SAP Murcia 202/2009, 24 de Septiembre de 2009
| Ponente | MIGUEL ANGEL LARROSA AMANTE |
| ECLI | ES:APMU:2009:1601 |
| Número de Recurso | 207/2009 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 202/2009 |
| Fecha de Resolución | 24 de Septiembre de 2009 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Murcia, Sección 5ª |
SENTENCIA: 00202/2009
AUDIENCIA PROVINCIAL DE MURCIA
SECCION QUINTA (CARTAGENA)
ROLLO DE APELACION Nº 207/09
JUICIO ORDINARIO Nº 407/08
JUZGADO DE 1ª. INSTANCIA Nº 2 DE CARTAGENA
SENTENCIA NUM. 202
Iltmos. Sres.
D. José Manuel Nicolás Manzanares
Presidente
D. Miguel Ángel Larrosa Amante
D. José Joaquín Hervás Ortiz
Magistrados
En la ciudad de Cartagena, a 24 de septiembre de 2009.
La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Murcia, con sede en Cartagena, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario nº 407/08 -Rollo nº 207/09 -, que en primera instancia se han seguido en el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Cartagena, entre las partes: como actor Dña. Amalia y D. Claudio , representado por el/la Procurador/a Dª Susana Alonso Cabezos y dirigido por el Letrado D. Juan Ignacio Joaquín Joaquín, y como demandados: 1.-Modelo Alhama S.L. , representado por el/la Procurador/a D. Diego Frías Costa y dirigido por el Letrado D. Antonio Espadas Hernández; 2.- Caja de Ahorros de Murcia, representada por la Procuradora Dª Mª Isabel Díez Almodóvar y defendida por el Letrado Sr. Contreras Hernández. En esta alzada actúan como apelante Modelo Alhama S.L., representado ante este Tribunal por el/la Procurador/a D. Diego Frías Costa y como apelado Dña. Amalia y D. Claudio representado ante este Tribunal por el/la Procurador/a Dª Susana Alonso Cabezos. Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Don Miguel Ángel Larrosa Amante, que expresa la convicción delTribunal.
Por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Cartagena en los referidos autos, tramitados con el nº 407/08 , se dictó sentencia con fecha 19 de febrero de 2009 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente, después de la aclaración llevada a cabo por auto de fecha 26 de febrero de 2009 : "Que estimando la demanda formulada por Dña. Amalia y D. Claudio contra Modelo Alhama S.L. y Caja de Ahorros de Murcia, debo declarar y declaro resuelto de pleno derecho los dos contratos suscritos el 20 de mayo de 2006, condenando a la demandada a estar y pasar por dicha declaración y a entregar a la demandante la cantidad de sesenta mil euros (60.000 #) y declaro igualmente la responsabilidad como avalista de Caja de Ahorros de Murcia , pero limitando su responsabilidad al pago de la cantidad de treinta mil euros (30.000 #).
Y debo desestimar y desestimo la demanda reconvencional formulada por Modelo Alhama S.L. contra Dña. Amalia y D. Claudio , absolviendo a éstos de la pretensión deducida contra ellos.
Se condena a las demandadas al abono de las costas procesales, con excepción de las causadas por la demanda reconvencional, que se imponen en exclusiva a la codemandada Modelo Alhama S.L.".
Contra dicha sentencia, se preparó recurso de apelación por Modelo Alhama S.L. que, una vez admitido a trámite, interpuso en tiempo y forma, exponiendo por escrito y dentro del plazo que al efecto le fue conferido, la argumentación que le sirve de sustento. Del escrito de interposición del recurso se dio traslado a Dña. Amalia y D. Claudio emplazándolas por diez días para que presentaran escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que les resultara desfavorable, dentro de cuyo término, presentaron escrito de oposición al recurso. Seguidamente, previo emplazamiento de las partes por término de treinta días, fueron remitidos los autos a este Tribunal, donde se formó el correspondiente rollo de apelación, con el nº 207/09, que ha quedado para sentencia sin celebración de vista, tras señalarse para el día 15 de septiembre de 2009 su votación y fallo.
En la tramitación de esta instancia se han observado las prescripciones legales.
Por la mercantil Modelo Alhama SL se interpone recurso de apelación contra la sentencia totalmente estimatoria de la demanda formulada en su contra y desestimatoria de la reconvención formulada por la ahora apelante, pretendiendo la revocación de la misma, desestimando la demanda y estimando la reconvención. Considera que existe error en la calificación jurídica del contrato, pues la cuestión debatida radica en determinar si entre la firma del contrato privado y la entrega existía un contrato intermedio que confirmase las arras. En tal sentido denuncia la existencia de error en la interpretación de los contratos y de la aplicación de las reglas del Código Civil para dicha exégesis. Si se acude a la interpretación literal estamos en presencia de un contrato de "reserva" y no de una "compraventa", pues ésta no podía ser otorgada ante la necesidad de realizar diversas actuaciones antes del inicio de la construcción, por lo que no se podía fijar plazo de entrega de la obra, sin que el documento nº 8 de la demanda suponga una variación unilateral del contrato sino que es el resultado de las previsiones de la estipulación quinta de los contratos de reserva. Igualmente si se acude a la actuación de las partes posterior a la firma del contrato, este criterio demuestra que los apelados pagaron el resto de las arras antes del inicio de las obras. Finalmente si se acude a una interpretación sistemática, estaríamos en presencia de un precontrato y no de un contrato definitivo, sin obligación ni de entregar la vivienda ni de pagar el precio. Por lo que respecta al pacto de arras, el contrato las califica como penitenciales, aplicable únicamente en los casos en los que cualquiera de las partes desistiese unilateralmente del contrato, no pudiendo ser calificadas como arras penales. Por último se niega que concurra causa de resolución pues no existe prueba alguna de que el plazo de entrega de la obra fuese esencial para los compradores.
Por parte de los apelados, por estos se oponen al recurso y solicitan la confirmación de la sentencia y la desestimación del recurso con costas para la apelante. Destaca que las condiciones de los contratos eran claras y no ofrecían duda alguna, pues existe un pacto de otorgamiento de escritura pública en el plazo de 18 meses desde la firma del contrato, momento en el que se pagaría el resto del precio y se entregaría la vivienda. Se trataría de un contrato preparatorio que contiene todos los elementos necesarios para la futura compraventa, siendo una obligación esencial de este negocio jurídico la entrega de la vivienda. Los contratos tienen claramente pactada la forma de pago del resto del precio, sin que fuese necesaria la firma de nuevos contratos adicionales, viniendo a coincidir la fecha de entrega con la fecha de vencimiento del aval de las cantidades entregadas a cuenta. El contrato es ambiguo en beneficio del apelante que fue quienredactó el mismo, por lo que dicha ambigüedad no puede perjudicar al consumidor, no habiendo comunicado la anulación inicial de la licencia e intentando una modificación unilateral de las condiciones de pago del contrato. Por lo que respecta al pacto de arras, el juego conjunto de las estipulaciones 3ª y 5ª de dichos contratos no ofrece duda alguna del carácter de arras penales y de la obligación de devolver el importe doblado de las cantidades entregadas a cuenta.
Calificación jurídica de los contratos.
En el recurso de apelación interpuesto son tres las cuestiones básicamente desarrolladas en el mismo, las cuales vienen a coincidir con las que fueron objeto de controversia en primera instancia: la calificación jurídica de los contratos, el carácter de las arras pactadas y la concurrencia de causa de resolución del contrato de compraventa. Cada una de ellas deberá ser objeto de examen por separado.
La demanda parte de la existencia de dos contratos (documentos 2 y 3 de la demanda) ambos de fecha 20 de mayo de 2006, los cuales son reconocidos por ambas partes por lo que no existe controversia alguna sobre su validez y realidad. Se trata de un modelo idéntico en ambos casos cuyas únicas diferencias radican en las estipulaciones 1ª (descripción del bien) y 2ª (precio de venta), al venir referidos a dos viviendas diferentes con un precio igualmente distinto, siendo el resto del contenido de ambos contrato idéntico. Tales contratos se denominan literalmente en su encabezamiento como "contrato de reserva sobre compraventa de vivienda". De la prueba practicada se desprende que dicho contrato fue redactado por la mercantil apelante. La discusión se centra en la calificación jurídica de los mismos pues la parte demandada entiende que estamos en presencia de un precontrato, mientras que la sentencia apelada afirma que se trata de una auténtica compraventa sobre cosa futura. Para poder delimitar el contrato suscrito entre las partes es conveniente distinguir entre los tres tipos de negocios jurídicos en los que se podrían incluir los convenios objeto de este procedimiento:
-
- Contrato como reserva.- Tal calificación se restringe a aquellos supuestos en los que, en puridad, no media mas que un acuerdo de voluntades de entrega de una cantidad en "garantía de la exclusión de terceros adquirentes", un compromiso del promotor de reservar la vivienda, de sacarla del mercado o un trato preliminar que no expresa el consentimiento del promotor de entregar la vivienda ni el del interesado en ella de pagar el precio. En tal sentido se pronuncia la SAP Lérida de 28 septiembre 2007 la cual entendió que "en el presente caso sólo había entre las partes unos tratos preliminares pero no había un precontrato, ya que no consta el proyecto o bases del futuro contrato, ni una opción de compra, ya que falta la fijación de las condiciones en las que el contrato se...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba