SAP Vizcaya 300/2016, 8 de Noviembre de 2016
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 300/2016 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Vizcaya, seccion 5 (civil) |
| Fecha | 08 Noviembre 2016 |
AUDIENCIA PROVINCIAL DE BIZKAIA - SECCIÓN QUINTA
BIZKAIKO PROBINTZIA AUZITEGIA - BOSGARREN SEKZIOA
BARROETA ALDAMAR 10-3ª planta - C.P./PK: 48001
Tel.: 94-4016666
Fax / Faxa: 94-4016992
N.I.G. P.V. / IZO EAE: 48.04.2-15/029208
N.I.G. CGPJ / IZO BJKN :48020.42.1-2015/0029208
Arrend.urbano L2 229/2016 - P
O.Judicial origen / Jatorriko Epaitegia : Juzgado de Primera Instancia nº1 de Bilbao / Bilboko Lehen Auzialdiko 1 zk.ko Epaitegia
Autos de Procedimiento ordinario 1083/2015(e)ko autoak
Recurrente / Errekurtsogilea: GZ CONSULTORES AUDITORES S.L.
Procurador/a / Prokuradorea: PEDRO CARNICERO SANTIAGO
Abogado/a / Abokatua: JUAN CARLOS MARTIN ERRO
Recurrido/a / Errekurritua : CATALUNYA BANC S.A.
Procurador/a / Prokuradorea: MARIA TERESA LAPRESA VILLANDIEGO
Abogado/a / Abokatua:
SENTENCIA Nº: 300/2016
ILMAS. SRAS.
Dña. MARÍA ELISABETH HUERTA SÁNCHEZ
Dña. LEONOR CUENCA GARCÍA
Dña. MAGDALENA GARCÍA LARRAGAN
En BILBAO, a ocho de noviembre de dos mil dieciséis
En nombre de S.M. el Rey, por la autoridad que le concede la Constitución.
Vistos por la Sección 5ª de esta Audiencia Provincial en grado de apelación, los presentes autos de JUICIO ORDINARIO Nº 1083/15 seguidos en primera instancia ante el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Bilbao y del que son partes como demandante GZ CONSULTORES AUDITORES, S.L., representada por el Procurador Sr. Carnicero Santiago y dirigida por el Letrado Sr. Martín Erro y como demandada CATALUNYA BANC, S.A., representada por la Procuradora Sra. Lapresa Villandiego y dirigida por el Letrado Sr. Carod i Segarra, siendo Ponente en esta instancia la Ilma. Sra. Magistrada Dª LEONOR CUENCA GARCÍA. ANTECEDENTES DE HECHO
Se dan por reproducidos los antecedentes de la sentencia apelada.
Por el Juzgador de primera instancia se dictó con fecha 7 de marzo de 2016 sentencia cuya parte dispositiva dice literalmente:
" DESESTIMAR la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales D. Pedro Carnicero Santiago en nombre y representación de GZ CONSULTORES AUDITORES S.L contra CATALUNYA BANC S.A. Con imposición de las costas.".
Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de GZ Consultores Auditores, S.L. y admitido dicho recurso en ambos efectos se elevaron los autos a esta Audiencia, previa su tramitación y emplazamiento de las partes.
Seguido este recurso por sus trámites se señaló el día 2 de noviembre de 2016 para su votación y fallo.
En la tramitación de estos autos en ambas instancias, se han observado las formalidades y términos legales, haciéndose constar que la duración de la grabación del Cd correspondiente al trámite de audiencia previa es la de 14 minutos y 19 segundos.
La parte apelante, demandante en la instancia, interesa la revocación de la resolución recurrida y que en su lugar se dicte otra por la que, tras una adecuada valoración de la prueba practicada y aplicación del derecho, se estime su demanda y se declare haber lugar al retracto ejercitado, condenando a la demandada a que otorgue a favor de la actora la escritura de venta de la finca registral nº 43623, descrita en la demanda, recibiendo en el acto el importe de los gastos que sean de legítimo abono, bajo apercibimiento de otorgar de oficio la referida escritura, con condena en costas.
Y ello por entender que la Juzgadora de instancia cuando determina cuál es el objeto de la demanda considera que lo es:
a.- la existencia misma del derecho de retracto, cuando lo cierto es que la demandada en su contestación nada dice al respecto, sin que se aduzca vulneración de la buena fe o un ejercicio abusivo de derecho, en la firma del documento de fecha 7 de abril de 2015 entre las partes contractuales por la que se modifica el clausulado del contrato de arrendamiento, reconociendo el derecho de tanteo y retracto a esta parte.
Derecho que nace antes del auto de adjudicación (23 de abril de 2015) y que desde luego no lo es con la intención de perjudicar a la parte demandada, siendo ello lo único a lo que la misma se refiere en su escrito " ..un mero documento instrumental elaborado ad-hoc entre arrendador y arrendatario con claro perjuicio a los intereses de mi cliente".
Es más tal y como se argumenta en el escrito de interposición del recurso de apelación no puede hablarse:
.- de vulneración de las normas de la buena fe, por el solo hecho de que se reconozca ahora un derecho del que antes se carecía, no pudiendo colegirse tal del dato temporal por el que el mismo se reconoce cuando ya se había iniciado el procedimiento de ejecución hipotecaria del que no se es parte y del que se tiene conocimiento por primera vez, y ello no lo cuestiona la parte demandada, en el momento en el que se le requiere para acreditar, el día 18 de marzo de 2015, su derecho de ocupación del bien embargado.
Por otra parte, la situación de esta parte como arrendataria no hubiera variado respecto de la actual si hubiera tenido desde el inicio de la relación contractual el derecho de tanteo y retracto, limitándose esta parte a ejercitar un derecho.
De igual modo no se ha obviar que tampoco la parte arrendadora conocía del proceso de ejecución hipotecaria al ser citada por edictos, tal y como se deduce del doc. n º1 de la contestación, lo que igualmente se infiere del propio documento que se firma el día 7 de abril de 2015.
La concesión de este derecho por la parte arrendadora es intranscendente que sea gratuito, pues es un derecho que reconoce la LAU de 1994, y si con ello quiere decir la Juzgadora que no existe contraprestación, resulta que su finalidad no es otra, tal como se deduce del documento referido, que la de dotar de estabilidad a la situación arrendaticia, aunque para ello lo tuviera que adquirir esta parte cambiando el título de su ocupación, siendo esta situación ante el desconocimiento de ambas partes del proceso de ejecución hipotecaria lo que justificó, ante la preocupación manifestada conocida la ejecución hipotecaria, la concesión del derecho de tanteo y retracto, sin que pueda reprocharse a la arrendadora que sabedora de que va dejar de ser propietaria en breve modifique el contrato, cuando aún no se había dado la adjudicación y con ello la posibilidad, todavía, de abonar su deuda.
Finalmente, siendo obvio que la parte arrendadora puede pactar tal derecho, que esta parte no ha participado en la licitación, que el contrato de arrendamiento como su modificación no se han inscrito no se entiende de dónde deduce la Juzgadora, que no lo argumenta que la motivación de las partes al firmar la concesión de este derecho de perjudicar a la demandada, cuando a la misma por este retracto se le abone el precio derivado de la adjudicación.
Es más basta ver el hito de los acontecimientos junto con los correos electrónicos intercambiados entre las partes, cuando no hay voluntad alguna de perjudicar a la demandada con la que había llegado a un acuerdo de ceder el remate, del que luego se desdice
Es por ello a la vista de la jurisprudencia citada sobre la buena/mala fe y el abuso de derecho, y teniendo en cuenta que la buena fe se presume que no se ha acreditado la mala fe que se nos imputa, no vulnerando las normas de la buena fe.
.- de concurrencia de los requisitos necesarios, conforme a la doctrina jurisprudencial que se cita, para apreciar la existencia del abuso de derecho.
Y ello en la medida en que el derecho de ocupación de esta parte del inmueble de autos dimana de un contrato de arrendamiento respecto de cuya bondad no ha dudado el auto de 21 de enero de 2016 dictado por el Juzgado de Instancia nº 4 de Bilbao ante quien se tramita la ejecución hipotecaria; el día 7 de abril de 2015 la parte arrendadora disponía de las plenas facultades de administración sobre sus bienes ( art. 690 nº 1 LECn ) y por ende para conceder el derecho ahora controvertido previsto en la LAU de 1994 ( art. 4 nº 3, art. 25 y art.
31 LAU ), y en el Cº Civil, por lo que la actuación de las partes está amparada en una norma sin que la misma haya causado daño o perjuicio a la demandada que no lo acredita ni concreta, pues desde luego, no puede ser como se razona por la Juzgadora que la misma vea frustrada su adjudicación, en la medida en que se había reservado la facultad de ceder a tercero el remate, a lo que más tarde, el día 2 de noviembre de 2015 se le tuvo por renunciada, y quien, en todo caso, por disposición legal se encuentra protegida ya que el ejercicio del retracto conlleva el deber de satisfacerle el precio de adjudicación y cuantos gastos se hubieren ocasionado.
De lo así considerado y de la prueba practicada es evidente finalmente que no hay el más mínimo dato de la voluntad de esta parte de producir un perjuicio a tercero, cuando esta parte actúa amparada en la norma y tratando de mantener su ocupación en el local de lo que era plena conocedora la demandada.
b.- la fecha inicial del cómputo del plazo del ejercicio de la acción de retracto que de manera adecuada se resuelve en la resolución recurrida.
c.- el importe del reembolso respecto del cual no hay pronunciamiento expreso, entendiendo esta parte adecuada la cantidad consignada de 355.363,84 euros, conforme a los cálculos realizados, indicando erróneamente la Juzgadora en su fundamento de derecho primero la de 441.931,29 euros, sin que la parte demandada justifique la razón de su discrepancia aduciendo ignorancia cuando ella es la adjudicataria, de modo que en consideración a la diligencia de ordenación de 24 de setiembre de 2015 en el proceso de ejecución hipotecaria por la que se fija la cantidad de la adjudicación en 687.448,67 euros y teniendo que ello afecta a varios inmuebles, y que el arrendado afectado por el retracto es uno, esta parte conforme a los cálculos realizados ha fijado el importe consignado.
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