STS 338/1989, 24 de Abril de 1989

1. La Procuradora doña Elena Gil Bayo, en nombre de don Marcos , dedujo demanda de menor cuantía contra la entidad mercantil «Zeconca, S. A.», sobre cuestiones relativas sobre contrato de arrendamiento de locales de negocio, y en cuya demanda se alegaron en síntesis los siguientes hechos: 1.º Mi mandante, don Marcos , mediante contrato privado de fecha 27 de enero de 1978, arrendó unos locales de su propiedad, sitos en esta ciudad, calle Pedro III el Grande, números 44 y 46, a don Simón , contrato éste en cuya estipulación onceava expresamente se pactó lo siguiente: «Ambas partes convienen que la renta estipulada en el presente contrato se acomodará cada año a partir del 1 de febrero de 1978 a las variaciones del costo de la vida, de acuerdo con el índice que fije el Instituto Nacional de Estadística u organismo que corresponda, para la ciudad de Valencia. La renta aumentará o disminuirá en la misma proporción en que varíe el índice mencionado, tomando siempre, como base 100, para calcular la citada proporción el índice del costo de la vida correspondiente a la ciudad de Valencia en 31 de enero de 1978, yaplicándolo a la cantidad que resulte como canon arrendaticio el mes anterior al cumplimiento del plazo para la citada acomodación.» 2.º Posteriormente, el señor Simón cedió en traspaso los locales antes reseñados a la entidad mercantil demandada, «Zeconca, S. A.», mediante escritura otorgada el día 16 de ocubre de 1980, escritura ésta a la que quedó unido el contrato de arrendamiento antes mencionado, y en la que, entre otras cosas, la entidad demandada expresamente se subrogó en todos los derechos y obligaciones correspondientes al arrendatario, derivadas del contrato de arrendamiento del local de referencia... suscrito con fecha 27 de enero de 1978 entre las que se encontraba la referente a la revisión de rentas, antes transcrita. 3.° Surgidas determinadas diferencias relativas al pago de las rentas debidas por el arriendo de los locales, mi principal y la hoy demandada llegaron a un acuerdo transaccional, que quedó reflejado en un documento privado de fecha 18 de julio de 1983, suscrito por ambas partes, en virtud del cual quedó fijada en 179.241 pesetas mensuales la renta que «Zeconca» debía abonar a mi representado desde el día 1 de febrero de 1983 hasta el 31 de enero de 1984. 4.º Transcurrido el tiempo, y llegado el mes de febrero de 1984, mi mandante, mediante carta de fecha 16 de febrero de 1984, comunicó a la hoy demandada su intención de actualizar la renta de conformidad con lo pactado, actualización que se produciría una vez fueran fijados los índices del coste de la vida por el Instituto Nacional de Estadística y con efecto a 1 de febrero de 1984. En la expresada carta, y de conformidad con la estipulación onceava del contrato de arrendamiento, y con el contrato transaccional de 18 de julio de 1983, se fijaba la renta mensual a abonar durante el siguiente año aplicando el porcentaje de incremento experimentado por el coste de la vida durante el período anual anterior al canon arrendaticio correspondiente al mes anterior al del cumplimiento del plazo, es decir, a la cantidad de 179.241 pesetas que se abonaba en el mes de enero de 1984, lo que daba un aumento de la renta de 21.598 pesetas y se le reclamaban las diferencias de renta habidas desde el mes de febrero del propio año 1984. 5.° La entidad demandada no contestó a ninguna de ambas cartas, ni aceptando ni negando la revisión de renta practicada, por lo que ante el impago de las cantidades debidas por las diferencias de renta de los meses de febrero a mayo de 1984 y ante la falta de pago de las revisiones correspondientes a los meses posteriores mi principal instó el correspondiente juicio de desahucio por falta de pago de las rentas; el expresado juicio fue resuelto, en virtud de la cual se desestimaba la demanda planteada, ésta que fue confirmada íntegramente por la dictada en el correspondiente recurso de apelación. 6.° Llegado el mes de febrero de 1985, en que de acuerdo con lo pactado debía procederse a una nueva revisión de la renta, y vista la actitud de la demandada, mi principal, mediante carta remitida por conducto notarial, nuevamente notificó a la arrendataria, «Zeconca, S. A.», su intención de proceder a practicar dicha revisión una vez fueran conocidos los índices del costo de la vida correspondientes al mes de enero de 985, revisión que produciría sus efectos a partir del mes de febrero de 1985. Carta ésta a la que tampoco dio respuesta alguna la demandada. 7.° Conocida la variación experimentada por el índice de precios al consumo correspondientes al mes de enero de 1985, que suponía un incremento del 9,4 por 100, mi representado, a la vista de lo ocurrido hasta entonces, mediante acta de requerimiento notarial de fecha 22 de noviembre de 1985 nuevamente le reiteró a la demandada el contenido de las cartas de 16 de febrero y 15 de mayo de 1984, le notificó el aumento de renta producido y le requirió al pago tanto de la nueva renta como de las diferencias pendientes de abono desde el año 1984.

8. Llegado el mes de febrero, de acuerdo con lo pactado, nuevamente debía precederse a la revisión de la renta, mediante sendas cartas de fecha 1 y 21 de febrero de 1986, mi mandante una vez más notificó a la arrendataria, así como a requerirle para que le proporcionase los datos pertinentes para la correcta aplicación del Impuesto del Valor Añadido. 9.° Ante la sorpresa e indignación de mi principal, le fueron devueltos por Correos las dos cartas, por no haberse querido hacer cargo de ellas la demandada. Ante tal circunstancia, habiéndose publicado los índices de precios al consumo correspondientes al mes de enero de 1986, que suponían un porcentaje de incremento del 9,1 por 100 respecto a igual mes de 1985. 10.° Por todo ello ante la necesidad de proceder a la revisión de las rentas de conformidad con lo reiteradamente pactado, nos vemos obligados a formular las presente demanda. Invocó los fundamentos de Derecho que estimó aplicables y terminó suplicando que previos los trámites legales pertinentes, se dicte sentencia en su día por la que se declare: 1) que de conformidad con lo pactado en la estipulación decimoprimera del contrato de arrendamiento, las revisiones de renta han de practicarse, tanto en el pasado como en el futuro, aplicando el porcentaje de variación experimentado por el coste de la vida desde la fecha de la última revisión a la renta que la entidad arrendataria, aquí demandada, venga abonando en el mes inmediatamente anterior a aquél en que se practique tal revisión, es decir, en el mes de enero del año en que la misma tenga lugar; 2) que, consecuentemente, la revisión de la renta efectuada por el demandante en el año 1984, aplicando el porcentaje de incremento del costo de la vida, el 12,1 por 100, a la renta correspondiente al mes de enero del propio año, es decir, a las 179.241 pesetas que en tal concepto debía abonar la demandada, es conforme a lo pactado, por lo que la merced arrendaticia que viene obligada a satisfacer la demandada desde el mes de febrero de 1984 hasta el mes de enero de 1985, ambos inclusive, es de 200.8.39 pesetas mensuales; 3) que la actualización de la renta correspondiente al año 1985, efectuada aplicando el porcentaje de incremento del coste de la vida en relación con el mes de enero de 1984, es decir, el 9,4 por 100 a la renta que, como resultado de la revisión anterior, debía haber abonado la demandada en el mes de enero de 1985 es igualmente correcta, por lo que la merced arrendaticia que viene obligada a satisfacer la demandada desde el mes de febrero de 1985 hasta el mes de enero de 1986,ambos inclusive, es de 219.717 pesetas mensuales; 4) que la actualización de la renta correspondiente al presente año ha de hacerse aplicando el porcentaje de incremento del coste de la vida en relación con el mes de enero de 1985, es decir, el 9,1 por 100 a la renta que como resultado de la revisión anterior, debía haber abonado la demandada en el mes de enero de 1986, por lo que la merced arrendaticia que viene obligada a satisfacer la demandada desde el mes de febrero de 1986 hasta el mes de enero de 1987, ambos inclusive, es de 239.711 pesetas mensuales; 5) subsidariamente, y para el improbable e hipotético caso de que se estimara incorrecta la forma de practicar las revisiones de renta, señalada en el número 1 de este suplico, se señalen por el Juzgado el modo y criterios que tal revisión debe practicarse, tanto en el pasado como en el futuro, fijando en tal caso las rentas que, en concreto, debieron abonarse durante cada uno dé los años 1984, 1985 y 1986 a lo largo de las meses especificados en los anteriores apartados; 6) que se condene a la demandada a estar y pasar por las anteriores declaraciones y a abonar a mi mandante las diferencias que pueda haber entre las cantidades que, en concepto de renta, haya venido abonando hasta el presente y las que debiera haber abonado de conformidad con las revisiones practicadas por mi principal, diferencias cuyo importe será fijado en ejecución de sentencia. Todo ello con expresa imposición de las costas a la demandada, si se opusiere, por la manifiesta temeridad que ello entraña.

   2. El Procurador don Salvador Pardo Miquel, en nombre de «Zeconca, S. A.», formulando previamente excepción dilatoria por inadecuación del procedimiento; por' cuanto lo que se cuestiona no es otra cosa que las revisiones de renta, la determinación de la misma y la forma de practicarse dicha revisión. Siendo evidente que la renta y sus posibles revisiones hacen referencia a un contrato de arrendamiento de local de negocio, resulta incuestionable que la cláusula 11.a de dicho contrato y la validez e interpretación de la misma así como su aplicación viene fundamentada en los artículos 97 y 98 de la Ley de Arrendamientos Urbanos . Por tratarse de derechos reconocidos en la repetida Ley de Arrendamientos Urbanos, el trámite procesal oportuno no puede ser otro que el de los incidentes a tenor de lo que disponen los artículos 123 y 126 de la repetida Ley. El hecho de que se apliquen o invoquen normas sustantivas no evita que a tenor de todo lo anteriormente dicho el derecho adjetivo aplicable, es el que en la misma se prevé, es decir, el trámite de los incidentes con las variaciones establecidas. Así lo proclaman las Sentencias del Tribunal Supremo de 30 de octubre de 1964, 18 de abril de 1967, 11 de octubre de 1968, noviembre de 1968, 8 de noviembre de 1971 , y todas ellas entre otras muchas. Es de resaltar que la propia jurisprudencia alegada por la actora en el cuarto de sus fundamentos de Derecho y consecuentemente en la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de enero de 1981 , se aprecia que el trámite seguido en el procedimiento no es otro que el que prevé la Ley Arrendaticia, lo que se deduce del último de los considerandos de la misma en el que el Alto Tribunal hace referencia a las costas según el artículo 149 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y no a la Ley de Enjuiciamiento Civil. En resumen, por tratarse de la interpretación de la cláusula de un contrato de arrendamiento que se basa en derechos expresamente reconocidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos resulta a nuestro entender totalmente inadecuado el procedimiento iniciado por el actor y por tanto inviable el conocimiento del fondo por el juzgador.

   Seguidamente pasó a oponerse al fondo del asunto, formulando previamente reconvención por nulidad de la cláusula en que se fundamenta la acción, inserta en el contrato de arrendamiento que liga a las partes con el número 11. Alegó lo que estimó pertinente y contestó a la demanda en base a los siguientes hechos: 1.° a 3.° Conformidad con los correlativos. 4.° y 5.° Igualmente mostramos conformidad excepto a las supuestas cartas enviadas a mi mandante que en absoluto ha sido notificado de incremento alguno hasta el día 22 de noviembre de 1985. 6.° La notificación efectuada se limitó a decir que cuando supiera los índices ya se los notificaría a la entidad mercantil hoy demandada. 7.° La entidad hoy demandada contestó al requerimiento oponiéndose al contenido del mismo ya que hasta la fecha nada le había sido notificado y por cuanto que estaban al corriente de las rentas, nada adeudaban al hoy actor. 8.° y

9. Igual conformidad, pero con total asombro por esta parte ante la indignación que dice el actor le invadió al serle devueltas las cartas. No comprendemos de la entidad demandada otra actitud ante quien, constante, insistentemente se dedica a bombardear con cartas, requerimientos y juicios sucesivos a una arrendataria que puntualmente le ingresa la renta y cuya puntual actitud no hace sino despertar la codicia de un propietario cuyo único objetivo es conseguir el desalojo de un local cuya justa fama y buen funcionamiento obedece únicamente a la incansable actitud y constante trabajo de la hoy demandada. 10.° En que mostramos nuestra total disconformidad con cuanto en él se alega. La única verdad es que el arrendador, sabedor como es, de que no puede practicarse forma alguna de revisión de la renta, debido a la patente nulidad de la cláusula de revisión, ha intentado por todos los medios conseguir, mediante la interposición de constantes procedimientos de desahucio o reclamaciones de supuestas cantidades, el voluntario abono del local por parte de mi representada. Prueba de ello es el procedimiento que dio lugar a la sentencia que el demandante aporta como documento número dos de la demanda, así como los constantes requerimientos notariales, cartas y amenazas que en algún momento asustaron a la arrendataria hasta el punto de consentir aumentos de renta a todas luces indebidos. 11.° Para poner de manifiesto, que en el improbable supuesto de que el juzgador no tuviese en cuenta lo alegado por esta parte y considere ajustada a derecho la revisión no contractual pretendida de adverso, que el hecho de que la interpretación yaplicación de la cláusula no tenga que estar ajustada a las normas que establece el artículo 101 de la Ley de Arrendamientos Urbanos no evita de modo alguno, que le sea aplicable la irretroactiyidad que el propio artículo prevé en el párrafo 1.º, ya que de no ser así el arrendatario estaría en manos de arrendador quien sin practicar revisión alguna podría efectuar cada cierto tiempo reclamaciones de cantidad que perjudicarían al patrimonio del inquilino, máxime cuando no el presente caso el propietario ha admitido hasta la fecha y todos los meses la renta de 179.241 pesetas en cuyo pago la arrendataria está al corriente en la actualidad. Expuso los fundamentos que estimó aplicables y terminó suplicando que estimando la excepción planteada desestime la referida demanda sin entrar en el fondo del asunto con expresa imposición de las costas a la parte demandante y alternativamente, caso de entrar en el fondo del asunto, desestime la demanda estimando la reconvención planteada previo recibimiento a prueba declarándose en consecuencia la nulidad e ineficacia de la cláusula 11." del contrato de arrendamiento que une a las partes por estar redactada en términos de fraude de Ley, teniéndose a partir de la firmeza de la sentencia como carente de valor alguno y como no puesta en el documento del contrato con expresa imposición de las costas al demandante y caso de que, por no estimar ninguno de los anteriores pedimentos, se considerara que es correcta la forma extracontractual de practicarse las revisiones se fije en la sentencia la irretroactividad de las diferencias de las rentas ya vencidas y abonadas fijando en ese caso el juzgador el importe de las rentas a partir del momento de la firmeza de la sentencia.

   Por la Procuradora doña Elena Gil Bayo, se pasó a contestar la reconvención formulada de contrario oponiéndose a la misma, exponiendo los motivos que estimó oportunos y terminando suplicando que previos los trámites legales pertinentes, dicte sentencia en su día en la que, desestimando íntegramente la reconvención, se es time la demanda en todas sus partes.

   Practicadas las pruebas declaradas pertinentes, el Juez de Primera Instancia número 1 de Valencia dictó Sentencia con fecha 20 de noviembre de 1986, cuya parte dispositiva es como sigue: Que estimando en parte la demanda presentada por don Marcos contra «Zeconca, S. A.» y desestimando la reconvención formulada por ésta contra aquél, debo declarar y declaro: 1.° Que de conformidad con lo pactado en la estipulación decimoprimera del contrato de arrendamientos, las revisiones de renta han de practicarse, tanto en el pasado como en el futuro aplican do el porcentaje de variación experimentado por el coste de la vida desde la fecha de la última revisión a la renta que la entidad arrendataria, aquí demandada venga abonando en el mes inmediatamente anterior a aquél en que se practique tal revisión, es decir, el mes de enero del año en que la misma tenga lugar. 2.° Que no procede la re visión de la renta pretendida desde el mes de febrero de 1984 al mes de enero de 1985. 3.° Que la renta actualizada durante el período de febrero de 1985 a enero de 1986 es la que resulte de aplicar el incremento del 9,4 por 100 a la cantidad de 196.090 pesetas durante los doce meses indicados. 4.° Que la renta correspondiente a este año, a satisfacer desde febrero de 1986 a enero de 1987, es la que resulta de aplicar el 9,1 por 100 a la suma indicada de 196.090 pesetas, quedando por tanto, fi jada en 213.934 pesetas. Para dichos doce meses. Se condena por tanto a la demandada a estar y pasar por tales declaraciones y a abonar al actor las diferencias que puedan haber entre las cantidades que, en concepto de renta, haya venido abonando hasta el presente y las que debiera haber abonado de conformidad con las revisiones practicadas, según los apartados anteriores diferencias cuyo importe será fijado en ejecución de sentencia; sin hacer declaración de condena en constas.

Apelada la anterior resolución por la representación de la parte demandada y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valencia dictó Sentencia con fecha 21 de julio de 1987 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: Se estima el recurso de apelación formulado por el Procurador don Salvador Pardo Miquel, en nombre y representación de «Zeconca, S. A.»; se revoca la sentencia de instancia; se estima la excepción alegada por la representación de «Zeconca, S. A.», y sin entrar en el fondo de las cuestiones debatidas, se desestima la demanda interpuesta por la Procuradora doña Elena Gil Bayo, en nombre y representación de don Marcos , con expresa imposición de las costas de primera instancia al actor y sin que haya méritos para imponer las devengadas en esta alzada.

1. Notificada la sentencia a las partes, el Procurador don Juan Pérez-Mulet y Suárez interpuso recurso de casación, al amparo de los siguientes motivos:

Único: Por infracción de las normas del Ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia aplicable para resolver la excepción de inadecuación de procedimiento alegada, al amparo del artículo 1.692, quinto, de la Ley de Enjuiciamiento Civil: Por infracción del artículo 151 de la Ley de Arrendamientos Urbanos por su incorrecta aplicación.

2. Convocadas las partes se celebró la preceptiva vista el día 11 de abril de los corrientes, con asistencia del Letrado don José Antonio Noguera Puchol, defensor del recurrente, quien informó en defensade sus respectivas pretensiones.

Ha sido Ponente el Excmo. Sr. don Pedro González Poveda.

Fundamentos de Derecho

El motivo único en que se articula el presente recurso de casación, al amparo del número 5 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , «por infracción de las normas del Ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia aplicable para resolver la excepción de inadecuación de procedimiento alegada», denuncia la infracción del artículo 151 de la Ley de Arrendamientos Urbanos . La elección del cauce procesal del número 5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para la impugnación de la sentencia de la Audiencia resulta claramente inidónea ya que la alegación de la excepción de inadecuación de procedimiento ha de ser hecha valer en casación a través del número 2 del citado artículo, «incompetencia o inadecuación de procedimiento», tratamiento conjunto que se justifica por razón de que la inadecuación de procedimiento se resuelve en una cuestión de competencia y así dijo la Sentencia de 9 de diciembre de 1985, en relación con la regulación de la casación anterior a la Ley de 6 de agosto de 1984 , que «pues aunque se trate de una circunstancia no expresamente nominada en el referido número 6 del artículo 1.693 de la Ley de Trámites Civil , sin embargo tiene plena configuración en el aspecto de incompetencia de jurisdicción que ese precepto procesal considera, por cuanto la jurisdicción sólo cabe atribuirla a los Juzgados y Tribunales sobre la base de que se actúe en el procedimiento adecuadamente establecido, al ser parte, en cierto modo, de la noción de competencia»; en consecuencia el motivo de ser rechazado.

No obstante lo dicho en el anterior fundamento de esta resolución, el examen de la cuestión de fondo planteada en el motivo conduce de igual manera a su desestimación; es doctrina reiterada de esta Sala, manifestada en Sentencias de 26 de noviembre de 1968, 8 de noviembre de 1971, 29 de octubre de 1973, 11 de julio de 1983, 29 de enero de 1988 y las en ésta citadas, entre otras, la de que el procedimiento adecuado para la discusión de las cuestiones atinentes a la revisión de la renta por aplicación de las cláusulas de estabilización pactadas, es el procedimiento especial de la Ley de Arrendamientos Urbanos ; la determinación de la clase de procedimiento a seguir en aplicación de los artículos 122, 123, 126 y 151 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos , exige, como dice la Sentencia de 26 de noviembre de 1968, atender a dos factores o elementos: 1. Qué es lo que con la demanda se persigue. 2. Cuál es la ley o precepto de la misma que vivida la pretensión que se deduce, todo ello apreciado con criterio objetivo e independiente de la denominación que a la acción que ejercite dé el reclamante y de los preceptos que él en su apoyo aduzca, máxime si con ello se pretende o da lugar a que el proceso se tramite o resuelva por vía distinta a la establecida en la Ley. En el presente caso, lo pretendido por la actora con la acción que se ejercita, es hacer efectivo su derecho como arrendador, a obtener la elevación de la renta por aplicación de la cláusula de actualización libremente pactada de conformidad con lo establecido en los artículos 98 y 100, apartado 1, de la Ley de Arrendamientos , derecho sometido en cuanto a su ejercicio al tiempo y forma señalados en el artículo 101; es decir, que la acción ejercitada está específicamente amparada en derecho reconocido por la legislación especial por lo que el procedimiento aplicable es el que se establece en el artículo 126, en relación con los artículos 122 y 123 de la citada Ley arrendaticia; al entenderlo así, el Tribunal «a quo» no ha vulnerado el artículo 151 de dicha Ley ni la doctrina de este Tribunal y, en consecuencia, debe desestimarse el recurso fundado en el único motivo examinado.

La desestimación del recurso conlleva la imperativa imposición de las costas del mismo, de conformidad con el artículo 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; no procede declaración alguna respecto a depósito para recurrir por no haber sido constituido en razón a la no conformidad de las sentencias de primera y segunda instancia ( artículo 1.703 de Ley Procesal Civil).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad que nos confiere el pueblo español.

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por don Marcos contra la Sentencia pronunciada por la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valencia de fecha 21 de julio de 1987 . Condenamos a la parte recurrente al pago de las costas de este recurso. Líbrese a la citada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala remitidos.

ASI, por esta nuestra sentencia, que se publicará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Eduardo Fernández Cid de Temes.-Alfonso Barcala Trillo Figueroa.- Jesús Marina Martínez Pardo.- Pedro González Poveda.- Jaime Santos

Briz.- Rubricados.

Publicación: Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Excmo. Sr. Magistrado Ponente don Pedro González Poveda, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo en el día de su fecha, de lo que como Secretario de la misma, certifico. Rubricado.