STS 361/1983, 22 de Junio de 1983

Núm. 361.-Sentencia de 22 de junio de 1983

PROCEDIMIENTO: Infracción de ley.

RECURRENTE: Don Alfredo .

FALLO

Haber lugar al recurso contra la sentencia de la Audiencia Territorial de Valencia de 4 de diciembre de 1980.

DOCTRINA: Arrendamiento urbanos. Cláusula de variación de renta.

Del texto de la cláusula, expresivo de que "el alquiler pactado se revisará cada tres años sirviendo de módulo la variación que

experimenta el valor del metro cuadrado en la calle Llarena de Ranes a efectos del arbitrio sobre valor de los terrenos" no se

sigue, como entiende la sentencia impugnada, que necesariamente, tal cláusula haya de operar, escasa revisión, siempre al

alza, razonamiento que, sólo en parte, esto es, en cuanto excluye la baja, serie cierto si la renta hubiese de ser modulada,

trienalmente, precisamente conforme al arbitrio municipal de plusvalía vigente en cada momento en la zona en que el inmueble

arrendado se ubica, más no lo es en absoluto cuando la circunstancia externa variable, a seguir por el precio del arriendo, está

constituida, como señala la cláusula en cuestión, por "la variación que experimenta el valor de metro cuadrado en la calle Llerena

de Ranes..."

En la Villa de Madrid, a veintidós de junio de mil novecientos ochenta y tres, en los presentes autos de arrendamientos urbanos, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia número de los de Valencia y en grado de apelación ante la Sala Primera de lo Civil

de la Audiencia Territorial de dicha capital, seguidos a instancia de don Alfredo , contra don Braulio , sobre resolución de contrato de arrendamiento; autos pendientes ante esta Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en virtud del recurso de casación por infracción de ley, interpuesto por don Alfredo , representado por el Procurador don Luis Pulgar Arroyo y defendido por el Letrado don Enrique Brines Lorente, habiendo comparecido como párete recurrida don Braulio representado por la Procuradora doña María Luz Albácar Medina y defendido por el Letrado don Joaquín García Marín.RESULTANDO

RESULTANDO que el Procurador don Francisco Baixauli Cuñat en representación de don Alfredo , formuló ante el Juzgado de Primera Instancia de Valencia, número uno, demanda Especial de Arrendamientos Urbanos, contra don Braulio sobre Resolución de Contrato de Arrendamiento Urbano, estableciendo en síntesis, los siguientes hechos: Que su representado es dueño en pleno dominio de la planta baja del edificio de esta Ciudad, calle Llanera de Ranes numero diez y doce. De dicha planta baja es arrendatario del demandado, que la destina a local de negocio. Que el demandado sin la autorización expresa y escrita que exige la Ley, realizó obras que modificaban la configuración de la planta baja arrendada. Y después que exponer los Fundamentos de Derecho que estimó de aplicación al caso, terminó suplicando al Juzgado, se le tenga por comparecido y parte en e presente pleito, y emplazar al demandado para que, en el término legal, comparezca y conteste a la demanda el referido demandado.

RESULTANDO que admitida la demanda, y emplazado el demandado don Braulio , compareció en los autos, en su representación el Procurador don Jorge Tarsilli Lucaferri que contestó a la Demanda, oponiendo a la misma en síntesis: Que, efectivamente esa parte reconoce haber procedido a practicar un hueco de comunicación pero que siempre ha actuado en función del consentimiento dado por el Propietario, el cual, con la presente demanda, pretende volver a negar sus propios actos, y terminó suplicando al Juzgado, se sirva admitir el escrito y tener por contestada la demanda.

RESULTANDO el demandado, formuló reconvención alegando: único.-Según resulta del Contrato de Arrendamiento, aportado por la contraparte como documento dos, en su cláusula tercera se dice literalmente: "El alquiler Pactado se revisara cada tres años, sirviendo de módulo la variación que experimente el metro cuadrado en la calle Llanera de Ranes, a efectos del arbitrio sobre el incremento de valor de los terrenos, según los índices que publique el Ayuntamiento de Valencia", De acuerdo con el espíritu que informa la normativa arrendaticia respecto a la renta, y la múltiple jurisprudencia al respecto, dicha cláusula es nula de pleno derecho.

RESULTANDO que por el demandante, se contestó a la reconvención alegando: Primero (único del escrito de la contraparte).- Cierto que en el Contrato de Arrendamiento otorgado entre las partes aparece la cláusula que se transcribe por la parte reconviniente, dicha cláusula no es nula como se dice de contrario, sino que tiene plena y absoluta validez. Segundo .- En cumplimiento de la cláusula del Contrato de arrendamiento a que se refiere el hecho precedente, mi representado, notificó el día veinticuatro de octubre de mil novecientos setenta y cinco, al arrendatario demandado, señor Braulio , el incremento de renta que era procedente según la aludida cláusula. Don Braulio , suscribió la copia de la notificación por escrito, sin que, ni dentro de los treinta días siguientes, ni con posterioridad, se opusiera a la elevación, por lo que se debe considerar - por prescripción legal- aceptada tácitamente; y se comenzó a pagar los sucesivos recibos con el incremento anunciado. Tampoco en el plazo de tres meses siguientes, pidió el señor Braulio la revisión de las rentas ya satisfechas. Todo ello determina la caducidad de la acción que tendiese a reconsiderar la revisión ya realizada. Terminó suplicando no diese lugar al recurso.

RESULTANDO que recibido el pleito a prueba, se practicó la que propuesta por las partes, fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas.

RESULTANDO que unidas a los autos las pruebas practicadas se acordó traer los autos a la vista para sentencia con citación de las partes, las que tuvo lugar en su día con la asistencia de los Letrados y Procuradores de las partes, quienes informaron en dicho acto, en apoyo de sus respectivas peticiones.

RESULTANDO que el Señor Juez de primera Instancia número uno de Valencia, dictó sentencia con lecha veintiuno de diciembre de mil novecientos setenta y nueve , cuyo Fallo es como sigue: Que desestimando íntegramente la demanda deducida por el Procurador don Francisco Baixauli Cuñat, en nombre de don Alfredo , sobre resolución del Contrato de Arrendamiento del Local de negocio sito en Valencia, calle Llanera de Ranes, número diez y doce, bajo, por causa de obras, debo absolver y absuelvo de la misma, al demandado, don Braulio , representado en autos por el Procurador don Jorge Tarsillo Lucaferri; y, estimando íntegramente la reconvención formulada por éste, debo declarar y declaro que la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento de tal Local, suscrito por las partes en veinte de octubre de mil novecientos setenta y dos , y que tenía por objeto la revisión de renta, es nula de pleno derecho y, por tanto, debe considerarse como no puesta, condenando al actor reconvenido a estar y pasar por tal declaración, sin que pueda exigir al Arrendatario aumento de la renta con base a la indicada Cláusula cuya nulidad se declara; todo ello con expresa imposición de todas las costas causadas en este proceso, a la parte actora.RESULTANDO que interpuesto recurso de apelación, contra la sentencia de Primera Instancia, por la representación del Demandante don Alfredo , y tramitado el Recurso con arreglo a derecho, la Sala primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valencia, dictó sentencia con fecha cuatro de diciembre de mil novecientos ochenta , con la siguiente parte dispositiva: Que debemos confirmar y confirmamos en todas sus partes la Sentencia apelada, sin hacer expresa imposición de las costas de esta alzada.

RESULTANDO que el doce de junio de mil novecientos ochenta y uno, el Procurador don Luis Pulgar Arroyo, en representación de don Alfredo , ha interpuesto recurso de casación por infracción de Ley, contra la sentencia pronunciada por la Sala primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valencia, con apoyo en los siguientes motivos: Primero.-Infracción por falta de aplicación del artículo mil doscientos cincuenta y cinco del Código Civil en relación con los noventa y siete, noventa y ocho y cien de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Es objeto de este motivo del recurso el pronunciamiento de la sentencia que estima la reconvención. El artículo mil doscientos cincuenta y cinco del Código Civil permite a los contratantes establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público. El articulo noventa y siete de la Ley de Arrendamientos Urbanos señala libertad entre las partes para la fijación de las rentas en los nuevos arrendamientos. El artículo noventa y ocho de la misma Ley faculta a las partes para establecer aumentos o reducciones de la renta. Y el artículo cien de la propia Ley ordena una fórmula de revalorización de la renta para el caso de que "las partes no hubieren convenido de modo expreso otro sistema de actualización", lo que supone la licitud de tales convenios. Esta libertad absoluta concedida por los textos legales invocados para establecer las cláusulas de actualización de la renta, ha sido limitada y matizada en dos sentidos: A) Desde hace ya varios años (por sucesivos RRDD.-Leyes) rige el principio de que, sea cual fuere la cláusula de revisión establecida por las partes, nunca podrá la renta sufrir elevaciones en cuantía superior a un tanto por ciento de la variación porcentual experimentada en un plazo determinado inmediatamente anterior a la fecha de la revisión por el Índice general del sistema de índices que elabore el Instituto Nacional de Estadística. B) La jurisprudencia ha interpretado que las cláusulas de actualización solamente serán validasen cuanto determinen el establecimiento de una correlación entre la renta lijada en un momento determinado y las circunstancias económicas concurrentes en el momento de la actualización, circunstancias que, naturalmente determinarán -según los casos una elevación o una reducción de la renta. Por eso la doctrina legal ha determinado la nulidad de aquellas cláusulas que tan sólo permiten la elevación de la renta pero no su reducción ni aún en los casos en que los módulos fijados para la actualización preconizasen una baja. Ninguna eficacia tienen las disposiciones a que nos hemos referido en el apartado

A). Para la validez de la cláusula que fija como módulos de la actualización los aumentos o disminuciones que experimente el valor del suelo sobre el que está construido el local arrendado, pues los efectos de esta normativa serán solamente la limitación máxima que procedería en caso de elevación. La sentencia recurrida anula la cláusula contractual de revisión por entender que el módulo convenido "no constituye un modo regular de adecuación de la renta, en más o menos, sino siempre y en todo caso un incremento que podrá ser mayor o menor, pero siempre por la propia naturaleza definitoria del impuesto-incremento de valor de los terrenos antes de Plus Valía, ha de suponer aumento. Este criterio de la sentencia recurrida es absolutamente disconforme a derecho, porque la circunstancia de que el arbitrio grave "el incremento de valor" no lleva en si implícito que el incremento se haya de producir en todos los casos. Y ello no es así. En unos casos se produce aumento y en otros disminuye, gravándose con el arbitrio exclusivamente los casos en que exista aumento o elevación de valor. La normativa que regía el arbitrio de Plus valía al tiempo de otorgarse el contrato de arrendamiento de que se trata (Ley de Régimen Local) no contradicha sino -en este aspecto- reproducida por la vigente (R. D. tres mil doscientos cincuenta/setenta y seis de treinta de diciembre ) nos define perfectamente como tienen que confeccionarse periódicamente los índice de valores. Quedan, pues, bien claro, que los Ayuntamientos no pueden fijar estas valoraciones arbitrariamente para que en todo caso exista incremento de valor gravable, sino que proceden objetivamente produciéndose en unos casos incrementos y en otros reducciones, como resulta de los textos legales que dejamos citados y reconoció el Ayuntamiento de Valencia en la certificación aportada en período probatorio. No nos hallamos, en consecuencia, en el caso que contempló la Sentencia a que antes nos hemos referido de dos de diciembre de mil novecientos setenta y siete en la que entendió la Sala que ni siquiera teóricamente es previsible una regresión de los precios fijados contractualmente como módulo de actualización, sino que en el supuesto que nos ocupa la regresión no solamente es previsible teóricamente por ministerio de la Ley, sino que incluso de hecho se viene produciendo como resulta de la certificación aportada y antes aludida. Demostrado, pues, que el módulo elegido (por permitir elevación o reducción) no atenta a los criterios de la Sala sino que más bien los está siguiendo, resulta la procedencia de estimar este motivo de recurso. Segundo.-Infracción por falta de aplicación del articulo mil doscientos cuarenta y ocho del Código Civil . Es objeto de este motivo el pronunciamiento de la sentencia desestimatoria de la demanda inicial del procedimiento incidental arrendaticio. Hemos de partir de la base de que por ser cronológicamente posterior el Código Civil de la Ley de Enjuiciamiento, es aquél el que debe privar sobre ésta para las cuestiones contempladas en ambos cuerpos legales. Y si el precepto que consideramos infringido incluye la expresión"definitivamente resueltos" indudablemente quiere decir que cuando se resuelva definitivamente un negocio es cuando hay que valorar la prueba testifical para que no se produzca la situación que el precepto ordena se cuide de evitar. Y como es ahora cuando se ha de resolver de manera definitiva el negocio trascendental que supone la existencia o no de la prestación de consentimiento para la realización de unas obras que modifican, sin duda de ninguna clase, la configuración del local arrendado (nada menos que la apertura de una comunicación por pared medianera con finca colindante de distinto dueño), es evidente que no debe darse por probado aquel consentimiento por la simple declaración de sólo dos testigos circunstanciales, en asunto que -por su trascendencia para la continuidad del arrendamiento- de ordinario suelen intervenir documentos, al menos derivados, o algún principio de prueba por escrito. Por lodo ello, resulta la procedencia de estimar este motivo del recurso.

RESULTANDO que admitido el recurso e instruidas las partes, se declararon los autos conclusos y se mandaron traer a la vista, con las debidas citaciones.

VISTO siendo Ponente el Excmo. Sr. Magistrado don Rafael Casares Córdoba.

CONSIDERANDO

CONSIDERANDO que para el ordenado enjuiciamiento de las cuestiones objeto del recurso, ha de puntualizarse que la sentencia de la Sala de lo Civil de la Audiencia de Valencia de cuatro de diciembre de mil novecientos ochenta , confirmatoria de la del Juzgado de Primera Instancia número uno de los de dicha capital, dictada el veintiuno de agosto de mil novecientos setenta y nueve , contiene dos pronunciamientos de contenido enteramente diferente, aunque referidos ambos a un mismo contrato de arrendamiento de local de negocio, suscrito por las partes en veinte de octubre de mil novecientos setenta y dos; dichos pronunciamientos se concretan en: a) Desestimación de la demanda de desahucio, interpuesta por el propietario del local argumentado, éste, con la realización, por el arrendatario, de obras esenciales, modificadoras de la configuración del local arrendado, sin su conocimiento ni autorización, enfrentándose aquella desestimación, en el motivo segundo de los articulados en el recurso, por supuesta infracción del artículo mil doscientos cuarenta y ocho del Código Civil , cuyo texto, relativo a la evitación, por los Tribunales, de que por la simple coincidencia de algunos testimonios queden, definitivamente resueltos los negocios en que, de ordinario, suelen mediar algún principio de prueba por escrito, ha sido, ilegalmente, ignorado por la Sala de instancia, b) Estimación de la acción, reconvencional, ejercitada por el arrendatario demandado, respecto de la nulidad de la estipulación tercera de las que rigen el contrato vigente entre las partes, reguladora de la renta pactada, nulidad que es declarada por entender, el juzgador de instancia, que, en tal cláusula, sólo se contempla el supuesto de aumento de renta del local, con exclusión de toda posible alternativa por consecuencia, según la sentencia combatida de "la propia naturaleza definitoria del impuesto Incremento del Valor de los Terrenos" cuyas variaciones son las utilizadas por las contratantes como punto de referencia, a los pretendidos fines estabilizadores de la renta pactada, el cual, impuesto, otra ve/ según la sentencia impugnada, no constituye "un modo regular de adecuación de la renta en más o en menos, sino siempre y en todo caso un incremento" conclusión ésta que el recurrente contradice en el ordinal primero de los motivos del recurso, entendiendo infringido, también por falta de aplicación el articulo mil doscientos cincuenta y cinco del Código Civil, en relación con los noventa y siete, noventa y ocho y cien de la ley de Arrendamientos Urbanos.

CONSIDERANDO que el motivo articulado como ordinal segundo por el recurrente que, por referirse a la desestimación de la acción principal ejercitada en el proceso, ha de ser, lógicamente, tratado en primer lugar, es absolutamente improsperable, por la doble consideración de que, además de dar por supuesto que, el Tribunal a quo, ha basado su decisión desestimatoria del desahucio, interesado por el demandante, en el solo resultado de la prueba testifical, siendo así que están patentes, tanto en los considerando de la sentencia de primera instancia como en los de la de apelación, sendas presunciones, eludidas por el recurrente, de la autorización dada para las obras llevadas a cabo en el local arrendado, amén de ello, repetimos, es notoria la doctrina de este Tribunal de que el artículo mil doscientos cuarenta y ocho del Código Civil -como el seiscientos cincuenta y nueve de la Ley de Enjuiciamiento Civil- por contener un precepto admonitorio y no preceptivo, que deja siempre a salvo el prudente arbitrio del juzgador para valorar los testimonios prestados en autos, no es susceptible de acceso a la casación (sentencias de trece de diciembre de mil novecientos cincuenta y siete; diecinueve de junio de mil novecientos sesenta y cuatro; siete de febrero de mil novecientos setenta y dos y diecisiete de diciembre de mil novecientos setenta y cuatro entre tantas otras).

CONSIDERANDO que el primero de los motivos de casación que, al amparo del número primero del articulo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , acusa la ilegalidad, por inaplicación del articulo mil doscientos cincuenta y cinco del Código en relación con los noventa y siete, noventa y ocho y cien de la Ley Arrendaticia, de la estimación hecha por la Sala de instancia de la acción reconvencional,ejercitada en el proceso por el arrendatario demandado, relativa a la nulidad de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento cuestionado, suscrita con la finalidad de mantener estable el precio del arriendo, tal y como está previsto por los artículos mil doscientos cincuenta y cinco del Código Civil y cien de la Ley de Arrendamientos Urbanos, es, por el contrario, acogible en este trámite casacional, ya que, del texto de tal cláusula, expresivo de que "el alquiler pactado se revisará cada tres años sirviendo de módulo la variación que experimente el valor del metro cuadrado en la calle Llanera de Ranes a efectos del arbitrio sobre el valor de los terrenos" no se sigue, como entiende la sentencia impugnada, que, necesariamente, tal cláusula haya de operar, en cada revisión, siempre al alza, razonamiento que, sólo en parle, esto es, en cuanto excluye la baja, seria cierto si la renta hubiese de ser modulada, trienalmente, precisamente conforme al arbitrio municipal de Plus valía vigente en cada momento en la zona en que el inmueble arrendado se ubica, mas no lo es, en absoluto, cuando la circunstancia externa variable, a seguir por el precio del arriendo, está constituida, como señala la cláusula en cuestión, por "la variación que experimente el valor del metro cuadrado en la calle Llanera de Ranes..." ya que el resto de la estipulación -"a efectos del arbitrio sobre incremento del valor de los terrenos"- claramente carece de operatividad no siendo sino un modo de revelar la existencia, y el montante fiscal, en su caso, de aquella variación que, ha de derivarse de los Índices periódicos que el Ayuntamiento viene, legalmente, obligado a confeccionar, para cada una de las zonas, manzanas o calles que según los artículos quinientos once de la Ley de Régimen Local y noventa y dos, dos, primera , del Decreto tres mil doscientos cincuenta/mil novecientos setenta y seis de treinta de diciembre , el propio Ayuntamiento juzgue oportuno establecer, con el efecto de dejar así, formalmente, fijados los tipos unitarios del valor corriente, en venta, de los terrenos enclavados en tales zonas, para cada período de tiempo y poder exaccionar el arbitrio, a la vista de la diferencia entre este valor, en el momento de cerrarse el período impositivo -transmisión del inmueble- y el que el propio terreno tenía asignado en el instante de iniciarse dicho periodo, diferencia que si, normalmente, suele ser positiva, ello no descarta la hipótesis -y de aquí la validez de la cláusula en estudio tal y como figura redactada- de que, el valor posterior, resulte municipalmente estimado por debajo del precedente, a consecuencia de posibles variaciones en el aprovechamiento urbanístico del terreno, determinantes de un menor valor corriente en la venta del mismo, valor que constituye, conforme a la normativa citada, la base del impuesto y que, en esta hipótesis de minoración, privaría, al ente imposítor, de la potestad de exaccionar en concepto de arbitrio de Plus valía, al tiempo que, en el caso contemplado en el contrato de arrendamiento enjuiciado, atribuiría, al arrendatario, la facultad de pedir una correlativa reducción de la renta a satisfacer.

CONSIDERANDO que el razonamiento procedente al poner de manifiesto que la cláusula anulada por la sentencia combatida, no es sólo de incremento de la renta de arriendo, conduce a estimar en este punto y, por tanto, parcialmente, el recurso entablado contra la sentencia de la Sala de lo Civil de Valencia el cuatro de diciembre de mil novecientos ochenta , dejando sin efecto el particular de la misma relativo al acogimiento de la reconvención que en ella se hace, con devolución al recurrente del depósito constituido y sin que, por lo demás se aprecien méritos para una especial imposición de las costas del recurso.

FALLAMOS

que, estimando el recurso de casación por Infracción de Ley, interpuesto por don Alfredo , contra don Braulio , ha lugar a la casación y anulación de la sentencia dictada por la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valencia, con fecha cuatro de diciembre de mil novecientos ochenta, sin especial imposición de costas; devuélvase el depósito constituido a la parte recurrente por innecesario. Y líbrese a la citada audiencia la certificación de esta sentencia y de la que posteriormente se dicte, con devolución de los autos y rollo de Sala que ha remitido.

ASI por esta nuestra sentencia que se publicará en el "Boletín Oficial del Estado" e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos 3012

Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr. Magistrado don Rafael Casares Córdoba, Ponente que ha sido en estos autos, estando celebrando Audiencia pública la Sala de lo Civil de este Tribunal Supremo, de lo que, como Secretario de la misma certifico. En Madrid a veintidós de junio de mil novecientos ochenta y tres.