SAP Córdoba 371/2017, 16 de Junio de 2017
| Ponente | MIGUEL ANGEL NAVARRO ROBLES |
| ECLI | ES:APCO:2017:351 |
| Número de Recurso | 298/2017 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 371/2017 |
| Fecha de Resolución | 16 de Junio de 2017 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Córdoba, Sección 1ª |
AUDIENCIA PROVINCIAL DE CORDOBA
SECCION PRIMERA
Iltmos. Sres.:
PRESIDENTE:
D. Pedro Roque Villamor Montoro
MAGISTRADOS :
D.Felipe Luis Moreno Gómez
D. Miguel Angel Navarro Robles
APELACIÓN CIVIL
Juzgado : 1ª Instancia nº 1 de Puente Genil
Procedimiento Ordinario nº 626/14
ROLLO Nº 298/17
SENTENCIA Nº 371/17
En la ciudad de Córdoba a 16 de junio de dos mil diecisiete.
La Sección Primera de esta Audiencia ha visto y examinado el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en los autos referenciados seguidos a instancia de "LIVINVEST CAPITAL GROUP, S.L., representada por el Procurador Sr. Melgar Aguilar y asistido del Letrado Sr. Castro García contra " PROJADEL S.L., representada por el procurador Sr. Ruiz Santos y asistida del letrado Sr. Diaz Marquez, siendo en esta alzada parte apelante "LIVINVEST CAPITAL GROUP, S.L., y pendientes en esta Sala en virtud de la apelación interpuesta, siendo ponente del recurso el Iltmo. Sr. Magistrado de esta Audiencia Provincial D. Miguel Angel Navarro Robles.
Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia recurrida.
Seguido el juicio por su trámite se dictó sentencia por el Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia Nº 1 de Puente Genil con fecha 15/06/16, cuya parte dispositiva es como sigue:
"DESESTIMOíntegramente la demanda interpuesta por LIVINVEST CAPITAL GROUP S.L. contra PROJADEL S.L., y absuelvo a la demandada de los pedimentos instados en su contra, con expresa imposición en costas a la parte demandante ."
Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde fue recibido y turnado. Habiéndose celebrado deliberación el día 16 de junio de dos mil diecisiete.
En la tramitación de esta alzada se han observado las prescripciones y formalidades legales.
La parte actora y actual apelante interpuso inicial demanda frente a la demandada apelada interesando, en vía principal, la declaración de nulidad del contrato de opción de compraventa de inmuebles suscrito con fecha de 1 de marzo de 2010 entre partes por existencia de vicio del consentimiento con devolución de las cantidades entregadas a cuenta (60.000€). Subsidiariamente pedía la resolución del mismo contrato por incumplimiento contractuales graves de la demandada, también con devolución del mismo importe. Subsidiariamente a lo anterior y, en todo caso, reclamaba la misma cantidad como devolución de la prima de opción de compra por no contemplar el contrato la retención de la misma por el no ejercicio de la opción. Y acumuladamente a lo anterior interesaba la indemnización de daños y perjuicios sufridos por gastos de adecuación del local.
Opuesta la demandada a través de su escrito de contestación y sustanciada la instancia, en sentencia se resolvió la desestimación de la demanda. Interponiéndose recurso de apelación por la parte actora alegando; primero, infracción de la consolidada doctrina jurisprudencial sobre la devolución de la prima de opción de compra cuando no se contempla en el contrato la retención de la misma por razón del no ejercicio de la opción de compra; segundo, infracción del artículo 1124 del código civil en cuanto a la resolución del contrato de opción de compra por incumplimiento de la demandada derivado de la imposibilidad legal de destinar el local al uso previsto en el contrato y; tercero, infracción del artículo 1101Cc, en esencia, por entender procedente el resarcimiento de los gastos de adecuación del local sufragados a su instancia.
La defensa de la parte apelada manifestó expresa oposición al recurso en los términos de su escrito de autos interesando la confirmación de la sentencia.
Se mantiene así la contradicción de partes en cuanto a aquellos pronunciamientos acogidos/no considerados de la pretensión actora suscitada. Y a la vista de lo actuado y doctrina seguida por esta Sala sobre las cuestiones de autos ya reiteradas en anteriores resoluciones, y aquietado el ámbito de la contradicción a considerar en esta alzada de conformidad con el art. 456 LEC, se valora en las circunstancias del caso, de conformidad con la resolución recurrida, como se pasa a exponer.
El tribunal Supremo ha definido la opción de compra como aquel convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo ir también acompañado del pago de una prima por parte del optante. De modo que constituyen sus elementos principales la concesión al optante de la facultad de decidir unilateralmente respecto a la realización de una compra, la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición, y la concreción del plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima.
Integrando este pacto con el arrendamiento ( STS de 6 julio 2001 -EDJ 2001/15262 - y 3 abril 2006 -EDJ 2006/37225-), resulta un contrato accesorio mediante el cual se fija la facultad exclusiva de prestar el arrendatario su consentimiento en el plazo contractualmente señalado, para comprar la cosa objeto de arriendo. De modo expreso señala a estos efectos el TS que el contrato de opción de compra puede ir "incorporado" a uno de arrendamiento de bienes inmuebles, relación calificada en su conjunto como un "contrato atípico complejo" "en el que el derecho de opción supone un plus en el derecho subjetivo que el arrendador concede al arrendatario, y que consiste en adquirir la propiedad del bien arrendado, por lo que la onerosidad del contrato de arrendamiento también embebe la onerosidad del contrato de opción en él recogido" ( STS de 15 diciembre 1997 -EDJ 1997/9779-); de esta forma, arrendamiento y opción de compra aparecen como "dos negocios jurídicos coligados, unidos formalmente en un mismo documento" ( STS de 13 julio 1993 -EDJ 1993/7043-).
En principio, el contrato de opción de compra (en cuanto a pacto accesorio) sólo genera obligaciones para una de las partes contratantes, en concreto para el concedente que se obliga a no disponer del bien ofrecido y mantener la oferta durante el plazo convenido. Lo que no excluye la posibilidad de su configuración como contrato oneroso y bilateral, cuando se pacta una prima a modo de reserva ( STS de 22 junio 2001 -EDJ 2001/13855-) que en caso de no ejercitarse la opción y caducar implica que el concedente hace suya aquélla, como se indica en la Sentencias de 17 noviembre 1986 -EDJ 1986/7369 - y 9 octubre 1989 -EDJ 1989/8887-, en las que el TS recoge la tesis de que "al concertar el contrato de opción de compra, la oferta puede no siempre
manifestarse de modo simple, sino con condicionantes elevados por el oferente a la cualidad de esenciales, de tal manera que si no se cumplen de modo estricto, no se produce el concurso de la oferta y la aceptación, lo que ni contradice la naturaleza del contrato de opción ni su sometimiento a las normas generales de las obligaciones y contratos, dado el principio de autonomía de la voluntad". En este caso, el contrato de opción generaría obligaciones en las dos partes contratantes, el concedente y el optante. Y, para el ejercicio válido y eficaz de la opción de compra, el optante tiene que haber cumplido con su obligación de pago del precio de la opción ( Sentencia de la Sala de lo Civil del TS núm. 103/1999, de 12 febrero 1999 -EDJ 1999/1790-).
Resultaban como antecedentes apreciables la relación negocial dilatada en el tiempo entre partes y respecto al local de autos cuya...
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