SAP Barcelona 83/2018, 21 de Febrero de 2018
| Ponente | ANTONIO JOSE MARTINEZ CENDAN |
| ECLI | ES:APB:2018:1434 |
| Número de Recurso | 870/2015 |
| Procedimiento | Recurso de apelación |
| Número de Resolución | 83/2018 |
| Fecha de Resolución | 21 de Febrero de 2018 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Barcelona, Sección 11ª |
Sección nº 11 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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N.I.G.: 0812142120128294082
Recurso de apelación 870/2015 -11
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Mataró
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 1699/2012
Parte recurrente/Solicitante: Marcelino
Procurador/a: Amanda Pons Bialowas
Abogado/a: Cristina Romaguera Colom
Parte recurrida: Palmira
Procurador/a: Gemma Sauleda Rivas
Abogado/a: Francisco Javier Campillo Amezcua
SENTENCIA Nº 83/2018
Ilmos. Sres.
Don Josep Mª Bachs i Estany (Presidente)
Don Antonio Gómez Canal
Don Antonio Jose Martinez Cendan (Ponente)
En Barcelona, a 21 de febrero de 2018.
La Sección 11ª de la Audiencia Provincial de Barcelona ha visto en grado de apelación el JUICIO ORDINARIO núm. 1.699/2012, sobre reclamación de cantidad y resolución de contrato, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia 1 de Mataró, por demanda principal de don Marcelino, representado por el procurador doña Amanda Pons Bialowas y asistido por el letrado doña Cristina Romaguera Colom, contra doña Palmira, representada por el procurador doña Gemma Sauleda Rivas y defendida por el letrado don Javier Campillo Amezcua, que formuló demanda reconvencional, y que pende ante nosotros por virtud del recurso de apelación interpuesto
por el Sr. Marcelino contra la sentencia dictada en dichas actuaciones en fecha 25 de abril de 2015, y pronuncia la presente resolución en base a los siguientes,
En el juicio ordinario 1.699/2012, tramitado ante el Juzgado de Primera Instancia 1 de Mataró, se dictó sentencia el día 25 de abril de 2015, cuya parte dispositiva establece textualmente lo siguiente:
"Que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta en fecha 28 de noviembre de 2012 por el Procurador de los Tribunales AMANDA PONS BIALOWAS en nombre y representación de Marcelino contra Palmira debiendo cada parte hacer frente a las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.
Que debo estimar y estimo la demanda reconvencional interpuesta en fecha 31 de enero de 2014 por el Procurador de los Tribunales GEMMA SAULEDA RIVAS en nombre y representación de Palmira contra Marcelino y
Debo declarar y declaro la resolución del contrato de fecha 22 de septiembre de 2011 y
Debo declarar y declaro el derecho de Palmira a hacer suyo el importe de TREINTA MIL EUROS (30.000 €) en concepto de daños y perjuicios por el incumplimiento del contrato de arras por Marcelino, debiendo cada parte hacer frente a las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad".
Contra dicha resolución la representación del Sr. Marcelino interpuso recurso de apelación, invocando error en la valoración de la prueba y error en la aplicación de los preceptos legales reguladores de la relación contractual.
La Sra. Palmira se opuso al recurso de apelación. A continuación las partes fueron emplazadas ante la Superioridad, compareciendo en tiempo y forma.
Recibidos los autos en esta Sección, sin necesidad de celebración de vista, el 14 de febrero de 2018 tuvo lugar la sesión de deliberación, votación y fallo.
En la tramitación de la segunda instancia jurisdiccional se han observado todas las prevenciones legales en vigor, a excepción del plazo global de duración debido al cúmulo de asuntos que penden ante esta Sección.
Expresa la decisión del Tribunal el magistrado don Antonio Jose Martinez Cendan, que actúa como ponente.
Resumen de antecedentes.
-
- El 22 de septiembre de 2011 el Sr. Marcelino, en nombre propio y en representación de doña Guadalupe
, firmó con la Sra. Palmira un contrato de arras de una vivienda propiedad de ésta en la localidad de Sils. Se estipuló un precio de 330.000 euros, que sería pagado de la siguiente forma: 15.000 euros fueron recibidos por la vendedora en el momento de la firma del contrato; 15.000 euros, que se abonarían como máximo el 30 de septiembre de 2011 y que fueron efectivamente abonados el 24 de septiembre; y 300.000 euros, que los recibiría la Sra. Palmira en el momento de elevar a escritura pública la compraventa, fijándose como máximo el día 30 de noviembre de 2011.
-
- Argumentó el actor que a finales de 2011 rompió la relación que mantenía con la Sra. Guadalupe y comunicó dicha circunstancia a la Sra. Palmira . Dado que él seguía interesado en la compra, pactó verbalmente con ella una prórroga en la firma de la escritura, al haberse modificado las condiciones de financiación a consecuencia de la ruptura de los dos compradores iniciales. Finalmente, no pudo obtener la financiación necesaria para hacer frente a la compra.
Sostuvo que la cantidad entregada a cuenta tenía el carácter de arras confirmatorias y que la cláusula décima del contrato le permitía rescindir unilateralmente la compraventa en el supuesto de no obtener financiación hipotecaria, estando obligada la vendedora a la devolución de todas las cantidades entregadas hasta la fecha.
-
- Por su parte, la Sra. Palmira sostuvo que la facultad rescisoria pactada contractualmente concluyó el 30 de noviembre de 2011, según se fijó en la cláusula décima, negando que hubieran pactado prórroga alguna. También opuso que el Sr. Marcelino no acreditó la denegación efectiva del préstamo ni la búsqueda de otras alternativas de financiación, ni comunicó esta circunstancia de forma fehaciente.
Entendía, en definitiva, que fue el Sr. Marcelino quien incumplió las estipulaciones contenidas en el contrato, generando daños y perjuicios, al ver frustrada su expectativa legítima de proceder a la venta de la finca y que,
conforme al art. 1.101 y ss del CC y a lo dispuesto en el contrato, no procedía la restitución de las cantidades entregadas.
-
- La sentencia apelada acoge la tesis de la demandada y actora reconvencional. Desestima la demanda principal y declara la resolución del contrato por causa imputable al comprador, declarando el derecho de la vendedora a hacer suya la cantidad entregada a cuenta en concepto de daños y perjuicios.
Planteamiento del recurso.
La estipulación décima del contrato de fecha 22 de septiembre de 2011, titulada "cláusula de rescisión del presente contrato", establece literalmente lo siguiente: "a) El COMPRADOR podrá anular unilateralmente el presente Contrato de Arras en el supuesto de no obtener financiación hipotecaria para la compra del inmueble objeto del presente contrato, y deberá acreditarlo y comunicarlo fehacientemente al VENDEDOR. La fecha máxima para ejercer este derecho es el 30 de noviembre de 2011 y en el supuesto de ejercer este derecho de anulación unilateral le serán restituidas íntegramente por parte del VENDEDOR todas las cantidades entregadas hasta la fecha".
El Sr. Marcelino argumenta que resolvió correctamente el contrato conforme a lo pactado en la citada estipulación y tiene derecho a la devolución de las sumas entregadas. Sostiene que se le concedió una prórroga de dicho término y que, aun así, no obtuvo financiación, lo que comunicó por teléfono a la vendedora, la cual no se avino a la devolución de las cantidades entregadas y motivó la remisión de un burofax en fecha 31 de enero de 2012. Conforme a lo estipulado, entiende que le deben ser retornados los 30.000 euros, al haberse pactado en el contrato que en este caso las partes quedarán saldadas y finiquitadas, sin otros conceptos que reclamar.
También sostiene el apelante que en caso de incumplimiento contractual la vendedora tampoco tendría derecho a hacer suyos los 30.000 euros porque el contrato no contiene cláusula penal alguna y la cantidad entregada tiene carácter de arras confirmatorias, no penales y penitenciales, que deben pactarse expresamente y no presumirse. En tal caso, a lo único que tendría derecho sería a ser resarcida de los daños y perjuicios sufridos, siendo necesario acreditarlos.
Resolución del recurso.
-
Motivo principal. La resolución del contrato conforme a lo pactado.
El pacto de arras es siempre un pacto accesorio de un contrato principal perfeccionado y, como conocen las partes y establece la sentencia de instancia, pueden cumplir alguna de estas tres finalidades: confirmatorias, que son señal de la celebración de un contrato; penales, como garantía de cumplimiento de un contrato, que se pierden si el contrato se incumple pero que no permiten desligarse del mismo; y penitenciales o de desistimiento, que son las únicas que permiten resolver o desistir del contrato mediante la pérdida o restitución doblada y...
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