SAP León 286/2016, 9 de Noviembre de 2016
| Ponente | MARIA ANTONIA DIEZ GARCIA |
| ECLI | ES:APLE:2016:1090 |
| Número de Recurso | 335/2016 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 286/2016 |
| Fecha de Resolución | 9 de Noviembre de 2016 |
| Emisor | Audiencia Provincial - León, Sección 2ª |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2
LEON
SENTENCIA: 00286/2016
N10250
C., EL CID, 20
Tfno.: 987/233159 Fax: 987/232657
MVJ
N.I.G. 24089 42 1 2016 0001007
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000335 /2016
Juzgado de procedencia: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N.1 de LEON
Procedimiento de origen: JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO 0000116 /2016
Recurrente: Belinda
Procurador: PATRICIA NUÑEZ ARIAS
Abogado:
Recurrido: Marta
Procurador: JOSE IGNACIO GARCIA ALVAREZ
Abogado: MANUELA CABEZAS PRIETO
SENTENCIA Nº 286/16.
ILMOS/A SRES/A:
Dª. Mª DEL PILAR ROBLES GARCÍA.- Presidenta
D. RICARDO RODRIGUEZ LOPEZ.- Magistrado
Dª. Mª ANTONIA DIEZ GARCIA.- Magistrada .
En León, a nueve de noviembre de dos mil dieciséis.
VISTOS en grado de apelación ante esta Sección 2ª, de la Audiencia Provincial de León, los autos de Juicio de Desahucio nº 116/2016, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de León, a los que ha correspondido el Rollo Recurso de Apelación (LECN) nº 335/2016, en los que aparece como parte apelante DÑA. Belinda, representada por la Procuradora Dña. Patricia Núñez Arias y asistida por la Abogada Dña. Laura Fra Rodríguez Cesar y como parte apelada DÑA. Marta, representada por el Procurador D. José Ignacio García Álvarez y asistida por la Abogada Dña. Manuela Cabezas Prieto, sobre impago de rentas, siendo Magistrada Ponente la Ilma. Dª. Mª ANTONIA DIEZ GARCIA.
Por el Juzgado expresado al margen, se dictó sentencia en los referidos autos, con fecha1 de junio de 2016, cuya parte dispositiva, literalmente copiada, dice así: "FALLO: 1) Que debo desestimar y desestimo la excepción de inadecuación deprocedimiento opuesta por la demandada.
2) Que debo declarar y declaro enervada la acción de desahucio deducida en el presente proceso por Dña. Marta, representada por el Procurador Sr. García Álvarez, contra Dña. Belinda, representada por la Procuradora Sra. Nuñez Arias, relativa al inmueble para uso de vivienda sito en La Virgen del Camino (León), c/ DIRECCION000 nº NUM000 .
3) Debo condenar y condeno a la demandada al pago de las costas causadas en esta instancia.
Contra la relacionada sentencia, se interpuso por la parte demandada recurso de apelación ante el Juzgado, y dado traslado a la contraparte, por ésta se presentó escrito de oposición, remitiéndose las actuaciones a esta Sala y señalándose para la deliberación, el pasado día 28/09/2016.
En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.
PRETENSIONES DE LAS PARTES.
La demandante ejercitó la acción de desahucio de arrendamiento urbano de vivienda por falta de pago así como de reclamación de las rentas y gastos asimilados adeudados solicitando que se declarase haber lugar al desahucio de la parte demandada respecto de la vivienda sita en la Virgen del Camino, DIRECCION000 número NUM000, por impago de rentas y gastos asimilados condenando a doña Belinda al pago de la cantidad de 12.736,02 euros. La parte demandada se opuso solicitando que se dictase sentencia por la que se apreciara la existencia de cuestión compleja sin entrar en el fondo del asunto y subsidiariamente se tuviera por enervada la acción de desahucio.
La sentencia recurrida desestimó la excepción de inadecuación del procedimiento y declaró enervada la acción de desahucio condenando a la demandada al pago de las costas.
MOTIVOS DE LA IMPUGNACIÓN.
-
- Error en la valoración de la prueba . Sostiene la parte recurrente que el documento 06, aportado por la parte actora, no es un acuerdo de liquidación de sus gananciales y partición de la herencia sino que se trata de un documento presentado para la liquidación del impuesto de sucesiones y lo otorga únicamente doña Marta a efectos fiscales, no se ha realizado ninguna división de herencia. Tampoco se ha hecho referencia en la sentencia, señala el recurrente, a la impugnación que se hizo del documento en cuanto a su valor probatorio pues el documento no está firmado por todos los herederos.
No se valora en la sentencia el hecho de que el documento 1 de la demanda, denominado ``contrato de arrendamiento##, es en realidad un verdadero pacto hereditario, así se desprende, según la parte recurrente, de dicho contrato cuyo apartado 6º hace referencia a lo siguiente ``[....] para el caso de resolución anticipada del presente, la propiedad y el resto de sus herederos con exclusión expresa de la cuota resultante para el que suscribe, indemnizarán a don Artemio por la cantidad que resulte de la diferencia de valor de la casa referida a fecha de la tasación y el valor de la tasación que en su día se practique para el caso posible de resolución anticipada [....]##, del hecho de que los demás herederos estén incorporados en el texto del contrato de arrendamiento y de la cláusula 7 de dicho contrato ``[...] La compareciente, independientemente de las previsiones legales, y respetando en todo caso la legítima del resto de los hijos y herederos legales, otorga al precitado don Artemio, derecho de adquisición preferente sobre el inmueble cedido en arrendamiento [....]##. Todo ello lleva a la parte recurrente a considerar que estamos ante algo más que un contrato de arrendamiento y, por tanto, que la Juez de primera Instancia debió de estimar la excepción de causa compleja.
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- Falta de fundamentación jurídica. Considera la parte recurrente que la jurisprudencia menor concluye que existe causa compleja cuando se obliga a las partes a acudir a un posterior procedimiento declarativo, en relación con el clausulado del contrato de arrendamiento objeto del procedimiento verbal de desahucio, en el que sólo se puede entrar a valorar que si se ha producido el pago o no, pero no permite entrar a valorar las circunstancias que rodean al contrato, como sucede en este caso, la existencia de una indemnización de 60.000 euros para los arrendatarios en el caso en que se resuelva anticipadamente el contrato, para compensar el precio de las obras realizadas en el inmueble. Considera, la parte recurrente, que la Juzgadora nada expresa respecto de la cláusula de resolución del contrato de arrendamiento y no explica por qué en un contrato de arrendamiento se redacta una cláusula en la que si el contrato se resuelve con anterioridad a los 25 años pactados inicialmente se tendría que indemnizar al arrendatario como mínimo en
60.000 euros, cuando este tipo de pactos excede el contenido de un simple contrato de arrendamiento. La parte recurrente dice que una característica principal del contrato de arrendamiento es que las obras siempre se queden en el inmueble y en este caso ocurre lo contrario, y considera que se trata de un pacto hereditario.
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- Incongruencia entre la fundamentación jurídica y el fallo de la sentencia. Manifiesta la parte recurrente que en la sentencia se reconoce que la madre condonó la renta a don Artemio, en vida de éste y así quedó demostrado cuando la madre no supo responder a la pregunta de por qué nunca reclamó las rentas a su hijo, por lo tanto, doña Belinda no debería estar obligada a pagar más allá de las rentas desde que se produjera el fallecimiento de su esposo el 22 de enero de 2013.
Solicita el recurrente, en base a lo expuesto, que se revoque la sentencia de Instancia declarando la inadecuación del procedimiento del juicio verbal de desahucio por existir causa compleja declarando el derecho a la resolución de las cantidades consignadas en este juzgado en concepto de rentas, no habiendo lugar a enervar la acción de desahucio o, subsidiariamente, se revoque parcialmente la sentencia declarando enervada la acción de desahucio y teniendo por condonadas 6.400 euros en concepto de rentas que doña Marta no tendría derecho a recibir por habérselas condonado a su hijo.
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO O PACTO HEREDITARIO.
Conviene, en primer lugar, analizar el contrato de arrendamiento pactado entre las partes. Manifiesta la parte recurrente que el apartado 6º de este contrato lo aleja de un contrato de arrendamiento y lo acerca al pacto hereditario. El apartado 6º del citado contrato establece que ``[....] para el caso de resolución anticipada
del presente, la propiedad y el resto de sus herederos con exclusión expresa de la cuota resultante para el que suscribe, indemnizarán a don Artemio por la cantidad que resulte de la diferencia de valor de la casa referida a fecha de la tasación y el valor de la tasación que en su día se practique para el caso posible de resolución anticipada [....]##.
Estable el artículo 23 de la ley 29/1994 de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos (LAU) que sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato, el arrendador que no haya autorizado la realización de las obras podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna.
Como dice la SAP de Toledo, sección 1, de 24 de mayo de 2004, "El régimen común sobre las mejoras en el contrato de arrendamiento se contempla en el art. 1573 del Código Civil, el cual, en lo que concierne a los derechos del arrendatario sobre las mejoras útiles y voluntarias, se remite a los mismos derechos que se conceden al usufructuario en los arts. 487 y 488 del mismo Código . Aquél precepto se refiere únicamente a las mejoras útiles y voluntarias, excluyendo implícitamente las necesarias u obligatorias, que le vengan impuestas al locatario legal o contractualmente, así como las de mero ornato o recreo, incluidas en el art. 487. Las mejoras útiles y voluntarias son las que resultan de una actuación llevada a cabo por el arrendatario, o en su caso usufructuario, y representan un aumento del valor o una mayor utilidad de la cosa. En este sentido, las...
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SAP Valencia 260/2019, 4 de Junio de 2019
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