SAP Madrid 166/2017, 3 de Mayo de 2017
| Ponente | FERNANDO HERRERO DE EGAÑA OCTAVIO DE TOLEDO |
| ECLI | ES:APM:2017:9489 |
| Número de Recurso | 917/2016 |
| Procedimiento | Recurso de Apelación |
| Número de Resolución | 166/2017 |
| Fecha de Resolución | 3 de Mayo de 2017 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Madrid, Sección 12ª |
Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Duodécima
C/ Ferraz, 41, Planta 3 - 28008
Tfno.: 914933837
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2015/0086500
Recurso de Apelación 917/2016
O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 54 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 489/2015
DEMANDANTE/APELANTE: CHERRY GREEN Y ASOCIADOS, S.L.
PROCURADOR: D. MANUEL INFANTE SÁNCHEZ
DEMANDADO/APELADO: DON FLECOS, S.L.
PROCURADOR: D. IGNACIO ARGOS LINARES
PONENTE ILMO. SR. D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO
SENTENCIA Nº 166
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D. JOSÉ LUIS DÍAZ ROLDÁN
D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO
Dª ANA MARÍA OLALLA CAMARERO
En Madrid, a tres de mayo de dos mil diecisiete.
La Sección Duodécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles de Procedimiento Ordinario 489/2015 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 54 de Madrid, a los que ha correspondido el rollo 917/2016, en los que aparece como parte demandante-apelante CHERRY GREEN Y ASOCIADOS, S.L. representada por el Procurador D. MANUEL INFANTE SÁNCHEZ, y como demandada-apelada DON FLECOS, S.L. representada por el Procurador D. IGNACIO ARGOS LINARES.
VISTO, siendo Magistrado Ponente D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO
Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia recurrida en cuanto se relacionan con la misma.
Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 54 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 5 de julio de 2016, cuyo fallo es del tenor siguiente: " ESTIMANDO EN PARTE LA DEMANDA formulada por el Procurador de los Tribunales Sr. Infante Sánchez en nombre y representación de CHERRY GREEN Y ASOCIADOS COMPANY S.L. frente a DON FLECOS S.L., representada por el Procurador Sr. Argos Linares: 1º) DECLARO que la duración máxima del contrato formalizado entre las partes el 28 de diciembre de 2000 es de TREINTA AÑOS, por lo que finalizará el 28 de diciembre de 2030 (salvo que la arrendataria DON FLECOS desista del mismo con anterioridad, o las partes dispongan de mutuo acuerdo otra duración distinta). 2º) NO HA LUGAR a la resolución del citado contrato por no apreciarse incumplimiento de la obligación del demandado establecida en la cláusula 10ª relativa a permitir el acceso de la propiedad al local. 3º)NO hacer especial pronunciamiento en cuanto a las COSTAS ."
Notificada dicha resolución a las partes, por CHERRY GREEN Y ASOCIADOS, S.L. se interpuso recurso de apelación alegando cuanto estimó oportuno. Admitido el recurso se dio traslado a la parte contraria que se opuso, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección ante la que han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso por sus trámites legales y señalándose para la deliberación, votación y fallo del mismo el día 22 de marzo de 2017, en que ha tenido lugar lo acordado.
En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.
El demandante indicaba en su demanda, en esencia, que el 28 de diciembre de 2000 celebró contrato de arrendamiento de local, en el que se establecía que el contrato tendría una duración de 14 años a partir de la fecha de la firma y que finalizado dicho plazo la arrendataria podría prorrogar el contrato de año en año. Entendía que la cláusula que establecía lo indicado era ineficaz, ya que la temporalidad es esencial al contrato de arrendamiento.
Igualmente alegaba que se había producido incumplimiento del contrato por parte de la demandada, ya que con arreglo a lo pactado en el contrato ésta estaba obligada a permitir al arrendador el acceso al local para comprobar el cumplimiento de sus obligaciones contractuales o inspeccionar el funcionamiento de cualquier servicio. Habiendo solicitado permiso para realizar mediciones rutinarias se le denegó el acceso.
Solicitaba en su demanda, entre otras pretensiones, que se declarase la conclusión del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en virtud del carácter perpetuo del mismo y resolución del mismo por incumplimiento de la obligación de permitir al propietario el examen de local arrendado.
La sentencia que se recurre estimó parcialmente la demanda, declarando que la duración máxima del contrato sería la de 30 años.
Se dan por reproducidos los razonamientos de la resolución recurrida, salvo en aquello en que puedan quedar contradichos por los razonamientos de la presente resolución.
Cabe indicar que en la presente resolución se hará referencia a las manifestaciones realizadas por diversos intervinientes en el proceso, en cuyo caso se indicará, de forma aproximada, el momento en que dichas manifestaciones quedaron recogidas en la grabación del acto del juicio o de la audiencia previa.
Alega la parte actora en su recurso que la sentencia recurrida aplica analógicamente el artículo 515 del Código civil, que establece la duración máxima del usufructo con respecto a las personas jurídicas, si bien omite tener en consideración los artículos 1255 y 1256 del Código civil que impiden establecer pactos contrarios a las leyes, la moral o el orden público y aquellos que dejen al arbitrio de una de las partes el cumplimiento del contrato.
Entiende que el contrato, una vez concluido el plazo inicial de 14 años, entró en tácita reconducción, por lo que la arrendadora podía comunicar su deseo de poner fin al contrato de arrendamiento.
Tal alegación debe ser desestimada.
El recurrente pretende mantener las alegaciones que serían propias de un contrato indefinido y a perpetuidad, desconociendo que la sentencia recurrida ha corregido tal cuestión mediante la estimación de una de sus pretensiones subsidiarias.
Por ello, la alegación del recurrente debe ser desestimada, ya que la sentencia recurrida fija claramente un límite temporal para la duración del contrato, en concreto el de 30 años. Podrá el recurrente discrepar de tal
conclusión, pero no por ello se vulnera ninguno de los preceptos a los que alude el mismo. El contrato, por virtud de lo recogido en la sentencia recurrida, tiene una duración de hasta 30 años, y hasta su conclusión quedará regido por lo pactado entre las partes, con lo cual el requisito de la temporalidad inherente al contrato de arrendamiento queda solventado.
Por lo demás, es obvio que su cumplimiento no queda al arbitrio del otro contratante, únicamente se fija el plazo de duración máximo hasta el que el arrendatario podrá hacer uso de su derecho a prorrogar el contrato, pero obviamente, dentro de ese marco temporal los contratantes quedan recíprocamente obligados al cumplimiento de sus respectivas obligaciones contractuales, por lo que no existe infracción del artículo 1256 del Código Civil .
Indica el recurrente que no procede la aplicación analógica de precepto alguno, ya que existe un precepto directamente aplicable como es el artículo 1256 del Código civil .
Considera que el usufructo es un derecho real no equiparable al arrendamiento, y el artículo 515 del código civil se justifica porque el usufructo suele tener una limitación vitalicia cuando se trata de personas físicas y por ello es necesario establecer una limitación cuando se trata de personas jurídicas, si bien en este caso no hay porqué fijar un plazo máximo sino un plazo razonable.
Considera que existe mayor identidad con la Disposición Transitoria 3ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos que establece un plazo máximo de duración de 20 años.
Tales alegaciones deben ser desestimadas.
Con respecto a la existencia de un precepto que colma la laguna legal, como es el artículo 1256 del Código civil, cabe remitirse a lo indicado anteriormente en el fundamento cuarto.
Es indudable que si bien el contrato de arrendamiento se considera como un derecho personal o de crédito, fundamentalmente porque es el arrendador quien proporciona y mantiene el goce pacífico de la cosa, tal y como indica el artículo 1554.3 del Código civil ( sentencia del Tribunal Supremo de 18 de marzo de 1959 ), no obstante sus similitudes con los derechos reales son evidentes, ya que por virtud del arrendamiento se transmite al arrendatario la posesión del bien y con ello se produce una relación entre el arrendatario y la cosa objeto del arrendamiento, que aunque sea mediata tal y como queda indicado, no por ello deja de recibir el arrendatario la posesión efectiva del inmueble. La posibilidad de inscribir en el Registro de la Propiedad el contrato de arrendamiento que reúna determina las características, acentúa su proximidad con los derechos reales ( artículo 2.5 de la Ley Hipotecaria ).
Más en concreto, la similitud de la arrendamiento con el usufructo es evidente, ya que si bien en cada una de ambas instituciones, con sus peculiaridades correspondientes, el objeto de las mismas es transmitir la posesión y disfrute de la cosa ( artículos 1554 y 467, ambos del Código civil ). Por tanto, la analogía es clara.
En todo caso, que el artículo 515 del Código civil es aplicable por analogía al presente supuesto es una cuestión que no adopta juzgador de instancia como conclusión propia, sino en aplicación de reiterada doctrina jurisprudencial que establece los motivos y argumentos por los cuales dicho precepto es aplicable analógicamente a contratos de arrendamiento como el que es objeto de autos.
Cabe por ello responder al planteamiento del recurrente mediante los argumentos de la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de Septiembre de 2009 (doctrina reiterada en las STS de 14 de Julio de 2010 y 14 de...
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