SAP Barcelona 302/2018, 7 de Junio de 2018
| Ponente | MONTSERRAT SAL SAL |
| ECLI | ES:APB:2018:6064 |
| Número de Recurso | 815/2016 |
| Procedimiento | Recurso de apelación |
| Número de Resolución | 302/2018 |
| Fecha de Resolución | 7 de Junio de 2018 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Barcelona, Sección 14ª |
AUDIENCIA PROVINCIAL
DE BARCELONA
SECCIÓN CATORCE
ROLLO 815/2016
JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 3 de Barcelona
JUICIO ORDINARIO 18/2015
S E N T E N C I A Nº 302/2018
ILMOS. SRES/AS.
PRESIDENTE
D.AGUSTIN VIGO MORANCHO
MAGISTRADOS
D. SERGIO FERNANDEZ IGLESIAS
Dª MONTSERRAT SAL SAL
En la ciudad de Barcelona, a 7 de junio de 2018
VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Catorce de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de JUICIO ORDINARIO, seguidos por el JUZGADO PRIMERA INSTANCIA nº3 de Barcelona con el nº 18/2015 a instancia de AVANCO SA contra ALPONS 91 SL, los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 27 de mayo de 2016, por el/la Juez del expresado Juzgado.
La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: FALLO: QUE ESTIMANDO PARCIALMENTE LA DEMANDA formulada a instancia de AVANCO SA DE GESTION INMOBILIARIA... contra ALPONS 91 SL DEBO CONDENAR Y CONDENO a la parte demandada a abonar a la actora la cantidad de UN MILLON OCHENTA MIL EUROS (1.080.000) con más el interés legal desde la interpelación judicial. Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad....
Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.
Se señaló para votación y fallo el día 3 de mayo de 2018.
En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.
VISTO siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada de esta Sección Catorce Dª MONTSERRAT SAL SAL.
Antecedentes y objeto del recurso.
1.1 Antecedentes: La parte actora, Avanco SA, ejercita, frente a Alpons 91 SL, en relación de subsidiariedad, una acción de nulidad por imposibilidad sobrevenida de determinar el precio y/o imposibilidad sobrevenida que determina su falta de objeto y una acción de resolución de contrato por imposibilidad sobrevenida de cumplimiento del contrato, con la consiguiente restitución íntegra de las prestaciones.
Se alega, en esencia, que, en fecha 5 de febrero de 2004, suscribieron un contrato privado de compraventa que tenía como objeto formal un conjunto de fincas e inmuebles, relacionados en la manifestación I del propio contrato, haciéndose constar expresamente, en la manifestación II, la calificación urbanística como Z.U.P. (zona urbanística prioritaria) de dichas fincas, comprendidas en el ámbito de la Modificación puntual del PGM en el Sector "REDOSA-VALLENSANA, que se tramita por los Ayuntamientos de Cerdanyola del Vallés, Ripollet y Montcada i Reixac, en la que se indicaba que no había recaído resolución alguna hasta la fecha; se añadía que, previamente a esta modificación de PGM, dichas fincas estaban incluidas en el ámbito de Plan Parcial de la REDOSA y que se había constituido Junta de Compensación para el desarrollo, por el sistema de compensación del indicado Plan Parcial, entre cuyas integrantes figura la sociedad Alpons 91, SL con la totalidad de las fincas relacionadas en el expositivo I. Que la forma de pago del precio inicialmente acordada en el pacto tercero fue modificada en anexo suscrito el 28 de septiembre de 2006, adelantando los pagos fijados en los puntos D y E ( vinculados a la aprobación provisional y definitiva del instrumento urbanístico) para su efectividad el 2 de octubre de 2006, con un descuento financiero del 3,2 % anual aplicado a las cantidades adelantadas, descuento que, con la consiguiente modificación del precio final, se realizaría en el último pago correspondiente a la aprobación definitiva e inscripción en el Registro de la Propiedad el Proyecto de Reparcelación.
Que el objeto real de la compraventa era la adquisición por AVANCO del techo edificable en diferentes usos que habría de resultar adjudicado a ALPONS 91, S.L. en la reparcelación del Sector REDOSA-VALLESANA, conforme al planeamiento urbanístico en tramitación por los Ayuntamientos de Cerdanyola del Vallés, Ripollet y Montcada i Reixac.
Que la aprobación definitiva de la Modificación Puntual del Plan General Metropolitano del Sector discontinuo Redos-Vallençana Baixa, de Montcada Reixac, Cerdanyola del Vallés i Ripollet, mediante resolución de fecha 12 de enero de 2009, se produjo después de haber transcurrido 3 años desde la firma del contrato privado de compraventa y pese a la cláusula resolutoria contenida en el contrato Avanco ni instó la resolución ni convino prórroga alguna del plazo estipulado.
Que sin que se hubiese llegado a otorgar la escritura pública de compraventa cuyo otorgamiento se pactó entre las partes a partir del momento en el que se produjera la aprobación definitiva del Proyecto de Reparcelación, la Sala de lo Contenciosos Administrativo del TSJC dictó Sentencia en fecha 29 de abril de 2014, en cuya parte dispositiva se estimó el recurso interpuesto por dos sociedades declarando la nulidad de la figura del planeamiento impugnada, habiendo devenido la misma firme por decreto de 21 julio de 2014.
Que dicha nulidad conlleva la nulidad o resolución de la compraventa de 5 de febrero de 2004, con sus modificaciones posteriores, por imposibilidad de fijación del precio en los términos pactados y desaparición de su objeto.
La demandada se opone a las pretensiones de la actora por entender que el objeto del contrato privado de compraventa lo constituían las fincas que se describían en el antecedente primero incluyendo los derechos indemnizatorios correspondientes a las distintas edificaciones existentes en las mismas; que la compradora tomó posesión en dicho acto de las fincas transmitidas; otorgándose mandato a la compradora para llevar a cabo las gestiones urbanísticas necesarias con las distintas administraciones y partes intervinientes en el desarrollo del sector. Por lo que entiende que al transmitirse con la firma de la compraventa la plena propiedad de las fincas, también se transmitieron los riesgos de la compraventa que, desde entonces, le corresponden a Avanco. Que respecto del pago total del precio de la compraventa, si bien es cierto que se fijó que el último plazo se satisfaría en el momento de la Aprobación definitiva e inscripción en el Registro de la Propiedad del Proyecto de Reparcelación, el hecho de no haberse cumplido lo último, solo afecta al plazo del pago pero no a la determinación del precio, por lo que ello no incide en causa de nulidad o resolución del contrato.
La sentencia de instancia entendió acreditado que en fecha 5 de febrero de 2004, Alpons 91, S.L. vendió a Avanco S.A. en contrato privado (modificado en anexo al contrato de compraventa de fecha 28 de septiembre de 2006, en relación a las condiciones de pago) un conjunto de fincas e inmuebles, comprendidas en el ámbito de la Modificación puntual del PGM en el Sector "REDOSA-VALLENSANA, que se tramitaba por los Ayuntamientos de Cerdanyola del Vallés, Ripollet y Montcada i Reixac, sin que hubiera recaído resolución alguna hasta la fecha, y conviniéndose al tiempo de la firma que se hacía entrega de la posesión, teniendo efectos traditorios y, por tanto, adquiriendo la propiedad la parte compradora ( artículos 1095, 1462 y 609 C.c .), y habiéndose pactado que la determinación del precio se realizaría al dato objetivo del techo edificable (uso vivienda, uso comercial y vivienda de Protección Oficial) adjudicado a la parte vendedora en el proyecto de Reparcelación Sector Redosa. Además, el pago se fraccionada y aplazaba (condicionaba) en función del grado de desarrollo del Instrumento Urbanístico (aprobación inicial, provisional o definitiva e inscripción en el Registro de la Propiedad del proyecto de reparcelación (pacto tercero) momento en que se otorgaría la escritura pública (pacto séptimo) y habiendo sido satisfecha la suma de 1.080.000€. Que la aprobación definitiva de la Modificación Puntual del Plan General Metropolitano del Sector discontinuo Redos-Vallençana Baixa, de Montcada Reixac, Cerdanyola del Vallés i Ripollet, se realizó mediante resolución de fecha 12 de enero de 2009 y, sin que se hubiese llegado a otorgar la escritura pública de compraventa, por Sentencia dictada por el TSJ de fecha 29 de abril de 2014, se declaró la nulidad del planeamiento habiendo devenido la misma firme por Decreto de 21 julio de 2014, por lo que cabe declarar que, de una forma sobrevenida, el contrato de compraventa devino ineficaz y ello por:
-
) Que, de la voluntad de las partes plasmada en el contrato, se desprende que el objeto de la venta y prestación del vendedor que convinieron y en virtud del cual fijaron la contraprestación del comprador, no fue la entrega y transmisión del dominio de las fincas registrales reseñadas en el expositivo I de manifestaciones con la calificación y aprovechamiento urbanístico al tiempo de la celebración del contrato, sino las fincas que resultarían de la aprobación definitiva de la Modificación del Plan General Metropolitano con sus usos residenciales y se adjudicarían en el proyecto de reparcelación al vendedor en subrogación a las fincas aportadas por éste y, por tanto, la nulidad del instrumento de planeamiento, hace imposible el cumplimiento de la prestación del vendedor ( artículos 1082, 1117 y 1.124 C.c .). Ello resulta de: a) En el pacto octavo, AVANCO S.L. y ALPONS 91 S.L estipulan y acuerdan en conceder a la parte compradora la facultad unilateral de resolución del contrato de venta si en el plazo de tres años desde su celebración no se hubiera producido la aprobación definitiva de la Modificación del Plan General Metropolitano, por lo que si el mero retraso en la aprobación se elevó por las partes a la categoría de causa...
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