SAP Vizcaya 230/2016, 8 de Septiembre de 2016
| Ponente | MARIA MAGDALENA GARCIA LARRAGAN |
| ECLI | ES:APBI:2016:1728 |
| Número de Recurso | 117/2016 |
| Procedimiento | RECURSO APELACIóN LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS LEC 2000 |
| Número de Resolución | 230/2016 |
| Fecha de Resolución | 8 de Septiembre de 2016 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Vizcaya, Sección 5ª |
AUDIENCIA PROVINCIAL DE BIZKAIA - SECCIÓN QUINTA
BIZKAIKO PROBINTZIA AUZITEGIA - BOSGARREN SEKZIOA
BARROETA ALDAMAR 10-3ª planta - C.P./PK: 48001
Tel.: 94-4016666
Fax / Faxa: 94-4016992
N.I.G. P.V. / IZO EAE: 48.04.2-13/015200
N.I.G. CGPJ / IZO BJKN :48020.42.1-2013/0015200
Arrend.urbano L2 117/2016 - N
O.Judicial origen / Jatorriko Epaitegia : Juzgado de Primera Instancia nº 9 de Bilbao / Bilboko Lehen Auzialdiko 9 zk.ko Epaitegia
Autos de Procedimiento ordinario 776/2013(e)ko autoak
Recurrente / Errekurtsogilea: Berta
Procurador/a / Prokuradorea: XABIER NUÑEZ IRUETA
Abogado/a / Abokatua: FRANCISCO JAVIER RODRIGUEZ EGUIA
Recurrido/a / Errekurritua : Erasmo y Jon
Procurador/a / Prokuradorea: SUSANA SANCHEZ HIDALGO y SUSANA SANCHEZ HIDALGO
Abogado/a / Abokatua: RAFAEL GARIBI GIMENEZ y RAFAEL GARIBI GIMENEZ
SENTENCIA Nº: 230/2016
PRESIDENTE
Dª. Mª ELISABETH HUERTA SANCHEZ
MAGISTRADOS
Dª. LEONOR CUENCA GARCÍA
Dª MAGDALENA GARCÍA LARRAGAN
En la Villa de Bilbao, a 8 de septiembre de 2016.
Vistos por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial en grado de apelación, los presentes autos de Procedimiento Ordinario nº 776/13, seguidos en primera instancia ante el Juzgado de Primera Instancia Número Nueve de Bilbao y del que son partes como demandantes DON Erasmo y DON Jon, representados por el Procurador Sra. Sánchez Hidalgo y dirigidos por el Letrado Sr. Garibi González, y como demandada Berta, representada por el Procurador Sr. Nuñez Irueta y dirigidoa por el Letrado Sr. Rodríguez Eguia, siendo Ponente en esta instancia la Ilma. Sra. Magistrada Dª MAGDALENA GARCÍA LARRAGAN. ANTECEDENTES
Se dan por reproducidos los antecedentes de la sentencia apelada.
Por el Juzgador en primera instancia se dictó, con fecha 18 de diciembre de 2015, sentencia cuya parte dispositiva dice literalmente: " FALLO: Que estimando en parte la demanda interpuesta por el Procurador SUSANA SÁNCHEZ HIDALGO, en nombre y representación de Erasmo y Jon, contra Berta
, con Procurador XABIER NÚÑEZ IRUETA, debo condenar y condeno a la citada demandada a que abone a los actores la cantidad de 9.743,02 euros, más el interés legal incrementado en dos puntos de la citada cantidad que se devengue desde la fecha de esta resolución, sin imposición de las costas causadas a ninguna de las partes."
Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de Dª Berta ; y admitido dicho recurso en ambos efectos se elevaron los autos a esta Audiencia, previa su tramitación, y recibidos en esta Audiencia y una vez turnados a esta sección, se formó el correspondiente rollo y se siguió este recurso por sus trámites.
Para la votación y fallo del presente recurso se señaló el día y hora correspondiente.
En la tramitación de estos autos en ambas instancias se han observado las formalidades y términos legales.
La sentencia apelada ha estimado parcialmente la demanda interpuesta por D. Erasmo y
D. Jon en reclamación del importe de 14.280,52 euros correspondiente a la fianza, una vez deducida a la misma el de los consumos de agua pendientes, del contrato de arrendamiento suscrito entre ambas partes litigantes en fecha 1 de mayo de 2010 sobre el local con destino a bar sito en el nº 18 de la C/ Kareaga Goikoa de Basauri.
Y frente a este pronunciamiento se alza la representación de la arrendadora demandada en un alegato impugnatorio de la valoración probatoria en la primera instancia en que sostiene a los efectos de su pretensión de íntegra desestimación de la demanda deducida de adverso tanto la existencia de una deuda por rentas impagadas ascendente a 18.000 euros como la existencia de todos y cada uno de los desperfectos en el local que opuso en su contestación a la demanda; y así y en lo que le han sido desestimados en la primera instancia: - La necesidad de reposición de lavavajillas, cocina y frigorífico industriales similares a los existentes anteriormente, por importe de 6.535 euros más IVA, y del armario congelador y vitrina por importe de 1.395 euros, sin perjuicio de que pudiera haberse aplicado un demérito sobre su precio; - La de los trabajos de carpintería precisos para la restitución de la puerta corredera suprimida y muebles eliminados; - La reparación de la caja registradora por importe de 111,93 euros; y - Los trabajos de pintura en techos y paredes por importe de 2.830 euros más IVA
La parte apelada sostiene sus tesis en la primera instancia en lo que han sido acogidas en la sentencia impugnada, cuya íntegra confirmación interesa.
Sentados en la forma antedicha los términos del debate en esta alzada hemos de comenzar recordando, en lo que se reclama en la demanda la devolución del importe de la fianza del contrato de arrendamiento de autos, que ésta, regulada en el artículo 36 LAU, se constituye en garantía el cumplimiento de sus obligaciones por parte del arrendatario de tal manera que en caso de su incumplimiento su importe habrá de destinarse a la satisfacción de las obligaciones incumplidas con restitución del saldo o sin restitución alguna de no resultarlo en favor de la parte arrendataria.
Como se expone en SAP Barcelona de 4 de noviembre de 2009 y reitera en SAP Oviedo de 6 de junio de 2016 " En principio, el arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( art. 1.555 CC : responde del cuidado y conservación ex arts.
1.555.2, 1.559 y 1.563 CC, 21 y 30 LAU, de la restitución de la posesión - arts. 1.561 y ss CC - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1.255.1 CC, 17 y 20 LAU ), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la "exigencia" como de su "prestación", aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes, dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC ), que deberá ser en metálico ( arts. 36.1 en relación con los arts. 4.1 y 27.2.b LAU, que incluye como causa de resolución de pleno derecho "la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización"), cuya exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1), y cuya cuantía es susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo (superior o inferior a 5 años, durante cuyo plazo mínimo no hay actualización), debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (art. 36.4), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso -si no se hace efectiva dicha restitución- devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes para devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza).... La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU, configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ("el saldo....que deba ser restituido...."),
lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual sólo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ("....al final del arriendo.") y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Si se...
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