SAP Madrid 69/2018, 6 de Marzo de 2018
| Ponente | RAFAEL DE LOS REYES SAINZ DE LA MAZA |
| ECLI | ES:APM:2018:1900 |
| Número de Recurso | 751/2017 |
| Procedimiento | Recurso de apelación |
| Número de Resolución | 69/2018 |
| Fecha de Resolución | 6 de Marzo de 2018 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Madrid, Sección 20ª |
Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Vigésima
c/ Santiago de Compostela, 100, Planta 7 - 28035
Tfno.: 914933881
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2014/0206463
Recurso de Apelación 751/2017
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 58 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 9/2015
APELANTE: D./Dña. Carlos Antonio
PROCURADOR D./Dña. JOSE CARLOS ROMERO GARCIA
APELADO: D./Dña. Juan Enrique
PROCURADOR D./Dña. MARIA AURORA GOMEZ-VILLABOA MANDRI
SENTENCIA
TRIBUNAL QUE LO DICTA :
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D. JUAN VICENTE GUTIÉRREZ SÁNCHEZ
D. RAMÓN FERNANDO RODRÍGUEZ JACKSON
D. RAFAEL DE LOS REYES SAINZ DE LA MAZA
En Madrid, a seis de marzo de dos mil dieciocho.
La Sección Vigésima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 9/2015 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 58 de Madrid a instancia de D. Carlos Antonio apelante -demandado, representado por el Procurador D. JOSE CARLOS ROMERO GARCIA contra D. Juan Enrique apelado - demandante, representado por la Procuradora Dña. MARIA AURORA GOMEZ-VILLABOA MANDRI; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 13/03/2017 .
VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. RAFAEL DE LOS REYES SAINZ DE LA MAZA .
Por Juzgado de 1ª Instancia nº 58 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 13/03/2017, cuyo fallo es el tenor siguiente: "Que ESTIMANDO la demanda presentada por la Procuradora Sra. Gómez Villaboa y Mandri, en nombre y representación de DON Juan Enrique frente a DON Carlos Antonio, se declara resuelto el contrato denominado "CONTRATO FAMILIAR PARA OPCION A COMPRA" suscrito entre las partes el 31 de diciembre de 2012, condenando al demandado a reintegrar al demandante en la posesión de finca, haciéndole entrega de las llaves así como del candado existente en la valla de acceso a la misma; todo ello con expresa imposición de las costas procesales.".
Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, exponiendo las alegaciones en que basa su impugnación. Admitido el recurso en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la apelada, que presentó escrito oponiéndose al recurso formulado de contrario. Elevados los autos ante esta Sección, fueron turnados de ponencia, y quedando pendientes de resolución, se señaló fecha para la deliberación y votación, que se ha llevado a cabo por los Magistrados de esta Sección.
En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.
Frente a la Sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 58 de Madrid en el Juicio Ordinario nº 9/15, por la que estimándose la demanda formulada por D. Juan Enrique, se declaró resuelto el denominado "contrato familiar para opción a compra" que había suscrito el 31 de diciembre de 2.012 con el demandado D. Carlos Antonio, condenándole a reintegrarle en la posesión de la finca a la que se refería, desestimando a su vez la reconvención que había dirigido contra aquél, interpuso recurso de apelación.
El actor, en su calidad de propietario de la finca sita en el Callejón DIRECCION000 nº NUM000 de la Colonia " DIRECCION001 " de Majadahonda, había suscrito con el demandado el referido contrato, en el que se establecían unas concretas condiciones por las que podría acceder a su propiedad, a cumplir antes del 31 de diciembre de 2.012. El precio establecido fue de 100.000 €. El contrato fue denominado por las partes como de opción de compra. Al considerar que aquél había venido incumpliéndolo sistemáticamente, puesto que no le abonaba los 2.000 € que trimestralmente debía abonarle para mantener el compromiso de venta, ni se subrogó en el préstamo hipotecario solicitado para su compra y que gravaba la finca, ni le reintegró los gastos devengados por razón de impuestos o seguros, interesó su resolución y la condena del demandado a satisfacerle las cantidades que le adeudase hasta la resolución del contrato, que a fecha de la demanda se cifraron en 16.323,95 €. Subsidiariamente, y para el caso de no acordarse dicha resolución, solicitó que se concediera al demandado un plazo de 15 días para que pagase lo que le adeudare hasta el momento indicado, así como que se fijase en tres años el plazo que tenía para formalizar la compraventa, venciendo por ello el 31 de diciembre de 2.015. En ambos casos solicitó el abono de los intereses legales e indemnización por los perjuicios que le pudieren haber causado. En la Audiencia Previa renunció a esta última petición referente a los daños y perjuicios derivados del incumplimiento, y los que nunca cuantificó ni especificó.
El demandado se opuso a la demanda alegando que quien realmente incumplió el contrato fue el actor, ya que a pesar de haberle requerido en varias ocasiones, consignando o depositando determinadas cantidades de acuerdo con lo pactado, se negó injustificadamente a otorgar la escritura pública de compraventa a su favor. No sólo interesó que se desestimase la demanda, sino que incluso formuló reconvención a fin de que se condenara al actor a que formalizase la compraventa, y se fijara la cantidad que tendría que abonarle por ello y por razón del contrato de opción suscrito.
La Juzgadora de instancia, aunque no calificase el contrato como de opción de compra, y como habían hecho las partes, sino como un precontrato de compraventa, declaró la resolución del mismo, de conformidad con lo previsto en el art. 1.124 del CC, al considerar que el demandado lo había incumplido por no abonar las cantidades que trimestralmente se había comprometido a satisfacer al actor, ni el importe del IBI o las primas de seguros devengados, ni por haberse subrogado o cancelado el préstamo hipotecario que gravaba la finca, tal y como se había comprometido y quedó pactado.
El recurrente adujo lo siguiente: 1º) Infracción de los arts. 218.1 de la LEC y 24 de la CE al incurrir la Sentencia de instancia en incongruencia y tener plena vigencia el contrato por ausencia de causas de extinción; 2º) Infracción del art. 1.288 del CC, en relación con los arts. 1.255, 1.256, 1.259, 1.279 y 1.280 del mismo cuerpo legal, ante la existencia de varias cláusulas obscuras que eran de imposible cumplimiento; 3º) Infracción de los arts. 218, 317, 319 y 1.281 del CC y art. 24 de la CE, al no darse por acreditado que cumplió las condiciones estipuladas para ejercer su derecho de opción de compra y no ser valorados determinados documentos públicos aportados; 4º) Infracción de los arts. 1.176 y siguientes y 1.255 y 1.256 del CC, en cuanto que el
demandante incumplió el contrato de opción de compra al rechazar indebidamente los depósitos realizados y por resolverlo antes de vencer el plazo pactado; 5º) Error en la valoración de la prueba e infracción de los arts. 217, 218, 376, 377 y 386 de la LEC, al no darse por acreditado que su madre abonó 60.000 € a cuenta del precio de la opción; y 6º) Infracción del art. 394 de la LEC, en cuanto que no procedía la condena en el pago de las costas, puesto que el actor renunció a una de sus peticiones con posterioridad a ser contestada la demanda, no siendo por ello estimada en su integridad.
El primer motivo de impugnación debe ser desestimado. Y es que la Juzgadora de instancia no incurrió en incongruencia por calificar el contrato objeto del procedimiento como un precontrato de compraventa, y no como una opción de compra, como habían hecho las partes, y aunque no hubieran puesto en entredicho su naturaleza jurídica. Algo similar ya había hecho el TS en la Sentencia de fecha 26 de marzo de 2.009, en el que, como ocurre en el presente supuesto, las partes calificaron la relación jurídica que les vinculaba como de opción de compra. Se declaró en esa Sentencia que tuvo que abordar el tema, a pesar de no haber sido planteado por las partes, en cuanto que realmente se trataba de un precontrato de compraventa, y que por ello las consecuencias jurídicas que se derivaban del mismo, y lo que sí era objeto de controversia, resultaban diferentes dependiendo de cómo se calificara.
Además, la Juzgadora de instancia no se sobrepasó ni se excedió de las pretensiones que las partes habían promovido en el procedimiento, ni se pronunció sobre extremos al margen de lo suplicado por ellas y como se aduce. En definitiva, al estimar la demanda y desestimar la reconvención, no concedió más, ni cosa diferente a lo solicitado por el actor en su demanda.
Ahora bien, ello no significa que esta Sala esté de acuerdo con la calificación jurídica del contrato que realizó la Juzgadora de instancia en la resolución impugnada, y en este punto sí debe dársele la razón al recurrente.
El precontrato es un proyecto de contrato en el que las partes, por el momento, no quieren o no pueden celebrarlo, comprometiéndose a hacer efectiva su conclusión en tiempo futuro, a pesar de que pueda contener ya los elementos del definitivo, y cuya perfección aplazan, aunque queden desde entonces obligadas a colaborar para establecer el definitivo. Como se expone en la STS de 14 de diciembre de 2.006, implica que ambas partes tienen el deber y el derecho de poner en vigor el contrato comprometido, por lo que tanto una como la otra tiene la posibilidad de exigírselo a la contraria; y por ello, tratándose de un precontrato de compraventa, debe constar cuál ha de ser la cosa vendida y el precio fijado, ya que de no estar determinados, serían de simples tratos previos sin eficacia obligacional alguna.
El contrato de opción es esencialmente diferente. Como se expresa en la STS de 23 de abril de 2.010, es aquél por el que una de las partes atribuye a la optante el...
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ATS, 10 de Febrero de 2021
...contra la sentencia dictada con fecha 6 de marzo de 2018 por la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20.ª, en el rollo de apelación n.º 751/2017, dimanante del juicio ordinario n.º 9/2015 del Juzgado de Primera Instancia n.º 58 de Mediante diligencia de ordenación de la Audiencia Provinc......