SAP Navarra 426/2018, 7 de Septiembre de 2018
| Ponente | AURELIO HERMINIO VILA DUPLA |
| ECLI | ES:APNA:2018:721 |
| Número de Recurso | 6/2017 |
| Procedimiento | Recurso de apelación. Juicio ordinario |
| Número de Resolución | 426/2018 |
| Fecha de Resolución | 7 de Septiembre de 2018 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Navarra, Sección 3ª |
S E N T E N C I A Nº 000426/2018
Ilma. Sra. Presidenta
Dª. ANA FERRER CRISTÓBAL
Ilmos. Sres. Magistrados
D. AURELIO HERMINIO VILA DUPLA
D. JESÚS GINÉS GABALDÓN CODESIDO
En Pamplona/Iruña, a 07 de septiembre del 2018.
La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Navarra, compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados que al margen se expresan, ha visto en grado de apelación el Rollo Civil de Sala nº 6/2017, derivado del Procedimiento Ordinario nº 307/2015, del Juzgado de Primera Instancia Nº 5 de Pamplona/Iruña; siendo parte apelanteimpugnada, D. Luis, representado por el Procurador D. Eduardo de Pablo Murillo y asistido por la Letrada Dª Gerarda Mª Echaide Sarobe; parte apelada-impugnante, COOPERATIVA DE VIVIENDAS EL SALVADOR, representada por el Procurador D. Miguel Leache Resano y asistida por el Letrado D. Celso Galar Barangua.
Siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. AURELIO HERMINIO VILA DUPLA.
Se aceptan los de la sentencia apelada.
Con fecha 14 de junio del 2016, el referido Juzgado de Primera Instancia Nº 5 de Pamplona/Iruña dictó Sentencia en Procedimiento Ordinario nº 307/2015 cuyo fallo es del siguiente tenor literal:
"Que, estimando en parte tanto la demanda deducida por el Procurador Sr. Leache en nombre de la COOPERATIVA DE VIVIENDAS EL SALVADOR DE PAMPLONA frente a DON Luis, como la demanda deducida por el Procurador Sr. de Pablo en nombre de DON Luis frente a la COOPERATIVA DE VIVIENDAS EL SALVADOR DE PAMPLONA, declaro extinguido el contrato de arrendamiento que unía a las partes, celebrado el 14.11.07, y que tenía por objeto el local sito en la C/ Marcelo Celayeta 30, bajo, de Pamplona.
Sin costas."
Notificada dicha resolución, fue apelada en tiempo y forma por la representación procesal de la parte demandante-demandada, D. Luis .
La parte apelada, COOPERATIVA DE VIVIENDAS EL SALVADOR, evacuó el traslado para alegaciones, oponiéndose al recurso de apelación y solicitando su desestimación, impugnando la sentencia de instancia.
Admitida dicha apelación en ambos efectos y remitidos los autos a la Audiencia Provincial, correspondieron a esta Sección Tercera, en donde se formó el Rollo de Apelación Civil nº 6/2017, habiéndose señalado el día 23 de enero de 2018 para su deliberación y fallo, con observancia de las prescripciones legales.
Los antecedentes de hecho necesarios para resolver esta apelación son los siguientes:
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La Cooperativa de Viviendas el Salvador de Pamplona es propietaria del local sito en la calle Marcelo Celayeta 30, bajo, que estaba arrendado a los hermanos Romualdo, donde explotaban un negocio denominado comercialmente Bar la Senda a través de una sociedad irregular por ellos constituida (CIF E/31818396)
El día 12 de noviembre de 2007 vendieron el negocio (incluido mobiliario, instalaciones, enseres, maquinaria y existencias) y traspasaron el local al Sr. Luis, que a cambio pagó la cantidad de 47.100 €.
El día 14 de noviembre la Cooperativa, que había consentido y participado en el traspaso, y el Sr. Luis formalizaron un contrato de arrendamiento de local de negocio del que conviene transcribir una serie de cláusulas.
La cláusula 2ª establece que la " renta (...) se fija en la cantidad de 329'86 € mensuales (...)".
La cláusula 3ª "(...) que la " renta será revisada anualmente de acuerdo con la subida que experimente el IPC (...)".
La cláusula 5ª que el " local se destinará a BAR, sin que pueda cambiarse el uso del mismo sin la autorización fehaciente de la arrendadora".
La cláusula 6ª que el " arrendatario no podrá ceder ni traspasar a terceros, ni podrá subarrendar la finca en todo o en parte, bajo ningún título, si no es con la previa autorización expresa y escrita de la Cooperativa de Viviendas el Salvador".
La cláusula 7ª que el " arrendatario entrega en este acto la cantidad de 659,72 €, equivalente a dos meses de renta, en calidad de fianza (...)".
La cláusula 9ª que la " Cooperativa de Viviendas el Salvador comunica a los arrendatarios que la propiedad y el uso del hueco de la escalera es patrimonio de la Cooperativa y por tanto no puede hacerse constar en el contrato de alquiler y que en fechas próximas hará falta para la instalación del ascensor para los vecinos. La Cooperativa y con una antelación de 2 meses comunicará al arrendador (se entiende arrendatario) el inicio de las obras y a partir de ese momento la Cooperativa se personará con el albañil para cerrar dicho hueco, siendo los gastos de cierre a cargo de la Cooperativa".
La cláusula 11ª que el " contrato de arrendamiento tendrá una duración de diez años a contar desde la fecha de la firma de este documento. Llegado el término del mismo, cualquier fórmula de reanudación o prórroga del mismo, precisará del acuerdo fehaciente de ambas partes. La resolución del arrendamiento por parte del arrendatario exigirá el previo aviso con un mes de antelación (...). Por la sola resolución anticipada del contrato por parte del arrendatario éste deberá abonar una cantidad equivalente a un mes de renta (...)".
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El día 16 de febrero de 2009 los hermanos Romualdo transmitieron al Sr. Luis la licencia de apertura del Bar, y el día 23 de febrero el Ayuntamiento de Pamplona extendió el documento acreditativo de la licencia a nombre del nuevo titular.
El día 8 de octubre de 2010 el Ayuntamiento de Pamplona concedió a la Cooperativa licencia para las obras de instalación de ascensor con eliminación de barreras arquitectónicas.
El local arrendado hubo de cerrar por causa de las obras en el mes de julio de 2011 y supusieron la segregación o pérdida de una parte de la superficie del Bar, concretamente aquélla en la que estaban ubicados los antiguos aseos.
Tras mantener una entrevista con el Ayuntamiento (a la que asistieron el arquitecto técnico proyectista y director de las obras, Sr. Casiano, el arrendatario y la propiedad) se decidió instalar un aseo para minusválidos en planta baja y otro (sin acceso para minusválidos) en entreplanta (en la que antes existía un almacén con una escalera de acceso en condiciones muy precarias) mediante una nueva escalera de 1 metro de anchura en todo su recorrido.
El proyecto de instalación de aseos en el Bar fue obra del mismo estudio de arquitectos técnicos ( Casiano ) que había proyectado y dirigido las obras de instalación del ascensor.
Los arquitectos técnicos certificaron el final de las obras de instalación de baños el 26 de diciembre de 2012.
Dichas obras tuvieron un coste (honorarios técnicos al margen) de 21.353'06 € (IVA incluido).
El día 6 de mayo de 2013 se certificó la instalación eléctrica del Bar.
Con independencia de si el Ayuntamiento habría autorizado o no la reapertura del local para el ejercicio de la actividad, incumple los documentos básicos DB-SUA-9 y DB-SUA 2.4.1, aprobados por el Real Decreto
173/2010, de 19 de febrero, la Ordenanza General de Edificación de Pamplona, de 18 de diciembre de 2002 y el Decreto Foral 154/1989, por el que se aprueba el Reglamento para el desarrollo y aplicación de la Ley Foral 1/1988, de 11 de julio sobre barreras físicas y sensoriales.
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El día 26 de diciembre la Cooperativa envió un burofax al Sr. Luis haciendo mención a una reunión mantenida en el mes de enero del mismo año, una vez finalizadas las obras del local, y a la ausencia de noticias suyas desde esa fecha, denunciando el impago de rentas y requiriéndole para que en el plazo de diez días indicara si iba a volver a abrir el Bar u optar por la resolución del contrato, ya de mutuo acuerdo, ya mediante el correspondiente procedimiento de desahucio.
EL Sr. Luis respondió el día 27 de enero de 2014 indicando que el contrato de arrendamiento estaba suspendido por no reunir todavía el local las condiciones para poder ejercer en el mismo la actividad para la que fue arrendado, solicitando la ejecución de las obras pendientes y anunciando en otro caso la presentación de una demanda en reclamación de daños y perjuicios.
Encargó la elaboración de sendos informes periciales (uno técnico y otro económico) tras cuya emisión remitió el día 8 de marzo de 2015 un burofax a la Cooperativa en el que reiteraba que en el local resultaba imposible desarrollar la actividad para la que fue arrendado, y reclamando la cantidad de 112.267 € en concepto de perjuicios ocasionados.
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Al no haber alcanzado las partes ningún acuerdo, la Cooperativa presentó el día 14 de marzo demanda en la que ejercitaba la acción de resolución del contrato de arrendamiento por falta de uso del local arrendado durante más de dos años y por falta de pago de las rentas desde la finalización de las obras y puesta del local a disposición del arrendatario, reclamando las rentas devengadas desde el mes de enero de 2013 hasta la fecha de interposición de la demanda (11.921,04 euros).
A su vez, el Sr. Luis presentó demanda el día 21 de abril, en la que solicitaba se declarara resuelto el contrato de arrendamiento al no ser apto el local tras las obras para el fin al que estaba destinado y la correspondiente indemnización de perjuicios por lucro cesante (112.267 euros).
La Cooperativa además de negar cualquier incumplimiento a ella imputable, discute (de forma subsidiaria) la cuantificación del lucro cesante, que calcula (su perito) en 28.271'71 euros.
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La sentencia del Juzgado estimó en parte las demandas acumuladas, de la forma recogida en el antecedente de hecho 2º de nuestra sentencia, al concluir el juez de primera instancia que no había existido incumplimiento y procedía la extinción del contrato por causa no imputable a las partes.
En apoyo de su decisión esgrime una serie de argumentos, en síntesis:
- El local satisfacía las exigencias de la normativa anterior, " pero en caso de realizarse obras era obligado adaptarse a la nueva normativa".
La...
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