SAP Cádiz 20/2017, 9 de Febrero de 2017
| ECLI | ES:APCA:2017:285 |
| Número de Recurso | 358/2016 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 20/2017 |
| Fecha de Resolución | 9 de Febrero de 2017 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Cádiz, Sección 8ª |
SECCION 8ª DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE CADIZ CON SEDE EN JEREZ
AVDA. ALCALDE ALVARO DOMECQ S/N. 2ª PLANTA. JEREZ DE LA FRONTERA
Tlf.: 956906163//956906177. Fax: 956033414
N.I.G. 1102042C20150007051
Nº Procedimiento: Recurso de Apelación Civil 358/2016
Asunto: 1415/2016
Autos de: Procedimiento Ordinario 1104/2015
Juzgado de origen: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº4 DE JEREZ DE LA FRONTERA (ANTIGUO MIXTO Nº4)
Negociado: GU
Apelante: Lucio y Esperanza
Procurador: ANA MARIA ZUBIA MENDOZA
Abogado: JOSE MARIA BENITEZ CABAÑAS
Apelado: Tamara y María Cristina
Procurador: INMACULADA GOMA CARBALLO
Abogado: MIGUEL SANCHEZ DE LA CAMPA GARCIA
S E N T E N C I A Nº 20/2017
ILMOS. SRES.
PRESIDENTE: Doña LOURDES MARÍN FERNÁNDEZ
MAGISTRADOS: Don BLAS RAFAEL LOPE VEGA
Doña ESTHER MARTÍNEZ SAIZ
En Jerez de la Frontera a nueve de febrero de dos mil diecisiete.
La sección octava de la Audiencia Provincial de Cádiz, con sede en Jerez de la Frontera, ha visto el recurso de apelación formulado contra la sentencia dictada el 29 de julio de 2016 en juicio ordinario sobre resolución de contrato de arrendamiento y declaración de existencia de compraventa a plazos. La demanda se formuló por doña Tamara y doña María Cristina, representadas por la procuradora señora Gomá Carballo y asistidas por el letrado don Miguel Sánchez de la Campa García. Se opusieron a la demanda y formularon reconvención doña Esperanza y don Lucio, representados por la procuradora señora Zubía Mendoza y asistidos por el letrado don José María Benítez Cabaña. Los demandados son apelantes en esta segunda instancia.
Ha sido ponente en esta segunda instancia el Magistrado don BLAS RAFAEL LOPE VEGA.
La sentencia recurrida, dictada el 29 de julio de 2016, estimó la demanda y declaró resuelto el contrato de arrendamiento de finca rústica con opción a compra suscrito entre ambas partes sobre la finca propiedad de las demandantes, condenó a los demandados a desalojar la finca en el plazo legal y desestimó íntegramente la reconvención. La sentencia condenó a los demandados a pagar las costas causadas en primera instancia.
Han recurrido en apelación los demandados que solicitan:
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- La declaración de nulidad de lo actuado hasta el momento y que se retrotraiga las actuaciones hasta el momento previo al decreto de admisión de la demanda, debiendo resolverse sobre la viabilidad jurídica de la acumulación de acciones de desahucio por falta de pago y de resolución contractual por obras inconsentidas y, en caso de estimarse viable dicha acumulación, que se requiera a la parte demandante sobre la posibilidad o no de enervación de la demanda de desahucio, decidiendo sobre esa posibilidad y, caso de dar continuidad a la acción de desahucio por falta de pago, que se requiera de pago al consignatario por las cantidades que legalmente proceda y se fije las consecuencias de dicha enervación, es decir, la finalización del procedimiento.
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- Subsidariamente, que se declare la simulación parcial del contrato de arrendamiento con opción de compra pactado y se declare que su verdadera naturaleza es la de contrato de compraventa con precio aplazado.
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- La condena al pago de las costas tanto de primera como de segunda instancia.
En el recurso de apelación se alega que la demanda tenía defectos sustanciales y su admisión a trámite habría motivado indefensión a los demandados, ya que no se les concedió la posibilidad de enervar. Esos defectos se afirma que provendrían del incumplimiento por las demandantes de su obligación de hacer constar en la demanda que cabía la posibilidad de enervar, a lo que se uniría otro incumplimiento por el órgano judicial de la obligación de requerir a los demandados para que pudieran enervar. El apelante alega que el Letrado de la Administración de Justicia le habría indicado, verbalmente, que el motivo de no hacer la advertencia sobre la posibilidad de enervación fue que a la acción por desahucio por falta de pago de las rentas se había acumulado la acción de desahucio por obras inconsentidas. En base a lo expuesto argumenta la parte apelante que debería haberse inadmitido a trámite la demanda por indebida acumulación de acciones o debería haberse estimado la petición de nulidad de actuaciones puesta de manifiesto en la contestación a la demanda, (aunque en el suplico de la demanda esa petición no aparece, sino que se solicita, con carácter subsidiario, la desestimación de la demanda por esa causa). En el recurso de apelación se plantea, subsidiariamente, que en realidad se habría pactado una compraventa a plazos pues el precio del arrendamiento era notoriamente superior a los existentes en la zona, los pagos eran iguales todos los años, sin que existiese un pago de mayor cuantía ligado al ejercicio de la supuesta opción de compra, y los vendedores consintieron la construcción de la vivienda en el terreno supuestamente arrendado. Añade la parte apelante que el 20 de enero de 2015 el abogado de las demandantes comunicó por escrito la intención de las mismas de excluir del arrendamiento la parte del terreno en la que los demandados tenían su vivienda, y que tras ello habría sido cuando los demandados no cumplieron el 27 de abril de 2015 con la totalidad del pago de la renta. Insiste esta parte que se produjo una compraventa con precio aplazado.
Los demandantes se han opuesto al recurso de apelación y han impugnado también la sentencia recurrida, pidiendo que "se proceda a la correción en la valoración de la prueba practicada por el juez 'a quo' afirmando que las demandantes se han opuesto desde su conocimiento a la vivienda construida por la apelante principal". Argumenta esta parte que se tramitó un procedimiento ordinario y que la figura de la enervación estaría pensada únicamente para el juicio por desahucio por impago de las rentas, sin que este fuese el caso, pues se pedía la resolución del contrato con base en tres posibles incumplimientos contractuales. Resalta esta parte que por la parte demandada no se recurriese el decreto de admisión del procedimiento y señala también que nada impidió a la parte demandada realizar la consignación para enervar, como se indica en la sentencia recurrida, a lo que se une que la deuda continúa incrementándose al no haber realizado ningún otro pago. Esta parte insiste en que lo pactado fue un arrendamiento con opción de compra, por las razones indicadas en la sentencia recurrida. En cuanto a la impugnación de la sentencia por esta parte, se basa en su desacuerdo con la afirmación de que se permitió la construcción de la vivienda en la finca arrendada, pues se sostiene que hubo oposición a esa construcción pero los demandados alegaron que la vivienda estaba siendo construida no en la parcela arrendada sino en la vía pecuaria colindante.
Las actuaciones fueron remitidas a esta sección octava de la Audiencia Provincial de Cádiz, con sede en Jerez de la Frontera, donde se incoó el correspondiente procedimiento, se designó Magistrado ponente y se señaló para deliberación y votación, tras las cuales se ha dictado la presente resolución.
Se plantea en primer lugar la posible nulidad de actuaciones. Afirma la parte apelante que se le habría causado indefensión porque no se le habría dado la oportunidad de enervar la acción e invoca el artículo 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que indica que, en los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, el Letrado de la Administración de Justicia, tras la admisión y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, entre otras posibilidades, en caso de pretender la enervación pague la totalidad de lo que deba. Afirma la parte apelante que la demanda habría incumplido la exigencia de señalar si la parte demandada podía o no enervar la acción de desahucio, a lo que se uniría una indebida acumulación en la demanda de la pretensión de desahucio por falta de pago y la pretensión de desahucio por obras inconsentidas. Subraya la parte apelante que pidió la desestimación de la demanda en base a esa indebida acumulación de acciones. La sentencia recurrida desestimó la pretensión de la parte demandada, hoy apelante, por considerar que ninguna indefensión se habría causado a la parte demandada ya que nada le impidió haber ejercitado la facultad de consignar las cantidades debidas, siendo imputable la falta de enervación a la propia omisión de la parte que la alega. Para resolver sobre esta cuestión consideramos relevantes los siguientes datos:
-En la demanda se solicitó la declaración de resolución del contrato de arrendamiento de la...
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