SAP Orense 384/2016, 14 de Noviembre de 2016
| Ponente | MARIA JOSE GONZALEZ MOVILLA |
| ECLI | ES:APOU:2016:665 |
| Número de Recurso | 203/2016 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 384/2016 |
| Fecha de Resolución | 14 de Noviembre de 2016 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Orense, Sección 1ª |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1
OURENSE
SENTENCIA: 00384/2016
N10250
PLAZA CONCEPCIÓN ARENAL, Nº 1, 4ª PLANTA
Tfno.: 988 687057/58/59/60 Fax: 988 687063
ML
N.I.G. 32054 42 1 2014 0006182
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000203 /2016
Juzgado de procedencia: XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 5 de OURENSE
Procedimiento de origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000908 /2014
Recurrente: Sacramento
Procurador: FRANCISCO PEREZ PEREZ
Abogado: DAVID DE LEON REY
Recurrido:
Procurador:
Abogado:
APELACIÓN CIVIL
La Audiencia Provincial de Ourense, constituida por las Ilmas. Sras. Magistradas Dña. Ángela Domínguez Viguera Fernández, Presidente, Dña. Josefa Otero Seivane y Dña. María José González Movilla, ha pronunciado, en nombre de S.M. El Rey, la siguiente
S E N T E N C I A NÚM.384/2016
En la ciudad de Ourense a catorce de noviembre de dos mil dieciséis.
VISTOS, en grado de apelación, por esta Audiencia Provincial, actuando como Tribunal Civil, los autos de juicio ordinario 908/2014 procedentes del Juzgado de Primera Instancia 5 de Ourense, Rollo de Apelación núm. 203/2016, entre partes, como apelante, Dña. Sacramento, representada por el procurador D. Francisco Pérez Pérez, bajo la dirección del letrado D. David de León Rey, y, como apelados-impugnantes, D. Justo y Dña. Benita, representados por la procuradora Dña. Lucía Saco Rodríguez, bajo la dirección de la letrada Dña. Celeste Carreira Pérez.
Es ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dña. María José González Movilla.
Por el Juzgado de Primera Instancia 5 de Ourense, se dictó sentencia en los referidos autos, en fecha 15 de septiembre de 2015, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por la procuradora Sra. Saco Rodríguez, en nombre y representación de
D. Justo y Dña. Benita, contra Dña. Sacramento, declaro la nulidad del contrato de arrendamiento con opción de compra suscrito con fecha de 01 de julio de 2011, y condeno a la parte demandada al pago de la suma de cuarenta y cinco mil euros(45.000,00 euros), incrementada con los intereses legales devengados desde la interpelación judicial, con expresa imposición de las costas causadas ".
Notificada la anterior sentencia a las partes, se interpuso por la representación procesal de Sacramento recurso de apelación en ambos efectos habiendo formulado oposición al mismo la representación procesal de D. Justo con impugnación de la resolución apelada, y seguido el indicado recurso de apelación por sus trámites legales, se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial para su resolución.
En la tramitación de este recurso se han cumplido las correspondientes prescripciones legales.
Por la representación de D. Justo y Dña. Benita se presentó demanda de juicio ordinario contra Dña. Sacramento en ejercicio de acción de nulidad del contrato de opción de compra incorporado a un contrato de arrendamiento del chalet ubicado en la parcela NUM000, sita en Monterrei, POLÍGONO000 NUM001, FINCA000, en el término municipal de O Pereiro de Aguiar, suscrito con la demandada como arrendadora y concedente de la opción el día 1 de julio de 2011, alegando como motivo de nulidad la falta de consentimiento de uno de los condueños de la parcela y chalet, el que fuera esposo de la demandada D. Luis Angel, habiendo actuado la esposa como si fuera titular exclusiva del inmueble. Como consecuencia de tal declaración solicitaba la condena de la demandada a devolverle la cantidad de 45.000 euros, entregada a cuenta del precio final de la vivienda, más los intereses que especificaba. Subsidiariamente, para el supuesto de que no fuera estimada la pretensión anterior interesaba que se declarase la nulidad de la cláusula según la que, en caso de que no ejercitasen la opción, perderían la mitad de la suma entregada, debiendo la demandada devolverle solamente 22.500 euros, y como consecuencia de ello, solicitaba la condena de la demandada a la misma pretensión articulada con carácter principal. Seguidamente, y de forma también subsidiaria a la anterior, ejercitó la acción de resolución del contrato de opción de compra por incumplimiento de la demandada, con la misma petición de condena que en los casos anteriores; y, finalmente, de no estimarse ninguna de las anteriores peticiones, interesaba que se condenase a la demandada a abonarle la cantidad de 22.500 euros, en cumplimiento del contrato suscrito. La parte demandada se opuso a la demanda alegando en síntesis, sobre la acción de nulidad, que no puede ser estimada al haber sido siempre, desde la liquidación de la sociedad de gananciales con su esposo, propietaria exclusiva del inmueble, no habiéndose cumplido la condición resolutoria pactada en el momento de la liquidación, habiéndose cancelado la misma en el Registro de la Propiedad; en relación a la acción de resolución por incumplimiento contractual, mantiene que en ningún incumplimiento ha incurrido, la entrega de la Licencia de Primera Ocupación no se pactó en el contrato ni nunca le fue requerida, no siendo su falta el motivo por el que la opción no se ejerció, siendo la única causa su negativa a la rebaja del precio pretendida por los optantes y a recibir dinero que denominan "no oficial", por lo que únicamente viene obligada a abonar a los actores, según el contrato, la mitad de la cantidad entregada como reserva, que ya le fue ofrecida cuando abandonaron la vivienda. Por todo ello solicitó la íntegra desestimación de la demanda formulada en su contra. En la sentencia dictada en primera instancia se estimó la primera de las acciones planteadas, declarándose la nulidad del contrato de opción de compra por falta de consentimiento del cotitular de la vivienda, condenando a la demandada a abonar a los demandantes la cantidad de 45.000 euros más los intereses legales devengados desde la interpelación judicial. Frente a dicha resolución se interpone por la demandada recurso de apelación insistiendo en las alegaciones contenidas en el escrito de contestación a la demanda sobre la acción de nulidad, solicitando que se revoque la misma y que se desestime íntegramente la demanda. La parte actora impugnó la sentencia en el extremo relativo a los intereses que se le conceden, solicitando que se revoque la misma y se establezca como fecha de devengo del interés legal, la de la entrega de la suma de 45.000 euros, el día 1 de julio de 2011, y a partir de la sentencia los intereses previstos en el art. 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .
Con fecha 1 de julio de 2011, la demandada Dña. Sacramento, como acreedora y concedente de la opción, y los demandantes, D. Justo y Dña. Benita, suscribieron un contrato de arrendamiento con opción de compra sobre el chalet y parcela NUM000 sita en términos de Monterrei, POLÍGONO000 NUM001, FINCA000, municipio de O Pereiro de Aguiar, de una superficie de 546 metros cuadrados. En el contrato se fijó un precio de venta final del inmueble en 370.000 euros, impuestos no incluidos y, a su vez, se pactó una renta por el arrendamiento de 1.250 euros mensuales, que debía ser ingresada en la cuenta bancaria designada por la demandada, dentro de los cinco primeros días de cada mes. El plazo de arrendamiento se fijó en dos años, correspondiendo el primer vencimiento al día 1 de julio de 2011. Dentro de ese plazo máximo debería efectuarse por los actores la opción de compra pactada, por lo que la fecha límite al efecto era el día 1 de julio de 2013. En el momento de la firma del contrato, los arrendatarios entregaron a la arrendadora la cantidad de 45.000 euros, "en concepto de opción de compra", y en la cláusula segunda se pactó que "si en el plazo de dos años desde la firma de este contrato, no se hubiera hecho efectiva la opción de compra, la parte arrendataria perderá la cantidad entregada a cuenta hasta ese momento en concepto de alquiler mensual, además del 50% del depósito entregado a la firma del presente contrato, es decir, 22.500 euros". Además en la estipulación cuarta se pactó que la citada suma de 45.000 euros y la renta de 1.250 euros correspondiente al mes de julio, se considerarían entregadas a cuenta del precio pactado, abonándose el resto al momento de ejercicio de la opción y elevación a documento público de la compraventa, una vez descontadas también las rentas mensuales que iba a abonar la arrendataria. Finalmente, en la estipulación quinta se autorizó a la arrendadora a gravar la finca con hipoteca, siempre con el compromiso de transmitirla libre de cargas y gravámenes.
Iniciada la vigencia del contrato, se desarrolló durante los dos años pactados y al llegar el momento de ejercitar la opción, habiendo surgido diferencias entre las partes que se deducen de la correspondencia mantenida entre ellas, con intermediación del gestor inmobiliario, la parte actora no ejercitó la opción concedida, abandonando la vivienda el día 1 de julio de 2013, momento en el que la arrendadora les ofreció la devolución de la cantidad entregada como reserva, 22.500 euros, que fue rechazada por la misma.
El documento con el contenido descrito firmado el día 1 de julio de 2011 plasma en realidad dos contratos. El arrendamiento con opción de compra es un contrato considerado atípico, si bien tanto el arrendamiento como la opción de compra son objeto de regulación. En la doctrina se ha suscitado la duda de si el contrato de opción de compra tiene encaje en el párrafo primero del artículo 1541 del Código Civil, a cuyo tenor "la promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamarse
recíprocamente el cumplimiento del contrato"; cuestión que la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha resuelto de modo negativo (Sentencias de 14 de mayo de 1991 y 17...
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