SAP Zaragoza 112/2018, 6 de Febrero de 2018
| Ponente | ANTONIO LUIS PASTOR OLIVER |
| ECLI | ES:APZ:2018:250 |
| Número de Recurso | 798/2017 |
| Procedimiento | Civil |
| Número de Resolución | 112/2018 |
| Fecha de Resolución | 6 de Febrero de 2018 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Zaragoza, Sección 5ª |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5
ZARAGOZA
SENTENCIA: 00112/2018
N10250
DIRECCION.- C/ GALO PONTE Nº 1 DE ZARAGOZA-50.003
Tfno.: 976208053-055-051 Fax: 976208052
N.I.G. 50297 42 1 2016 0021194
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000798 /2017
Juzgado de procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 12 de ZARAGOZA
Procedimiento de origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000805 /2016
Recurrente: MEGARIA C&S CONSTRUCCIONES S.L., AMBITEC S.A.U., EIFFAGE ENERGIA S.L.
Procurador: MANUEL TURMO CODERQUE
Abogado: MIGUEL ANGEL SERRANO CROS
Recurrido: Anton, Ariadna, Ascension, Aureliano, Bernarda, Belarmino, Carolina, Camilo, Clara, Cecilio, Custodia, Constancio, Cristobal, Emma, Eduardo, Elias, Estefanía, Emilio, Felicidad
, Everardo, Flora, Faustino, Gloria, Fernando, Hortensia, Irene, Genaro, COMUNIDAD DE BIENES DIRECCION000
Procurador: BEATRIZ MARIA DIAZ RODRIGUEZ
Abogado: JOSÉ IGNACIO ARSUAGA BALLUGERA
SENTENCIA núm 112/2018
Ilmos. Señores:
Presidente en funciones :
D. ANTONIO LUIS PASTOR OLIVER
Magistrados:
D. ALFONSO MARIA MARTINEZ ARESO
Dª CAROLINA MARQUET MARCO
En ZARAGOZA, a seis de febrero de dos mil dieciocho.
En nombre de S.M. el Rey,
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 5, de la Audiencia Provincial de ZARAGOZA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 805 /2016, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 12 de ZARAGOZA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 798 /2017, en los que aparece como parte apelante, MEGARIA C&S CONSTRUCCIONES S.L., AMBITEC S.A.U., EIFFAGE ENERGIA S.L., representados por el Procurador de los tribunales, Sr. MANUEL TURMO CODERQUE y asistidos por el Abogado D. MIGUEL ANGEL SERRANO CROS, y como parte apelada, Anton, Ariadna, Ascension, Aureliano, Bernarda, Belarmino, Carolina, Camilo, Clara, Cecilio, Custodia, Constancio, Cristobal, Emma, Eduardo
, Elias, Estefanía, Emilio, Felicidad, Everardo, Flora, Faustino, Gloria, Fernando, Hortensia, Irene, Genaro, COMUNIDAD DE BIENES DIRECCION000, representados por el Procurador de los tribunales, Sra. BEATRIZ MARIA DIAZ RODRIGUEZ y asistidos por el Abogado D. JOSÉ IGNACIO ARSUAGA BALLUGERA, siendo el Magistrado Ponente el Ilmo. D. ANTONIO LUIS PASTOR OLIVER.
Se aceptan los de la sentencia apelada de fecha 23 de mayo de 2017, cuyo FALLO es del tenor literal: "FALLO: Que desestimando íntegramente la demanda DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a los demandados de las pretensiones en su contra deducida, imponiendo a la parte actora el pago de las costas procesales."
Notificada dicha sentencia a las partes por la representación procesal de la parte demandada se interpuso contra la misma recurso de apelación.
Y dándose traslado a la parte contraria se opuso al recurso; remitiéndose las actuaciones a esta Sección Quinta de la Audiencia, previo emplazamiento de las partes.
Recibidos los Autos ; y una vez personadas las partes, se formó el correspondiente Rollo de Apelación con el número ya indicado.
Por Auto de fecha 22 de diciembre de 2017 se acuerda no admitir la prueba testifical solicitada.
No considerando necesaria la celebración de vista, se señaló para deliberación, votación y fallo el día 12 de enero de 2018.
En la tramitación de estos autos se han observado las prescripciones legales.
Se aceptan los de la sentencia recurrida, y
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PLANTEAMIENTO DE LA CUESTION .-
Desde un enfoque cronológico, los precedentes del procedimiento comienzan con las operaciones de constitución de una comunidad para la construcción de una edificación de viviendas. Propiamente no existe tal constitución sino el documento que establece la posibilidad de adhesión de todos aquellos que desean participar en el proyecto. Proyecto que parte de cero y requiere la compra de solar, la obtención de financiación, la redacción de proyectos y la contratación de la constructora. Esto sucede el 22-12-2010. Con esa misma fecha, 22-12-2010, se otorgó por los primeros Comuneros poderes a la Sociedad que había puesto en marcha la iniciativa "Inversiones en Suelo y Gestión de Patrimonios, S.L." (en adelante "Suelo y Gestión") y que queda como gestora de la iniciativa y proyecto.
El 24-1-2011 consta como la hoy actora, Megaria, entregó 155.000 Euros a Suelo y Gestión, bien para asegurarse la futura contrata de la obra (tesis de los demandados), bien para invertir colaborando con la gestora en la puesta en marcha de la promoción (publicidad, infografías, comercialización, etc) : tesis de la demandante.
El 20-9-2011 la Comunidad celebró una junta de contenido no pacífico, pues para la actora supuso su elección para construir, mientras que para los demandados fue una primera aproximación para conocer las opciones que les presentada el Sr. Aurelio (de "Suelo y Gestión") y crear una Comisión de Seguimiento del proyecto; que, al parecer, no llegó a actuar.
El 25-10-2011 se contrata la ejecución de las obras con Megaria, que se inician en noviembre y que deberían concluir el 31-12-2011, si no hubiera novedades respecto a la adquisición del solar. Aquí también discrepan las partes respecto a quién asumió dicha contratación, si los comuneros o "Suelo y Gestión".
Como al 31-12-2011 no se había adquirido el suelo, el 1-1-2012 (al día siguiente)se pactó la autorización de continuación de las obras que, por supuesto, niegan los demandados que hubiera sido con su consentimiento.
El 31-1-2012 se adquiere el 12,75% del suelo a la propietaria "Edificios Palá S.L. y se pacta una opción de compra por el 87;25% restante, que concluiría el 20- 1-2013. Con una condición resolutoria, según la cual de no llevarse a cabo la opción el dueño del suelo recuperaría toda la propiedad, incluida la obra ejecutada.
Megaria siguió trabajando a pesar de no obtener financiación. Ante las dificultades evidentes, Megaria adopta una postura más activa, pasando a actuar más allá de su desempeño como constructora, participando en la comercialización del proyecto.
En Abril de 2012 tiene lugar una reunión entre comuneros, gestora, constructora y propietaria del suelo, que todos reconocen como muy tensa y en la que los comuneros afirman que se enteran de la situación, tanto del contrato de compra y opción como del desarrollo de la construcción sin haber financiación. Se intentó reconducir la situación a través de un tercero, Sr. Blas, que bien era ya o fue poco después empleado de "Megaria", por lo que los demandados le niegan tal condición de tercero. Y el 27-7-2012 le revocan los poderes a "Suelo y Gestión".
El 1-3-2013, Megaria plantea el denominado "preconcurso"; cediendo parte de sus créditos a las subcontratistas codemandantes el 23-3-2013.
Por fin, el suelo y lo construido lo vendió "Edificios Palá" a un tercero en 2015 (a D. Enrique ) por un precio muy inferior al que exigía a los Comuneros.
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DEMANDA.-
A partir de estos elementos, "Megaria" considera que los comuneros son promotores y, por ende, dueños de la obra. Que "Suelo y Gestión" contrató en nombre de ellos como mandantes o poderdantes. Y que, por lo tanto, han de asumir las consecuencias de sus decisiones. Debiendo pagar el contenido de las certificaciones de obra ejecutadas, de las que únicamente se han satisfecho 100.000 Euros. Por lo que se adeudan a "Megaria" 1.082 191,09 Euros, a "Ambitec" 335.282, 27 Euros y a "Eiffage" 71.370,29 Euros (incluidos impuestos y retenciones).
III- CONTESTACION-
Los demandados niegan su responsabilidad frente a los demandantes. Su condición no era la de socio promotor, sino la de consumidor que acude a quien gestiona la promoción, cuya denominación es la de "promotor encubierto".
A partir de ahí "Suelo y Gestión" realizó un uso desleal de los poderes conferidos, contratando la obra con quien le había favorecido con 155.000 Euros para ello, permitiendo la realización y continuación de las obras sin existir ningún tipo de financiación. Con un contrato de compraventa y de opción de compra inasumible. Por lo que "Megaria" actuó en connivencia con la gestora, lo que lo califica como tercero no de buena fe.
IV SENTENCIA Y RECURSO.-
La sentencia de primera instancia desestima la demanda. Considera a "Suelo y Gestión" como promotor encubierto. Analiza los distintos contratos obrantes en autos. Fue la gestora la que asumió el pago de las deudas en el contrato de 25-10-2011. Entiende que los pactos posteriores se realizaron extramuros del poder conferido, por su contenido y por las concretas circunstancias que los rodeaban. Y, por fin, "Megaria" tuvo que conocer y ser consciente de lo ilógico de contratar una obra por 7 millones de Euros en una situación de interinidad dominical y ausencia de financiación.
El recurso de las demandantes reitera los argumentos de la demanda. No hubo extralimitación de mandato. La sentencia ha incurrido en errónea valoración de la prueba y equivocada interpretación de los contratos.
En todo caso, las certificaciones de noviembre y diciembre de 2011 sí deberían de asumirlas.
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PRINCIPIOS JURIDICOS .-
Las cuestiones nucleares que se plantean en esta litis hacen referencia al contrato de mandato y a la figura de promotor inmobiliario ( arts. 1709 y siguientes C.c y art. 17 y concordantes de la L.O.E .). El amplio poder otorgado por los comuneros a "Suelo y Gestión" supone que ésta se convierte en mera mandataria y que cualquier actividad que desarrolle -dada la extraordinaria extensión del poder- ha de ser asumida por los poderdantes o, por el contrario y en todo caso, ese ha de estar matizado y tamizado por la imprescindible buena fe.
Ello ha de estar íntimamente relacionado con la...
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