentencia de Instancia puntualiza con todo detalle, no es combatida por el demandado impugnante por la vía adecuada, ni se trae, por el interesado, el más mínimo acreditamiento que verifique su afirmación contraria, esto es, la supuesta existencia de las arras penitenciales, cuyo carácter excepcional, por otra parte, exige que, para surtir el efecto que el artículo del Código Civil, cuya infracción se pretende, les atribuye, conste su establecimiento de una manera clara y evidente (sentencias de 22 de octubre de 1954, 15 de octubre de 1956 ), siendo en todo caso de interpretación estricta las cláusulas contractuales que a ellas (a las arras) se refieran (sentencias de 1 de abril de 1958 y 20 de mayo de 1967 , entre otras).
CONSIDERANDO que el segundo motivo del recurso, amparado también en el número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , consistente en la inaplicación -que se dice- del artículo 1.124 del Código Civil es igualmente inaceptable a la vista de la sentencia de Primera Instancia que la de apelación acoge íntegramente en este punto, después de negar la concurrencia uno a uno, de los requisitos tradicionalmente exigidos por la doctrina para el ejercicio de la acción resolutoria que este citado precepto civil consagra, examina, minuciosamente en sus Considerandos octavo y noveno, los tres supuestos de incumplimiento que se integran en el condicionado del contrato de compraventa de 18 de septiembre de 1973 concluyendo, como resultado, entre otras, de la prueba de reconocí miento judicial practicada, en el efectivo cumplimiento por el vendedor-demandante, de los relativos a la adecuación de accesos e iluminación de la parcela vendida, y, desde luego en la inexigibilidad actual de la invocada, a efectos resolutivos cláusula garantizadora «del permiso para la edificación de hasta tres casas» en el solar enajenado que, asimismo, consta en el contrato de compraventa, puesto que no se ha dado aún el «caso de construcción», que es supuesto preciso para la entrada en juego de la obligación garantizados establecida por las partes con todas cuyas afirmaciones de la sentencia impugnada no desvanecidas eficazmente por el recurrente, queda en pie la in operancia de la «exceptio non adimpleti contratu» invocada en el recurso.
CONSIDERANDO que los razonamientos precedentes conducen a la desestimación total del recurso entablado con el efecto que impone el artículo 1.748 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en cuanto a costas y perdida del depósito constituido va que la única variación existente entre las sentencias de Primen Instancia y la de apelación se limita al tema de la condena en costas y, por tanto, no afecta a la plena conformidad entre ellos a efectos de este citado articulo de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según el texto del párrafo tercero del artículo 1 698 de esta Ley y reiterada doctrina de esta Sala de que son muestra las sentencias de 3 de abril de 1956 y 7 de febrero de 1972
Fallamos que debemos declarar y declaramos no haber lugar a recurso de casación por infracción de ley interpuesto por don Luis Andrés , contra la sentencia que, en 3 de julio 1979 dictó la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Barcelona - se condena a dicha parte recurrente al pago de las costas va la perdida del deposito constituido, al que se le dará el destino legal conforme a lo prevenido en la Ley, y líbrese a la citada Audiencia a certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala que ha remitido.
Así por esta nuestra sentencia, que se publicará en el «Boletín Oficial del Estado» e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos mandamos y firmamos.- José Beltrán de Heredia Castaño.- José Antonio Seijas Martinez.-Antonio Fernández Rodríguez.-Antonio Sánchez Jáuregui.- Rafael Casares Córdoba.- Rubricados.
Publicación.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el excelentísimo señor don RafaelCasares Córdoba, Magistrado de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo Ponente ha sido en estos autos, estando celebrando audiencia publica la misma en el día de su fecha, de lo que, como Secretario, certifico.
Madrid, a 20 de octubre de 1981.-José María Fernández.-Rubricado.
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