SAP Málaga 328/2016, 6 de Junio de 2016
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 328/2016 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Málaga, seccion 4 (civil) |
| Fecha | 06 Junio 2016 |
AUDIENCIA PROVINCIAL MÁLAGA
Sección 4ª
PRESIDENTE ILMO. SR.
D. JOAQUÍN DELGADO BAENA
MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.
D. FRANCISCO SÁNCHEZ GÁLVEZ
D. ALEJANDRO MARTÍN DELGADO
ROLLO DE APELACIÓN Nº 1147/2013
JUZGADO DE PROCEDENCIA: PRIMERA INSTANCIA Nº 15 DE MÁLAGA
JUICIO ORDINARIO Nº 2133/2011
SENTENCIA Nº 328/2016
En la ciudad de Málaga a seis de junio de dos mil dieciséis.
Visto, por la Sección 4ª de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en el Juzgado de referencia en los autos con número 2133/2011. Interpone recurso D. Teofilo, que comparece en esta alzada representada por el Procurador D. Fernando Marques Melero y asistido del Letrado D. José María Davo Fernández. Comparece como apelado D. Alfonso, representado por el Procurador D. Alejandro Rodríguez de Leiva y asistido del Letrado D. Francisco Verdún Pérez.
El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 1 de julio de 2013, en cuya parte dispositiva se acuerda: "Estimando parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador don Alejandro Rodríguez de Leiva, en nombre y representación de don Alfonso, frente a don Teofilo, debo dictar sentencia con los pronunciamientos siguientes:
-
) Declarar resuelto el contrato de compraventa con condición resolutoria suscrito mediante escritura pública otorgada el día 10 de diciembre de 2009 entre don Alfonso, como vendedor, y don Teofilo, como comprador.
-
) Declarar que don Alfonso, hace suyo el 50% del precio percibido hasta el momento en concepto de indemnización de daños y perjuicios (34.950 euros).
-
) Declarar que don Teofilo ha de restituir al demandante la posesión del inmueble, con cancelación de los asientos registrales que se hayan producido a su favor en el Registro de la Propiedad número 11 de Málaga en relación a la finca registral número NUM000, debiendo el mismo estar y pasar por dichas declaraciones, condenándolo a otorgar y realizar todos los actos que, en su caso, sean necesarios hasta lograr la total inscripción registral de la finca objeto de este litigio a favor del demandante en el Registro de la Propiedad número 11 de Málaga, con restitución al mismo de la finca objeto del litigio. 3º) No hacer especial pronunciamiento en materia de costas. Desestimando la demanda reconvencional formulada por el Procurador don Fernando Marqués Merelo, en nombre y representación de don Teofilo, frente a don Alfonso, debo dictar sentencia con los pronunciamientos siguientes:
-
) Liberar a don Alfonso de los pedimentos formulados en su contra.
-
) Imponer al demandado reconviniente las costas devengadas por la demanda reconvencional ".
Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 30 de mayo de 2016.
En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.
Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. FRANCISCO SÁNCHEZ GÁLVEZ quien expresa el parecer del Tribunal.
Enfrentadas, en virtud de demanda y reconvención, las acciones de resolución del contrato por efectividad de la condición resolutoria que ejercita el vendedor D. Alfonso, por impago del aplazamiento del precio que ascendía a 95.000 €, y la de cumplimiento del contrato que opone el comprador, D. Teofilo
, tendente a que el cobro del precio pendiente, que se consigna, se supedite al levantamiento de lo que se considera carga urbanística en virtud de la estipulación que establecía que la entrega del inmueble se efectuaría libre de cargas y gravámenes, o a la indemnización equivalente a la estimación del valor de la carga; la sentencia apelada estima la acción resolutoria que plantea en su demanda el vendedor y acoge parcialmente las pretensiones acumuladas en su nombre considerando, en síntesis:
- Que la situación urbanística de la finca adquirida no podía reputarse como carga o gravamen en el sentido establecido en el contrato, conforme a la jurisprudencia que cita.
- Que el comprador pudo conocer esa situación urbanística porque, de hecho se hizo constar en la escritura pública de compraventa que la finca carecía de suministro de agua potable conectado a la red municipal y de accesos pavimentados, lo que ya daba una idea de que la misma no estaba calificada como suelo urbano.
- Que una vez se aplique el proyecto de urbanización y parcelación, la finca perderá superficie (en mayor o menor extensión), pero también verá incrementado su valor por las actuaciones urbanísticas, lo que reducirá, o incluso excluirá, cualquier detrimento económico por los equipamientos de los que se verá beneficiada.
El recurso interpuesto en nombre de D. Teofilo impugna la sentencia por los siguientes motivos:
- Se acreditó la remisión de un "sms", antes del requerimiento de pago, al teléfono del actor indicándole que quería comunicarle que le pagaría una vez que liberara la carga urbanística que había ocultado y que desconocía el domicilio en el que hacer el pago porque no podía contactar con él; achacándole una actitud dolosa porque pretendía, además, apropiarse 100.000 € pagados de más sobre el precio consignado en la escritura pública.
- También se remitió un fax a la agencia inmobiliaria que intermedió supeditando el pago al cumplimiento por el vendedor de las obligaciones que le incumbían y recepción de información sobre la trascendencia de las cargas urbanísticas que había descubierto.
- Se opuso al requerimiento resolutorio del vendedor indicándole que era ineficaz si no cumplía previamente lo que le incumbía.
- Conocido el paradero, también se le ofreció notarialmente pagar deduciendo del precio 30.000 € para el levantamiento por su parte de las cargas, y no compareció el vendedor en la notaría.
- La parte que insta la resolución tiene que haber cumplido con las obligaciones que le incumbían, conforme a reiterada jurisprudencia ( STS de 11 de marzo de 2011 ) y el "comprador ve frustrado su derecho a recibir un inmueble libre de cargas urbanísticas, y ello motivado por una actuación torticera del vendedor, porque las conocía perfectamente, incluso sabía desde 1990 que el terreno estaba afectado en su zona norte por una zona verde de 581 m2. - El art. 1502 del Código Civil faculta al comprador para suspender el pago del precio ( STS 792/2012 de 8 de enero ), puesto que el vendedor infringe la relación sinalagmática ocultando que al tiempo de la venta la inclusión de la finca en un plan parcial que le priva de una superficie entre 1100 m2 y 1300 m2.
- La sentencia del Tribunal Supremo de 23 de octubre de 1997 contempla un supuesto idéntico al enjuiciado y, sin embargo, el juzgador extrae consecuencias contrarias a lo resuelto, porque los impedimentos urbanísticos facultan al comprador para resolución cuando no los conoce, señalando dicha la sentencia que su ocultación es acreditativa de actuación de mala fe, que determina incumplimiento al generar error en el consentimiento de los compradores.
- El comprador desplegó la diligencia que le es exigible como desconocedor de las transacciones inmobiliarias, verificando la nota simple del Registro de la Propiedad y confiado en la agencia inmobiliaria, y en la escritura se incumple el art. 19 de la Ley del Suelo, se recogen datos contradictorios y no presta consentimiento a que no se contrasten los datos con los del Registro, a pesar de consignarse que no era posible la conexión. No le es exigible que consulte el planeamiento en el Ayuntamiento.
- Ignoraba el concepto de cuerpo cierto y el incremento de valor por el desarrollo del Plan de Ordenación Urbanística es solo una hipótesis desmentida por el informe pericial de D. Matías, porque en realidad el Sr. Teofilo pagó 280.000 € y tendrá que desembolsar 90.000 € cuando se urbanice la zona.
- Se ha ejercitado la acción prevista en el art. 1483 del Código Civil, porque se invocó el precepto y se ha solicitado indemnización, y se cita la sentencia del Tribunal Supremo 126/2012, de 1 de marzo que interpreta el art. 21.2 de la Ley 6/1998 de Régimen del Suelo y Valoraciones .
- Si se mantuviera la resolución contractual el vendedor conseguiría su propósito de enriquecerse torticeramente, y explica que el contrato privado en el que aparecía el precio de 280.000 € no se aporta por desconocimiento inicial y por evidentes razones fiscales.
La representación del apelado se opone al recurso, alegando:
- No es cierta la imposibilidad de hacer el pago por desconocimiento del domicilio y se trata de una alegación nueva en esta instancia. En todo caso nada de eso se refiere en las comunicaciones previas y contactaron días antes del vencimiento del plazo para el pago, que estuvo esperando el Sr. Alfonso porque el Sr. Teofilo le iba a pagar cuando cobrara la expropiación, lo que no tuvo lugar hasta agosto de 2012.
- Se le requirió notarialmente de pago el 26 de julio de 2011 y contesta condicionando el pago a la liberación de la carga urbanística sin especificar a qué se refería. Posteriormente se pone de manifiesto que la finca estaba sujeta a un plan de actuación y es obvio que esa carga no puede liberarse, por lo que oponía una condición irrealizable.
- El 3 de noviembre se presenta la demanda de resolución, habiendo transcurrido tres meses desde el requerimiento de pago y diez desde el vencimiento del plazo para pago, datando de fecha posterior a la demanda el requerimiento notarial del Sr Teofilo de 11 de noviembre de 2011.
- No ha habido ofrecimiento de pago no aceptado por el vendedor, tal y como se afirma en la sentencia apelada
- La resolución contractual cumple con los...
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SAP Málaga 644/2019, 29 de Noviembre de 2019
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