SAP Baleares 430/2018, 6 de Noviembre de 2018
| Ponente | MIGUEL ALVARO ARTOLA FERNANDEZ |
| ECLI | ES:APIB:2018:1983 |
| Número de Recurso | 472/2018 |
| Procedimiento | Civil |
| Número de Resolución | 430/2018 |
| Fecha de Resolución | 6 de Noviembre de 2018 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Baleares, Sección 3ª |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00430/2018
Modelo: N10250
PLAÇA DES MERCAT Nº 12
Tfno.: 971-71-20-94 Fax: 971-22.72.20
Equipo/usuario: PFT
N.I.G. 07032 41 1 2016 0000921
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000472 /2018
Juzgado de procedencia: JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.1 de MAÓ
Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000235 /2016
Recurrente: Onesimo
Procurador: JULIA DE LA CAMARA MANEIRO
Abogado: CARLOS SALGADO SABONDO
Recurrido: María Esther
Procurador: MARIA DOLORES PEREZ GENOVARD
Abogado: FRANCISCO DEL CAMPO YAGÜE
Rollo núm. 472/18
Autos núm. 235/16
SENTENCIA núm. 430
Ilmos. Sres.
PRESIDENTE:
D. Miguel Álvaro Artola Fernández.
MAGISTRADOS:
D. Jaime Gibert Ferragut.
Dª María Encarnación González López.
En Palma de Mallorca, a seis de noviembre de dos mil dieciocho.
VISTOS en fase de apelación por los Ilmos. Sres. referidos los autos de juicio ordinario sobre reclamación de cantidad y subsidiaria petición de rescisión contractual, seguido ante el Juzgado de primera instancia número 1 de Mahón, estando el número de autos y actual rollo de Sala consignados arriba; actuando como parte demandante- apelada Dª María Esther, representada por la procuradora de los tribunales Dª Mª Dolores Pérez Genovard y asistida por el letrado D. Francisco del Campo Yagüe, siendo parte demandada- apelante D. Onesimo, representado por la procuradora de los tribunales Dª Julia de la Cámara y asistido por el letrado D. Carlos Salgado; ha sido dictada en esta segunda instancia la presente resolución judicial.
ES PONENTE el Ilmo. Sr. presidente Don Miguel Álvaro Artola Fernández.
La sentencia dictada por la Ilma. Sra. juez del Juzgado de primera instancia número 1 de Mahón en fecha 1 de febrero de 2018 en los presentes autos de juicio ordinario en ejercicio de acción de reclamación de cantidad y subsidiaria de resolución contractual (aclarada por auto de fecha 15 de mayo de 2018), seguidos con el número 235/16, de los que trae causa el actual rollo de apelación, acordó en su fallo, una vez incorporada la aclaración, lo que se transcribirá:
"Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales por Da María Esther representada por la Procuradora de los Tribunales Dª Mª Dolores Pérez Genovard contra D. Onesimo debo condenar y condeno a éste último al pago a la actora de la cantidad que se fije en sede de ejecución de conformidad con lo dispuesto en fundamento de derecho segundo de la sentencia. Con condena en costas a la parte demandada."
Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación cuyo conocimiento correspondió a esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Baleares. Dicho recurso fue instado por la representación procesal de don Onesimo, cuya defensa cuestionó la valoración de la prueba y fundó el recurso en los motivos que se resumirán.
Mi representado actuó con la suficiente diligencia al publicitar la vivienda con multitud de fotografías de prácticamente todas las dependencias y con la advertencia por escrito de que necesitaba reforma (tal es de ver al documento nº 2 de la contestación), además de posibilitando a la interesada todas las visitas que fueran necesarias. ¿Acaso estaba obligado a realizar todas las comprobaciones él y, en su caso, realizar las reformas previamente a su venta? No, evidentemente. En este último caso hubiéramos estado ante otro supuesto de venta: pisos reformados y con precio muy superior al de 106.500 por el que se vendieron los dos juntos (con 6.500€ incluidos de comisión para la agencia inmobiliaria).
Por otro lado hasta el perito judicial (minuto 51 segundo 5 de la grabación de la vista), a preguntas del letrado que suscribe, contestó que para comprobar si la cubierta del edificio era sostenida por vigas de madera o de hormigón, se podría haber hecho algo tan simple como dar unos saltitos y comprobar si flechaba o no. El testigo y técnico Sr. Eloy no realizó tal prueba y supuso que si las de la primera planta eran de madera y gozaban de buen estado, las de la segunda también debían de serlo, y que además también tenían que estar sanas. Un silogismo que no comprende esta parte. En cualquier caso, en esa planta cubierta lo eran de hormigón, y teniendo como tiene la finca antigüedad importante y con última reforma de no menos de entre 30 y 40 años, considera esta parte que era fácil suponer que pudieran necesitar de reforma. De esa falta de diligencia del perito que llevó a la finca la compradora, no debe de responder el vendedor, mucho menos, se insiste, si ya se advirtió desde el minuto uno de la necesidad de reforma. Nada obliga a que el vendedor deba de especificar en la publicidad de la finca o en el contrato de compraventa, las reformas que sería aconsejarle realizar, faltaría más.
De nuevo a contrario y en nuestro caso, el Sr. Eutimio sí estableció de manera clara la necesidad de reforma, y el precio de 106.500€ por dos viviendas de 93 metros cuadrados cada una en el centro de Mahón -acreditado en el documento nº 3 de la demanda, consistente en las notas registrales de las dos viviendas- era sensiblemente inferior al de mercado. Por cierto, en el documento nº 5 de la demanda, se revela que la entidad bancaria concedió hipoteca por al menos 140.000€ a la compradora, de lo que es fácil deducir que la tasaron en aun más (probablemente en 175.000€), pues la financiación no suele superar el 80% del valor resultante de esa tasación. En este caso era evidente que las dos viviendas estaban deterioradas y que ese deterioro influyó en el precio por el que se vendieron.
Es evidente que con apenas 100.000€ no se puede comprar una vivienda -realmente dos- en el mismo centro de Mahón con instalaciones y estructura impecables. El Sr. Eutimio vendía una vivienda antigua heredada y no tenía obligación de entregarla reformada, no estamos ante un arrendamiento de obra, sino ante una compraventa.
La aplicación del articulo 1.484 del CC a la compraventa del piso de la céntrica CALLE000 NUM000 - NUM001 no es adecuada, pues no son vicios ocultos aquellos que, aun no siendo fácilmente detectables por un comprador
medio, sí lo son por un perito mediante el empleo de una mínima diligencia, de modo que incurre en culpa lata al no reconocerlos. Recordemos que el ingeniero Sr. Eloy, doctorado, como él mismo precisó, dedujo que al ser las del piso NUM003 de madera y en buen estado, lo mismo debía de ocurrir con las del piso NUM002 . Al respecto, nueva sentencia, en este caso la de fecha 12 de abril de 2000 de la Audiencia Provincial de Alicante (fundamento primero).
Para terminar, incidir en que el coste de la reforma de esas vigas de la cubierta de la vivienda de la NUM002 planta es según peritaje de 17.210'26€, más tasas, licencias e IVA, y que de este coste correspondería al propietario de la planta NUM004, ajeno a la demandante, el 56%, pues las cuotas de propiedad de cada una de las dos viviendas compradas por la Sra. María Esther son del 22%. O lo que es lo mismo, que el coste por ese supuesto vicio oculto grave es de 7.572'51€.
En su virtud, la parte apelante terminó suplicando que, previos los trámites legales, la Sala dicte sentencia que revoque la de instancia, desestimando íntegramente la demanda interpuesta por doña María Esther .
La representación procesal de la parte apelada se opuso a los motivos del recurso haciendo propios los de la sentencia objeto de apelación y alegando, en esencia, lo que se expondrá:
· En definitiva, es incierto que "todos" conocieran el estado del forjado y, por consiguiente, es incierto que fuera fácilmente cognoscible. Y es un criterio interesado y partidista el del recurrente cuando manifiesta "a consideración de esta parte la necesidad de reformar algún elemento estructural, como en el caso que nos ocupa, era algo previsible en una finca como esta" pues en las declaraciones judiciales manifestaron lo contrario el vendedor, el perito judicial, el testigo Sr. Eloy y el testigo de la inmobiliaria, La parte recurrente oculta la realidad al no reconocer que las vigas en mal estado se encontraban tapadas por un falso techo y, por consiguiente, era imposible verlo sin una prueba destructiva de la vivienda, Y en ese sentido no puede exigirse al vendedor la práctica de unas catas para conocer el estado de un elemento estructural oculto.
· Por ello decíamos que el recurso es un "totum revolutum" en el que se pretende modificar los acreditados por el órgano "a quo". Se hacen manifestaciones (que no han sido objeto de controversia o prueba durante la tramitación del procedimiento) tales como el precio de mercado o la obtención de una hipoteca o la antigüedad del edificio, Por consiguiente la manifestación de que la vivienda se vendió a un precio por debajo de mercado resulta inaceptable. Las partes negociaron y se rebajó el precio inicial de compraventa por no querer la propiedad mantener el inmueble. El precio fue fijado a través de una inmobiliaria (que cobró su comisión) y no por un precio inferior al de otras viviendas en la misma zona y de la misma calidad.
· Reiteramos que el recurrente omite mencionar los DOCUMENTOS N° DOS Y TRES DE LA DEMANDA, consistente en anuncios de la inmobiliaria, en los que se puede ver (DOC 3') que el piso NUM002 -con el vicio oculto- se vendía para entrar a vivir y no necesita reforma. Sin embargo, el piso NUM003 se anunciaba con la frase "necesita reforma" (DOC 2'). Insiste el demandado-recurrente en que las causas del vicio oculto provienen de la antigüedad del edificio (100 años con reforma de entre 30 o 40 años) pero sin explicar porqué el piso NUM002 (que no necesita reforma) tiene el vicio oculto y sin embargo el piso NUM003 (que necesita reforma) no tiene ningún vicio en el forjado. O tampoco explica porqué el único lugar tapado con unos bloques era la parte con el vicio...
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