SAP Barcelona 852/2018, 28 de Noviembre de 2018
| Ponente | MARTA ELENA FERNANDEZ DE FRUTOS |
| ECLI | ES:APB:2018:11822 |
| Número de Recurso | 136/2018 |
| Procedimiento | Recurso de apelación |
| Número de Resolución | 852/2018 |
| Fecha de Resolución | 28 de Noviembre de 2018 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Barcelona, Sección 17ª |
Sección nº 17 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 136/2018 -F
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 4 de Vic
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 134/2016
Parte recurrente/Solicitante: FINQUES VIC ASSESSORAMENT IMMOBILIARI SL
Procurador/a: ELISABET JORQUERA MESTRES
Abogado/a: Josep Pou Regidor
Parte recurrida: BANKIA HABITAT SLU
Procurador/a: Jennifer García Mateo
Abogado/a: Eduard Turón Miranda
SENTENCIA Nº 852/2018
Magistradas:
Mireia Borguño Ventura
Maria Sanahuja Buenaventura
Marta Elena Fernández de Frutos
Barcelona, 28 de noviembre de 2018
. En fecha 9 de febrero de 2018 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 134/2016 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 4 de Vic a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dña. ELISABET JORQUERA MESTRES, en nombre y representación de FINQUES VIC ASSESSORAMENT IMMOBILIARI SL contra la Sentencia de fecha 30/10/2017 y en el que
consta como parte apelada la Procuradora Dña. Jennifer García Mateo, en nombre y representación de BANKIA HABITAT SLU.
. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:
"Se desestima íntegramente la demanda interpuesta por la representación procesal de FINQUES VIC ASSESSORAMENT INMOBILIARI S.L contra BANKIA HABITAT S.L.U y, en su virtud, se absuelve a la demandada de todos los pedimentos que contra ella se formulaban. Se imponen las costas a la parte actora.".
El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.
Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo, que ha tenido lugar el día 28/11/2018.
En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.
Se designó ponente a la Ilma. Sra. Magistrada Dña. Marta Elena Fernández de Frutos .
El recurso de apelación se interpone contra la sentencia de 30 de octubre de 2017 dictada por el Juzgado de Primera Instancia n. 4 de Vic en la que se desestimó la demanda planteada por la representación de FINQUES VIC ASSESSORAMENT INMOBILIARI, SL contra BANKIA HABITAT, SLU.
La sentencia considera que la demandada no ostenta legitimación pasiva por cuanto no tenía la condición de propietaria de la finca respecto a la que la actora alega que se formalizó encargo de venta. Asimismo se dice que no se ha probado que existiera hoja de encargo como exige la normativa aplicable al supuesto.
La parte actora interpone recurso de apelación alegando que la inexistencia de encargo de venta no supone la inexistencia de contrato entre las partes, habiéndose infringido los art. 1254, 1255 y 1256 CC, puesto que es posible que el encargo sea verbal; que se ha infringido el art. 316 LEC en relación con la valoración de la prueba testifical y los art. 326 y 319 LEC respecto a la valoración de la prueba documental; y que los honorarios reclamados son procedentes.
La parte demandada se opone al recurso de apelación alegando que la parte actora pretende sustituir el criterio del órgano judicial por el suyo propio sin que ello resulte admisible; que la sentencia de instancia no dice que no existió contrato porque no consta hoja de encargo sino que de la valoración conjunta de la prueba concluye que no se ha probado que la actora tuviese una relación contractual de encargo de la venta de un inmueble de la demandada; que la prueba documental y testifical corrobora la falta de legitimación pasiva de la demandada; y que los honorarios reclamados son improcedentes.
La resolución del presente recurso de apelación requiere determinar si existió relación contractual entre las partes por haber encargado la demandada a la actora la venta de un inmueble.
En el supuesto de concluir que se ha probado la existencia de un encargo de venta deberá decidirse si los honorarios reclamados resultan procedentes.
En primer lugar y a los efectos de centrar el objeto del procedimiento debe decirse que la controversia radica en si la demandada encargó a la actora la venta de un determinado inmueble, y en el recurso de apelación la parte actora sostiene que el órgano judicial de instancia considera que la ausencia de hoja de encargo prueba la inexistencia de la relación contractual entre las partes.
El art. 55.5.b) de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, establece que "Antes de iniciar una oferta de un inmueble, suscribir con los propietarios de viviendas que les encomienden la transacción de una vivienda una nota de encargo que les habilite para hacer su oferta y publicidad, para percibir cantidades o para formalizar con terceros cualquier precontrato o contrato." Por su parte, el art. 55.6 prevé que "Los agentes inmobiliarios no pueden hacer oferta ni publicidad de inmuebles de terceros si no han suscrito antes la nota de encargo a que se refiere el apartado 5.b".
Por tanto, la existencia de nota de encargo prueba la existencia de relación contractual y el cumplimiento por el agente inmobiliario de sus obligaciones legales. No obstante, de ello no resulta que la ausencia de dicha hoja de encargo motive que no pueda considerarse probado que se haya realizado un encargo de venta, todo ello sin perjuicio de la responsabilidad en la que puedan incurrir los agentes mobiliarios por incumplir dicha obligación.
La sentencia de instancia, pese a lo alegado por la recurrente, no fundamenta la desestimación de la demanda en la ausencia de dicha hoja de encargo, sino que la valora como un elemento más junto con el resto de pruebas practicadas en orden a acreditar la inexistencia de relación contractual entre las partes.
Por lo que se refiere a las características del contrato de mediación debe decirse que se trata de un contrato atípico y aleatorio que se rige por la libertad de forma y en el que la obligación del mediador es la de poner en relación a dos o más partes para la conclusión de un negocio sin participar personalmente en dicho negocio ni como representante ni mandatario, siendo un contrato de carácter oneroso dado que el mediador realiza su gestión a cambio de una retribución que debe ser abonada si se formaliza el contrato mediado aunque después este no se cumpla o se resuelva, por lo que es la perfección del contrato lo que conlleva el devengo del precio pactado y no la consumación del mismo. Así, la jurisprudencia afirma que los honorarios del mediador se devengan salvo pacto expreso si se celebra el contrato objeto de la mediación sin que el mediador se obligue al buen fin de la operación puesto que para ello se requiere un pacto especial de garantía.
En la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de julio de 2014 recuerda que " Como resumen de la jurisprudencia en relación al contrato de mediación o corretaje, la STS de 21 de octubre de 2000 (Rec. 3023/1995 ) afirma que: "en el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse en principio a poner en relación a los futuros comprador y vendedores de un objeto determinado, pero en todo caso la actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final, y así se entiende por la moderna doctrina en cuanto en ella se afirma que la relación jurídica entre el cliente y el mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación, pues las obligaciones y derechos exigen además el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio ( Sentencia de 2 de octubre de 1999 ; y tiene declarado con reiteración esta Sala que dicho contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso sentencias de 19 de octubre y 30 de noviembre de 199,7 de marzo de 1994,17 de julio de 1995,5 de febrero de 199 y 30 de abril de 1998 ". Además afirma que "la mediación se consuma cuando se otorga o perfecciona por el concurso de la oferta y la aceptación el contrato a que tiende la mediación, o en términos de la STS de 20-5-2004, el derecho a percibir la comisión surge cuando los actos inequívocos de mediación cristalizan en la operación en la que intervino el agente" . Sigue afirmando que "la función del agente es predominantemente pregestora, sin obligarse a responder del buen fin de la operación, salvo pacto especial de garantía, siendo evidente que su contenido obligacional incluye la retribución de los servicios del agente por parte de quien formula el encargo, tanto si el negocio se realiza con su intervención inmediata, como cuando el comitente se aprovecha de su gestión para celebrarlodirectamente" ( SS TS18/12/86,03/01/89,11/02/91,23/09/91 )" ."
La sentencia de 21 de mayo de 2014 del Tribunal Supremo establece que las características del contrato de mediación pivotan sobre " dos ejes interpretativos, principalmente. El primero viene referido al carácter de contrato principal que tiene el contrato de mediación, esto es, con sustantividad propia, de forma que, aunque tenga como posible finalidad el facilitar la celebración de otro ulterior contrato, no cabe establecer un vínculo causal directo entre ellos teniendo, por lo tanto, autonomía en su respectiva eficacia jurídica. La precisión resulta útil a la cuestión doctrinal apuntada en la medida en que el alcance de la gestión del mediador, particularizado en la dialéctica entre la perfección o ejecución del contrato, no debe resolverse de un modo...
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SAP Barcelona 247/2019, 5 de Abril de 2019
...debe ser desestimado. Baste para ello traer a colación lo dispuesto por esta misma Sección en la 852/2018, de 28 de noviembre ( ROJ: SAP B 11822/2018 - ECLI:ES:APB:2018:11822 ), a cuyo " En primer lugar y a los efectos de centrar el objeto del procedimiento debe decirse que la controversia ......