SAP Almería 146/2018, 6 de Marzo de 2018
| Ponente | MARIA DEL MAR GUILLEN SOCIAS |
| ECLI | ES:APAL:2018:27 |
| Número de Recurso | 218/2017 |
| Procedimiento | Civil |
| Número de Resolución | 146/2018 |
| Fecha de Resolución | 6 de Marzo de 2018 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Almería, Sección 1ª |
SECCION Nº 1 DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE ALMERIA
AVDA. REINA REGENTE S/N
Tlf.: 950-03-72-92. Fax: 950-00-50-22
N.I.G. 0410042C20140003184
Nº Procedimiento: Recurso de Apelacion Civil 218/2017
Asunto: 100396/2017
Autos de: Procedimiento Ordinario 974/2014
Juzgado de origen: JUZGADO MIXTO Nº3 DE VERA
Apelante: BARAKA VIVIENDAS S.L.
Procurador: MARIA MERCEDES VILLENA TOUS
Abogado:
Apelado: VIENA INMUEBLES
Procurador: ELENA MEDINA CUADROS
Abogado:
SENTENCIA Nº 146/18
ILTMOS. SRES.
PRESIDENTE
D. MANUEL ESPINOSA LABELLA
MAGISTRADOS
D. JUAN ANTONIO LOZANO LOPEZ
D. MARIA DEL MAR GUILLEN SOCIAS
En la Ciudad de Almería a seis de marzo de dos mil dieciocho.
Se aceptan los de la sentencia apelada como relación de trámites y antecedentes del procedimiento.
Por la Sra Juez del Juzgado de 1ª Instancia Nº 3 de Vera, en los autos de Juicio Ordinario 974/14 seguidos en ese Juzgado, se ha dictado sentencia de fecha 2 de junio de 2016 cuyo Fallo dispone;
"QUE DESESTIMANDO la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. Emilio Alberto Morales en nombre y representación de BARAKA VIVIENDAS S.L. DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a VIENA INMUEBLES S.L. UNIPERSONAL de las pretensiones formuladas contra ella, con expresa condena en costas a la parte demandante. "
Contra la referida sentencia y por la representación procesal de la parte demandante se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación, que la parte apelada impugnó.
Los referidos autos fueron elevados a este Tribunal, donde se formó el rollo correspondiente, y seguido el recurso por sus trámites, se señaló día para la votación, deliberación y fallo, que tuvo lugar el día 6 de marzo de 2018.
En la tramitación de ambas instancias se han observado las prescripciones legales.
Ha sido Ponente la Ilma. Sr. Magistrada D. MARIA DEL MAR GUILLEN SOCIAS.
Este recurso trae causa del contrato de compraventa sobre la finca nº NUM000 del Registro de la Propiedad de Vera (parcela NUM001 NUM002 sita en la URBANIZACIÓN000 de Vera), que la actora BARAKA VIVIENDAS S.L. adquirió de la demandada VIENA INMUEBLES S.L.U., por contrato privado de fecha 5 de noviembre de 2013.
La sentencia de instancia desestima la resolución del contrato, y devolución por duplicado de las arras (200.000 €) que solicitaba Baraka S.L. de Viena Inmuebles SLU.
El precio de la finca se pacto en 1.089.000 € (incluido el 21 % de IVA), de los cuales, la parte compradora entrego 121.000 € (incluido IVA) a cuenta del precio, y en concepto de arras penitenciales (cláusula sexta del contrato privado de compraventa), estableciéndose un plazo de seis meses desde la firma del contrato privado para escriturar la operación (Cláusula Tercera), que no excedería del 30 de abril de 2014.
La causa de incumplimiento invocada por la demandante para resolver el contrato, era la ocultación de un procedimiento judicial con anotación preventiva de la demanda sobre la finca vendida.
El recurso estima error en la valoración de la prueba de la sentencia, que; en su Fundamento de Derecho tercero, no aprecia que la existencia de este procedimiento judicial afectara a la finalidad de la operación. Y ello porque la existencia de esta carga supuso un impedimento para obtener del banco la financiación de la operación de compraventa.
En cuanto a la carga que grababa la finca, la vendedora oculto la información. Y en cuanto a la cancelación de los embargos, la vendedora en el procedimiento judicial por el que trabo la carga sobre la finca, consigna las cantidades adeudadas el día 11-10-2013, dictándose providencia levantando el embargo preventivo el 20 de noviembre de 2013; hecho que se comunica a la compradora demandante el día 23 de abril de 2014, y el 23 de mayo de 2014 se cancela la anotación en el Registro de la Propiedad . Es decir ocho días después de que fuera convocado por la vendedora demandada en la Notaria (15 de mayo de 2014) para otorgar la escritura publica, por lo que la carga subsistía al tiempo de escriturar, de haberla llevado a cabo, y se estaba faltando a la verdad por la compradora, en cuando la finca se vendía en el contrato privado, libre de cargas. Respecto a la experiencia de la compradora como empresa inmobiliaria, consignado como argumento en la sentencia, en nada afecta a las posibilidades de conocer la existencia del procedimiento judicial, dado el marco de confianza existente entre las partes.
Finalmente se alega infracción de los preceptos citados en la sentencia, sustancialmente el artículo 1.124 del CC, y la jurisprudencia sobre la viabilidad de la acción resolutoria ejercitada, y que se cita en su recurso; ademas de un mero error en la cita del articulo 1438 del CC, que no es aplicable al caso y se indica así en la sentencia. Esto último carece de total trascendencia en la resolución del recurso.
El tema central que orbíta en este debate, radica en el incumplimiento del contrato por la parte vendedora, que sostiene la demandante es generador del derecho a resolver el contrato, y exigir por su parte la devolución de las cantidades entregadas por duplicado, que según alega ascienden a 200.000 €
Sobre esta materia el Tribunal Supremo ha entendido que para que exista resolución en el sentido del art. 1124 del Código Civil ( Sentencia de 21 de marzo de 1994 ), es necesaria la existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron; reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad; que el demandado haya incumplido de forma grave las que le incumbían, estando encomendada la apreciación de este incumplimiento al libre arbitrio de los Tribunales de instancia; que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio
e irreparable le origine; y que quien ejercita esta acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es la que motiva el derecho de resolución de su adversario y lo libera de su compromiso.
El Tribunal Supremo afirma la existencia de incumplimiento resolutorio cuando concurre una voluntad deliberadamente rebelde del deudor ( SSTS de 28 de febrero de 1980, 11 de octubre de 1982, 7 de febrero de 1983, 23 de septiembre de 1986, 18 de noviembre de 1994 y 5 de diciembre de 2002 ). Pero también ha entendido que el incumplimiento causante de resolución puede producirse por el hecho mismo de la inefectividad del precio contraviniendo la obligación asumida ( STS de 19 de junio de 1985 ) o por la frustración del fin del contrato, sin que sea preciso una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento; basta con que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte ( SSTS de 18 de noviembre de 1983, 31 de mayo de 1985, 13 de noviembre de...
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