STS 287/1979, 11 de Julio de 1979

Infracción de ley por violación de los artículos 1.091 y 1.281, 1.°, del Código Civil , en relación con los artículos 29 del texto refundido de la Ley sobre viviendas de Protección Oficial de 24 de julio de 1963 y el 112 de su Reglamento de 24 de julio de 1968. Se ampara a este motivo en el número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . La sentencia recurrida que razona acertadamente sobre el correcto ejercicio del Derecho de opción por mí representado, mediante la demanda de conciliación presentada en el Juzgado Municipal de Valladolid el día 31 de julio de 1976 , no revela el mismo acierto al interpretar el alcance de la estipulación segunda el contrato de opción. Pues la claridad de sus términos obligaba a la Sala Sentenciadora a estar y pasar por su estricta literalidad, según ordena el párrafo primero del artículo 1.281 del Código Civil . La cláusula en cuestión claramente establece que el precio de venta para la vivienda "será el que determine la disposición legal el día que se ejercite la opción. Por lo cual la actividad interpretativa de la Sala Sentenciadora debía encaminarse a descubrir cual fuera, el día 31 de julio de 1976 , la norma legal que regía para determinar el precio de la vivienda objeto de la acción, digo, opción, que es una vivienda oficial subvencionada del tipo C. Esta labor indagatoria hubiera puesto al descubierto que el régimen legal establecido para una vivienda de esta naturaleza es el contenido en el texto refundido de la Ley de Viviendas de Protección Oficial de 24 de julio de 1963 y el Reglamento de 24 de julio de 1968. Para acometer la tarea de proporcionar vivienda digna a todos los españoles y resolver el problema social y político, necesitando de urgente remedio, la acción del Estado cristalizó en una vigorosa ayuda que puso en marcha a la iniciativa privada, mediante la concesión de beneficios y estímulos económicos que hiciese atractiva la construcción de las viviendas. Esta finalidad se consiguió a través de conciertos de voluntades entre promotores o constructores de viviendas y la Administración en los que la concesión de estímulos y beneficios encontraba la correlativa obligación contraída por aquellos y los futuros adquirientes de las viviendas de aceptar y cumplir el régimen singular establecido, una de cuyas bases esenciales descansaba en la inalterabilidad del precio de las viviendas construidas a su amparo. Este principio se consagró en el artículo 29 del texto refundido de la Ley de 24 de julio de 1963 , que prohibió la exigencia de todo sobre precio prima en el arrendamiento o venta de las viviendas acogidas a dicha ley, precisando, el párrafo segundo de este precepto , que la prohibición alcanza el percibo por cualquier concepto de cantidad superior o distinta a la renta o precio de venta señalada en la cédula de calificación definitiva. Precepto que reitera el artículo 112 del Reglamento de 24 de julio de 1968. Este principio de inalterabilidad de los precios señalados para estas viviendas se ha mantenido a través de la legislación posterior, en la cual las distintas posiciones que se dictan en relación con los precios de estas viviendas son aplicables a las que, o bien se están construyendo en el momento en que se promulgan tales disposiciones o bien a las que se construirán ulteriormente. Pero jamás se aplican tales disposiciones con carácter retroactivo. Se hace necesario en este motivo de casación hacer una somera referencia a los preceptos del Decreto de 4 de marzo de 1972 , al Decreto de 20 de diciembre de 1974, y a la Orden Ministerial de 6 de febrero de 1976 , que es el material que utiliza la sentencia recurrida para llegar a las conclusiones del fallo. Las disposiciones que se acaban deenumerar intentan resolver los problemas que plantea el aumento de precios que experimenta la construcción de viviendas, pero se refieren todas ellas con una única excepción a regular situaciones que producen sus efectos definitivos a partir de su entrada en vigor, la excepción la protagoniza el Decreto de 4 de marzo de 1972 que modifica el apartado tercero del artículo 127 del Reglamento de 24 de julio de 1968 , señalando un nuevo precio de venta para las viviendas subvencionadas que, puede ser aplicado, según preceptúa el apartado b) de la disposición transitoria tercera de este Decreto , a las viviendas que se encontraran calificadas con anterioridad a la fecha de publicación del Decreto, siempre que no tuvieran pendiente de consumación un contrato, de compraventa, cual acontece en el caso de Autos. El Decreto de 20 de diciembre de 1974 sólo resulta de aplicación a las viviendas que se clasifiquen provisionalmente a partir de la fecha de su publicación, más no a las que ya estuviesen calificadas definitivamente según lo dispone la disposición transitoria de dicho Decreto. Y, finalmente, los preceptos de la Orden de 6 de febrero de 1976 , sólo pueden ser aplicados a todas las viviendas que se califiquen provisionalmente a partir de la fecha de su publicación en el "Boletín Oficial del Estado», así como también las que con calificación provisional anterior se califiquen definitivamente a partir del 13 de febrero de 1976, fecha de la publicación de la Orden aludida en el "Boletín Oficial del Estado» según dispone el artículo segundo de dicha disposición reglamentaria. No podía apoyarse, por tanto, la sentencia recurrida, en las disposiciones citadas para llegar a la conclusión de que el precio de venta regía el 31 de julio de 1976 , ofrecido por mi representado es inferior al determinado por la disposición legal que regía el día 31 de julio de 1976 , porque según se razona la disposición legal que regía el día de esa fecha era la Ley de 24 de julio de 1973 , y el Reglamento de 24 de julio de 1968 , así como el Decreto de 4 de marzo de 1972. Si , por tanto, los precios señalados en la cédula de calificación definitiva, son los vigentes el día que la opción se ejercita y los precios fueron señalados por el Organismo Oficial competente en la suma de cinco mil doscientas pesetas metro cuadrado, la sentencia recurrida en cuanto deniega o declara mal ejercitado, el derecho de opción por mi mandante a más de interpretar equivocadamente las cláusulas del contrato, con violación manifiesta del párrafo primero del artículo 1.281 del Código Civil , que así resulta violado, incide también la violación del artículo 1.091 del Código Civil , con arreglo al cual las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes y deben ser cumplidos a tenor de los mismos; y si la Ley del contrato es clara, y el precio de la vivienda es el que figura en la calificación definitiva de la misma, con la modificación que autorizó al Administrador Público, respecto de este precio, evidentemente, al no haber sido aplicados por la Sala sentenciadora, tanto el artículo 29 del Texto Refundido de la Ley sobre Viviendas de Protección Oficial de 24 de julio de 1963 como el 112 de su Reglamento de 24 de julio de 1968, que en este aspecto, cobran naturaleza de disposiciones de derecho común, resultan violados por la sentencia recurrida, que desconoce su aplicación.

Error de derecho en la apreciación de la prueba por violación del artículo 1.218, 1.°, del Código Civil. Se ampara este motivo en el número séptimo del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Figuran incorporados en los autos dos documentos de singular interés. El primero de ellos es la Cédula de calificación definitiva de la vivienda objeto de la opción, que se expidió por el Director General de la Vivienda el día 14 de septiembre de 1971. El segundo es la comunicación emitida por la Delegación Provincial de Valladolid en 4 de agosto de 1976, en la que se asignan a la vivienda de autos una superficie de setenta y ocho con veinte metros cuadrados y un precio de venta de quince mil doscientas pesetas metro cuadrado de superficie construida. Tales documentos públicos tenían que haber sido valorados debidamente por la Sala sentenciadora, en cuanto que su expresada condición acrediten, frente a tercero, y hacen prueba, del hecho que motivó su otorgamiento y de la fecha de éste. La Cédula de calificación definitiva acredita dos extremos de singular importancia, a saber: la fecha en que esta declaración se produjo -14 de septiembre de 1971- y el motivo de su otorgamiento el señalamiento de un precio de venta de trescientas cincuenta y una mil ciento treinta pesetas para estas viviendas. El segundo acredita que, por aplicación de los preceptos del Decreto de 4 de marzo de 1972 , el precio máximo de venta para esta vivienda era de cinco mil doscientas pesetas metro cuadrado. Ninguna de estas justificaciones fueron aceptadas por la sentencia recurrida que al desconocer tales extremos incidió en la violación del párrafo primero del artículo 1.218 del Código Civil , cuyo canon probatorio no fue tenido en cuenta por la Sala Sentenciadora, y este desconocimiento se reflejó inevitablemente en la parte dispositiva de la sentencia "a quo».

Infracción de ley por aplicación indebida del artículo 1.289 del Código Civil. Se ampara este motivo en el número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . El error padecido por la Sala sentenciadora al interpretar el contrato de Autos, al no dar el alcance debido a las estipulaciones, mediante las cuales emitieron las partes contratantes sus recíprocas declaraciones de voluntad, conduce a la Sala sentenciadora a cometer, dicho sea con todo respeto, una nueva infracción de legal. Pues, razona la sentencia recurrida que, acuerdo con la mayor reciprocidad de prestaciones que para todo contrato oneroso ha de tenerse en cuenta, en caso de duda, el precio de viviendas de protección oficial como la que fue objeto del contrato, debía ser entendido como una actualización de dicho precio, y esa duda la, resuelve la sentencia recurrida utilizando unos preceptos que lo son aplicables al supuesto de Autos y llega a laconclusión de que el precio oficial de venta de la vivienda, es mucho mayor que la ofrecida por mi parte al hoy recurrido; Mas si se repara en la redacción de los claros términos en que viene concebida la condición segunda del apartado primero del contrato de opción, se llega a la conclusión de que no pudo la Sala sentenciadora utilizar el artículo 1.289 del Código Civil , porque este precepto sólo puede ser aplicado cuando se ofrecieron dudas para interpretar las cláusulas de un contrato y fuere imposible resolver las mismas por las reglas establecidas en los artículos del Código Civil contenidos en el capítulo cuarto del libro cuatro título -artículos 1.281 y siguientes-. Y en el caso de Autos no existen dudas, y si hubieren existido, éstas podían ser fácilmente resueltas mediante la utilización de los criterios que proporcionan las normas anteriormente mencionadas. La confusión sólo la padeció, dicho sea con todos los respetos, la Sala sentenciadora, que dio a la voluntad de los contratantes un alcance que no resulta de las propias estipulaciones contractuales, y, por lo tanto, aplicó indebidamente el artículo 1.289 del Código Civil , a un supuesto en que por las singulares características del caso no se podía resolver en favor de la mayor reciprocidad de intereses, ya que tratándose de una enajenación de viviendas de protección oficial el precio de las mismas, viene congelado por aplicación de las normas especiales que rigen sobre la materia.

Infracción de Ley por violación de los artículos 1.281, párrafo primero y 1.447 del Código Civil. Se ampara este motivo en el número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . La claridad de la estipulación contractual mediante la cual se declara que el precio de venta de la vivienda de Autos será el que determine la disposición legal, el día que se ejercite la opción, no puede ser interpretada en el sentido en que lo hace la Sentencia recurrida, como el deseo de las partes de conseguir una actualización del precio, sino, que esta declaración de voluntad expresa lo que realmente quisieran los contratantes; a saber: que se aplicase el precio señalado a estos efectos por las Autoridades competentes del Ministerio de la Vivienda, que funcionaba en esta ocasión el modo y forma que establece el artículo 1.447 del Código Civil . Por lo que si este señalamiento de precio se produjo a través de la comunicación de la Delegación Provincial del Ministerio de la Vivienda, en Valladolid, que señaló dicho precio en la suma resultante de multiplicar la superficie de la vivienda setenta y ocho con veinte metros cuadrados, por el precio de cinco mil doscientas pesetas metro cuadrado, ello arroja un resultado valorativo de cuatrocientas seis mil seiscientas cuatro pesetas, por lo que dicho precio de acuerdo con el tenor del artículo 1.447 del Código Civil , debe ser tenido por cierto, ante la ausencia de prueba que la parte contraria ofreció en el proceso. Al desestimar la demanda la Sentencia recurrida ha cometido las violaciones que se denuncian de los preceptos del Código Civil que se citan en el anunciado del presente motivo de casación.

RESULTANDO que admitido el recurso e instruida la parte recurrente única comparecida se declararon los autos conclusos y se mandaron traer a la vista con las debidas citaciones.

VISTO siendo ponente el Magistrado don Jaime Castro García.

Opción de compra de vivienda de Protección Oficial hecha en contrato de arrendamiento. El ejercicio del derecho a través de acto conciliatirio es eficaz si la papeleta fue presentada en tiempo hábil. Las limitaciones legales en los precios de renta y venta de estas viviendas tienen su fundamento en la finalidad social que las inspiran y en la contractual la de los beneficios otorgados a los constructores.

CONSIDERANDO

CONSIDERANDO que referida la cuestión plateada en la instancia y suscitada en este recurso al ejercicio del derecho de opción de compra concedido al actor (don Juan Pablo ) mediante contrato de arrendamiento de vivienda (de fecha 31 de julio de 1971, en el que figura inserto), claro es que en virtud de tal negocio jurídico se estableció en favor del recurrente la facultad de decidir a su arbitrio sobre la efectividad de lo convenido conforme a las normas generales de la contratación (Sentencias de 5 de junio de 1951, 4 de diciembre de 1953, 17 de diciembre de 1966 y 14 de octubre de 1974 ), operándose la perfección de la compraventa y consiguiente desarrollo de todo el complejo obligacional una vez producida la aceptación del optante, que vincula al concedente y le importe el cumplimiento como aspecto positivo de la obligación contraída, por cuanto ha surgido la conclusión del contrato, pendiente tan sólo de la ejecución por medio de la tradición de la cosa vendida y del pago del precio (Sentencias de 23 de marzo de 1945, 10 de julio de 1946 y 21 de octubre de 1974 ), desde el momento en que llega a conocimiento del promitente la declaración de voluntad de la otra parte expresando su decisión de adquirir la cosa por el precio preestablecido (Sentencias de 22 de julio de 1966 y 7 de noviembre de 1967 ), y si bien la manifestación del favorecido con tal derecho de adquisición creado por cauce negocial reviste naturaleza receptiva y por ello ha de ser comunicada al optatario durante la vigencia del plazo de la opción, pues el elemento temporal condiciona la existencia misma del derecho (Sentencia de 28 de mayo de 1976 ), habrá de tenerse por oportunamente practicada la notificación a través de acto conciliatorio siempre que la papeleta aparezca presentada en tiempo hábil, aunque la comparecencia tenga lugar fuera ya del plazo de duración, pues (según entiende con acierto la Sala sentenciadora) la conciliación es vía idónea para el ejercicio de losderechos y dar constancia fehaciente del acto de comunicación de que se trata (Sentencias de 21 de noviembre de 1950 y 30 de enero de 1959 ), eficaz desde la fecha misma en que ha sido presentada la demanda conciliatoria.

CONSIDERANDO que el motivo inicial del recurso, formulado al amparo del número primero del artículo 1.792 de la Ley Procesal , denuncia infracción por violación de los artículos 1.091 y 1.281, párrafo primero, del Código Civil , en relación con el artículo 29 del texto refundido de la Ley sobre Viviendas de Protección Oficial de 24 de julio de 1963 y el 112 de su Reglamento de 24 de julio de 1968 ; y en trance de pasar al estudio de lo alegado, es preciso recordar que las rigurosas limitaciones en los precios de arrendamiento y venta de las edificaciones protegidas a tenor de la normativa sobre la materia (que en su expresión más amplia se inicia con la Ley de 19 de abril de 1939 y prosigue con la de 15 de julio de 1954 ), tiene su fundamento en la finalidad social que las inspiran y en la contrapartida de los concretos beneficios otorgados a las constructoras como incentivos de diversa índole a manera de medidas administrativas de fomento (exenciones y bonificaciones tributarias, anticipos sin interés y reintegrables a largo plazo, primas a la construcción, suministro de materiales intervenidos, facultad de expropiación, préstamos complementarios y subvenciones a fondo perdido, etc.), lo que se traduce tanto en la imposibilidad de percibir renta superior a la fijada en la correspondiente Cédula de calificación definitiva y disposiciones complementarias, según esta Sala tiene declarado en sentencia de 29 de noviembre de 1977 ), como en la ilicitud de exigir cantidad que rebase la máxima legalmente señalada para caso de venta, con cuya fijación persigue el legislador "que las viviendas afectadas entren en el tráfico al precio que la Administración calcula como justo», en palabras de la sentencia de 17 de abril de 1968 reiterando en lo fundamental criterio ya mantenido por la de 28 de abril de 1971), y de ahí que el artículo 29 de la citada Ley de 24 de julio de 1973 , con el que se corresponde literalmente el 112 de, la normativa reglamentaria, categóricamente ordenen que "queda absolutamente prohibido todo sobreprecio o prima en el arrendamiento o venta de viviendas acogidas a esta Ley», prohibición que "alcanza al percibo por cualquier concepto de cantidad "superior o distinta a la renta o precio de venta señalado en la Cédula de calificación definitiva, ni aún a título de préstamo, depósito o anticipo no autorizado, ni en virtud de contrato conjunto o separado con muebles o de cuotas por prestación de servicios no autorizados reglamentariamente», reglas imperativas cuya conculcación provocaría la, radical nulidad, por ilicitud de causa, de cualquier negocio simulado para burlar la prohibición legal (Sentencia de 16 de noviembre de. 1974 ) y la procedencia de reintegrar al adquirente las cantidades indebidamente percibidas, reduciendo el precio a los límites legales tal como ha resuelto aquella jurisprudencia a la vista de los preceptos citados y de los artículos 36, apartado D), de la Ley, y el 155 , párrafo final, del Reglamento.

CONSIDERANDO que la cláusula segunda, punto segundo, del / contrato de 31 de julio de 1971 , donde se pacta que "el precio de venta será el que determine la disposición legal el día que se ejercite la opción», lo interpreta el Tribunal de instancia en el sentido de que conforme a la regla hermenéutica de la mayor reciprocidad"" de intereses en los contratos onerosos recogida en el artículo 1.289 del Código Civil , la contraprestación del optante no puede ser la cifra expresada en la demanda, sino la muy superior que se obtiene de aplicar el Decreto de 20 de noviembre de 1.974 y la Orden de 6 de febrero de 1976 , lo que impone la repulsión de lo pretendido en el "petitum» en cuanto insta la efectividad de la venta por la cantidad máxima de cuatrocientas diecisiete mil ochocientas veinte pesetas; exégesis que sin duda resulta improcedente como acusa el primer motivo del recurso, puesto que la "disposición legal» mencionada por los contratantes no podría ser otra que aquella reguladora de manera imperativa del precio de enajenación de tales viviendas, atendida la fecha de, su calificación definitiva y en tanto su cuantía no venga modificada por disposiciones posteriores que permitan la alteración en inmuebles ya calificados, circunstancia que no concurre en ninguna de ambas normas, pues el Decreto citado establece, en su disposición transitoria que lo ordenado en los artículos primero o tercero será de aplicación a las viviendas que se califiquen provisionalmente a partir de la fecha de su publicación, así como a las que, habiendo obtenido la calificación provisional, se hallaren en dicha fecha dentro del plazo de comienzo de las obras o de sus prórrogas reglamentarias concedidas, cualquiera que fuese el programa anual a que correspondan, y siempre que el promotor no haya concertado la venta de las viviendas ni percibido cantidades a cuenta del precio, y por su parte la Orden de 6 de febrero de 1976 estatuye en su artículo 2° que los módulos fijados en el artículos primero serán de aplicación a todas las viviendas que se califiquen provisional a partir de la fecha de su publicación en el "Boletín Oficial del Estado», así como también a las que se califiquen definitivamente, siempre que las solicitudes de calificación definitiva se presenten por los promotores dentro de plazo y que las correspondientes calificaciones provisionales hubieran sido otorgadas con posterioridad al 1 de junio de 1975, con lo que es manifiesta su improcedente invocación respecto de viviendas cuya Cédula de calificación definitiva aparece datada al 14 de septiembre de 1971 y en las que el precio máximo de venta se cifra en cinco mil doscientas pesetas el metro cuadrado después de la elevación autorizada por la disposición transitoria tercera, apartado b), del Decreto de 4 de marzo de 1973 , razones que por su mismo peso conducen a estimar también el motivo tercero, basado en infracción por aplicación indebida del artículo 1.289 del propio Código , precepto a todas luces inoperante cuando se trata de hallar el precio de laenajenación en virtud de disposiciones de derecho necesario.

CONSIDERANDO que el motivo segundo del recurso, amparado en el número séptimo del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , aduce error de derecho causada por violación del artículo 1.218, párrafo primero, del Código sustantivo, al no haber concedido la Sala sentenciadora el valor demostrativo que debe atribuírseles a la Cédula de calificación definitiva de la vivienda objeto de la opción, fechada como dicho queda el 14 de septiembre de 1971, en la que se fija el precio de venta de trescientas cincuenta y un mil ciento treinta pesetas, y al documento expedido por la Delegación Provincial del Ministerio de la Vivienda de Valladolid, sobre los extremos de la superficie del piso en cuestión y su precio de venta; impugnación que asimismo debe prosperar, pues según tales medios de acreditamiento es incontrovertible que la calificación definitiva se remonta al tiempo indicado y que la vivienda objeto del debate, cuya superficie es de setenta y ocho metros, veinte decímetros cuadrados, no puede alcanzar en venta precio superior a cinco mil doscientas pesetas el metro cuadrado, por lo que es evidente que la cantidad total no excede de la indicada en la súplica de la demanda.

CONSIDERANDO que la estimación de los motivos primero, segundo y tercero hace innecesario el examen del cuarto y último, en definitiva mero aspecto del inicial.

CONSIDERANDO que por todo lo expuesto procede la estimación del recurso, casando y anulando la sentencia impugnada, sin hacer condena de costas.

FALLAMOS

que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación por infracción de ley interpuesto por don Juan Pablo contra sentencia pronunciada por la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valladolid con fecha 16 de marzo de 1978, resolución que casamos y anulamos. Sin hacer imposición de las costas causadas en el presente recurso y con devolución al recurrente de la cantidad depositada para formalizar la impugnación; y líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente con devolución de los autos y rollo de Sala que remitió.

Así, por esta nuestra sentencia, que se publicará en el "Boletín Oficial del Estado e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-José Beltrán.-Antonio Cantos.-José Antonio Seijas.-Antonio Fernández.- Jaime Castro García.-Rubricados.

Publicación.-Leída y publicada fue la anterior sentencia por el excelentísimo señor don Jaime Castro García, Ponente que ha sido en estos autos estando celebrado audiencia pública la Sala de lo Civil de este Tribunal Supremo, en el día de hoy, de lo que como Secretario de la misma, certifico.

Madrid, a 12 de julio de 1979.-José María Fernández.-Rubricado.