SAP Álava 595/2018, 31 de Octubre de 2018
| Ponente | MARIA MERCEDES GUERRERO ROMEO |
| ECLI | ES:APVI:2018:873 |
| Número de Recurso | 356/2018 |
| Procedimiento | Civil |
| Número de Resolución | 595/2018 |
| Fecha de Resolución | 31 de Octubre de 2018 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Álava, Sección 1ª |
AUDIENCIA PROVINCIAL DE ALAVA. SECCIÓN PRIMERA
ARABAKO PROBINTZIA AUZITEGIA. LEHEN SEKZIOA
AVENIDA GASTEIZ 18-2ª planta - C.P./PK: 01008
Tel.: 945-004821
Fax / Faxa: 945-004820
NIG PV / IZO EAE: 01.01.2-17/000545
NIG CGPJ / IZO BJKN :01002.42.1-2017/0000545
Recurso apelación procedimiento ordinario LEC 2000 / Proz.arr.ap.2L 356/2018 - C
O.Judicial origen / Jatorriko Epaitegia : UPAD de 1ª Instancia e Instrucción nº 1 de Amurrio / Amurrioko Lehen Auzialdiko eta Instrukzioko 1 zk.ko ZULUP
Autos de Procedimiento ordinario 100/2017 (e)ko autoak
Recurrente / Errekurtsogilea: Everardo y Florian
Procurador/a/ Prokuradorea:ALICIA ARRIZABALAGA ITURMENDI
Abogado/a / Abokatua: PEDRO AZCUNAGA LARREA
Recurrido/a / Errekurritua: Hermenegildo, Delia, Inocencio y Javier
Procurador/a / Prokuradorea: PATRICIA SANCHEZ SOBRINO
Abogado/a/ Abokatua: CARLOS SAENZ FERNANDEZ DE MARTICORENA
APELACIÓN CIVIL
La Audiencia Provincial de Vitoria-Gasteiz compuesta por los Ilmos. Sres. Dª. Mercedes Guerrero Romeo, Presidenta, D. Iñigo Elizburu Aguirre y D. David Losada Durán, Magistrados, ha dictado el día treinta y uno de octubre de dos mil dieciocho,
la siguiente
SENTENCIA Nº 595/18
En el recurso de apelación civil, Rollo de Sala nº 356/18 procedente del Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 1 de Amurrio, Autos de Juicio Ordinario nº 100/17, promovido por D. Everardo y D. Florian dirigidos por el Letrado D. Pedro Azcunaga Larrea y representados por la Procuradora Dª. Alicia Arrizabalaga Iturmendi, frente a la sentencia número 5/18 dictada el 12-01-18, siendo parte apelada D. Hermenegildo, Dª. Delia, D. Inocencio y D. Javier dirigidos por el Letrado D. Carlos Saenz Fernández de Marticorena y representados por la Procuradora Dª. Patricia Sánchez Sobrino. Ponente: Iltma. Sra. Presidenta Dª. Mercedes Guerrero Romeo.
Por el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 1 de Amurrio se dictó sentencia número 5/18 cuyo FALLO es del tenor literal siguiente:
Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora Dña. Alicia Arrizabalaga en nombre y representación de D. Everardo y D. Florian, contra D. Hermenegildo, Dña. Delia, D. Inocencio y D. Javier, representados por la Procuradora de los Tribunales Dña. Soledad Buron, debo absolver y absuelvo a los demandados de los pedimentos contenidos en la demanda, con expresa imposición de las costas procésales causadas en esta instancia al demandante.
Frente a la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la representación de D. Everardo y D. Florian, recurso que se tuvo por interpuesto con fecha 19-02-18 dándose el correspondiente traslado a la contraparte personada por diez días para alegaciones, presentando la representación de D. Hermenegildo, Dª. Delia, D. Inocencio y D. Javier escrito de oposición al recurso planteado de contrario, y elevándose, seguidamente, los autos a esta Audiencia Provincial con emplazamiento de las partes.
Recibidos los autos en la Secretaría de esta Sala y comparecidas las partes, con fecha 06-04-18 se mandó formar el correspondiente Rollo de apelación, registrándose y turnándose la ponencia, y por resolución de fecha 11-09-18 se señaló para deliberación, votación y fallo el 09-10-18, dictándose, asimismo, resolución de fecha 08-10-18 acordando el cambio del Tribunal para la deliberación votación y fallo de las presentes actuaciones.
En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales fundamentales.
Antecedentes necesarios. Objeto del recurso.
Resultan de relevancia para la resolución del presente pleito los siguientes antecedentes:
Con fecha 1 de diciembre de 2.011 los actores suscribieron un contrato de arrendamiento para uso distinto de la vivienda con opción de compra sobre la finca propiedad de los demandados descrita en el hecho primero de la demanda, casa nº NUM000 del BARRIO000, que ocupa una superficie de doscientos veintiséis metros cuadrados, con una cabaña al lado del caserío que ocupa setenta metros cuadrados (finca nº NUM001, al tomo NUM002, del Registro de la Propiedad de Amurrio).
El contrato establece en la cláusula sexta una opción de compra:
" En el presente acto la parte arrendadora otorga a la parte arrendataria el derecho de opción de compra sobre la finca, locales, caserío, terreno, bienes muebles e inmuebles, y todos los elementos que son objeto del presente contrato, señalados en el manifestando primero. El arrendatario puede ejercitar el derecho de opción de compra en cualquier momento del a vinculación contractual . El precio pactado para el ejercicio de la opción de compra es el siguiente :
En la primera instancia el que libremente pacten las partes, teniendo como base de precio la tasación que a estos efectos ha realizado la parte arrendataria.
Si no hubiera acuerdo, en el momento en que la parte arrendataria decidiera ejercitar el derecho de opción de compra, se procederá a encargar a un tercero neutral nueva tasación. El precio que marque esta nueva tasación será el de la opción de compra .
En el momento en que la parte ARRENDATARIO decida ejercitar el derecho de opción de compra, que se le ha concedido en este documento, deberá notificarlo al PROPIETARIO por escrito, designando Notario para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa a favor de quien designe el ARRENDATARIO, dentro del plazo máximo de 60 días a partir de la fecha en que el dueño reciba la notificación del ejercicio del derecho de opción.
En caso de que el ARRENDATARIO, que hubiera ejercido el derecho de opción, decidiera NO acceder a la compra, el contrato de arrendamiento sobre el mismo seguirá vigente hasta que concluya la durabilidad del contrato de alquiler que hoy se firma, con sus respectivas prórrogas .".
En fecha 31 de enero de 2.017 los demandantes-arrendatarios remiten burofax a los demandados comunicando formalmente su decisión de ejecutar la opción de compra.
De forma conjunta decidieron encargar a la empresa Valoraciones y Tasaciones Hipotecarias SA, homologada por el Banco de España, la tasación de la finca en cuestión.
Los arrendatarios presentan demanda solicitando se cumpla la opción de compra estipulada en el contrato de arrendamiento y se condene al demandado al otorgamiento de la escritura pública de compraventa del inmueble descrito en el hecho primero de la demanda por el precio de 506.977 euros.
La sentencia de instancia desestima la demanda, concluye que no resulta acreditada la existencia de un contrato de opción de compra, ni que se den los requisitos que específicamente se exigen, lo único que hubo fueron conversaciones y un acuerdo inicial de venta, sin concretar el objeto ni el precio.
Los actores se alzan contra la sentencia alegando error en la valoración de la prueba y en la aplicación de la legislación civil y jurisprudencial. Los recurrentes afirman que existe un contrato de opción de compra que debe interpretarse de forma literal, procediendo su cumplimiento de la forma que establece el documento.
Los motivos de apelación nos obligan a revisar las pruebas practicadas. Veamos.
Error en la valoración de la prueba. Sobre la interpretación del contrato. Derecho a ejercitar la opción de compra.
El eje del recurso descansa en la errónea interpretación del contrato de opción de compra que realiza la sentencia, en cuanto entiende que hubo conversaciones entre las partes pero en modo alguno resulta la existencia de un contrato de opción.
La sentencia del Tribunal Supremo de 18 de febrero de 2.015 con cita en otras establece que la opción de compra es una especie de precontrato donde nace la relación jurídica obligacional, y en un momento posterior se pone en vigor el contrato preparado ( STS 7 de septiembre de 2.010, y 24 de junio de 2.011 ).
" Este precontrato de opción de compra puede ser otorgado por el concedente al optante sin precio, que sí lo habrá en la proyectada compraventa o bien se otorga por un precio, llamado también prima, que es el caso presente, que ha sido efectivamente recibido por la parte concedente y es objeto de la cláusula penal.
La opción de compra es esencialmente temporal; las...
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