SAP Barcelona 263/2016, 25 de Julio de 2016
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 263/2016 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Barcelona, seccion 14 (civil) |
| Fecha | 25 Julio 2016 |
AUDIENCIA PROVINCIAL
DE BARCELONA
SECCIÓN CATORCE
ROLLO 734/2014
JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 22 BARCELONA
PROCEDIMIENTO ORDINARIO 262/2013
S E N T E N C I A Nº 263/2016
ILMOS. SRES./AS.
PRESIDENTE
D. AGUSTÍN VIGO MORANCHO
MAGISTRADOS
D. RAMÓN VIDAL CAROU
D. ESTEVE HOSTA SOLDEVILA
En la ciudad de Barcelona, a 25 de julio de 2016
VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Catorce de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO, seguidos por el JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 22 BARCELONA, a instancias de Dª Belinda representada por el Procurador D. Juan Alvaro Ferrer Pons, contra Dª Carlota representada por la Procuradora Dª Montserrat Montal Gibert los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día treinta de abril de dos mil catorce, por el/la Juez del expresado Juzgado.
La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimo integridad la demanda interpuesta por la representación procesal de Dª Belinda contra Doña Carlota y en su virtud:
Declaro resuelto el contrato de arras de 07.09.12 y sus sucesivas prórrogas.
Condeno a la demandada, a pagar a la actora la suma de 44.000 euros en concepto de arras penitenciarias, más el interes legal devengado por dicha suma desde el día 25-2-13 hasta hoy, momento a partir del cual dicha suma queda sujeta al devengo del interes legal del dinero incrementado en dos puntos desde la fecha de la presente sentencia hasta la de su total cumplimiento y con imposición a la demandada de las costas procesales.".
Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.
Se señaló para votación y fallo el día diecisiete de marzo de dos mil dieciséis.
En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.
VISTO siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. AGUSTÍN VIGO MORANCHO de esta Sección Catorce.
El recurso de apelación, interpuesto por la demandada Doña Carlota, se funda en los siguientes motivos: 1) Error en la valoración de la prueba. La prueba debe valorarse de forma aséptica y objetiva, lo que no se hace en la Sentencia, donde se valora de forma subjetivas las declaraciones de la testigo (Agente de la Propiedad Inmobiliaria). 2) La actora conocía la existencia de la cláusula resolutoria.
3) No es responsabilidad de la demandada que se vendiera la vivienda a una tercera persona. Error en la valoración y apreciación de la prueba al afirmar la Sentencia que la demandada frustró la venta a la actora; y 4) Imposibilidad de cumplimiento de la condición resolutoria. El Administrador de la sociedad no puede comparecer ante el Registro de la Propiedad con certificación notarial de abono de las letras de cambio porque tiene su cargo caducado y como la sociedad no presentó las cuantas anuales desde el año 1989 ya no tiene acceso al Registro Mercantil.
Respecto al tema de las arras debe señalarse que en el derecho moderno esta institución reviste varias modalidades, pudiendo cumplir una triple función: a) la de ser prueba o señal de la celebración del contrato ( arras confirmatorias) ; b) la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato, mediante la pérdida de las arras o su devolución doblada en caso de incumplimiento ( arras penales ); y c) la de constituir un medio de desligarse las partes del contrate, mediante ese mismo abono, de las arras por quien las entregó o la restitución doblada por quien las recibió ( arras penitenciales o de desistimiento ). Esta última modalidad es la recogida por el Código Civil, conforme lo ha expresado la doctrina y la jurisprudencia, pero la norma del artículo 1454 del
C.C . es meramente interpretativa de la voluntad de las partes, y puede resultar de los términos del contrato de las circunstancias que lo acompañen que la entrega de arras se hizo con algún otro carácter, como el de medio de prueba o anticipo del precio. La jurisprudencia ha venido deslindando reiteradamente las distintas clases de arras o señal y asimismo ha destacado el carácter supletorio de la norma referida, pudiendo citarse, entre otras, las sentencias del Tribunal Supremo de 7 de julio de 1978, 17 de febrero de 1982, 10 de marzo de 1986, 12 de julio de 1986, 9 de marzo de 1988, 25 de marzo de 1995, 20 de febrero de 1996, 4 de marzo de 1996, 28 de marzo de 1996 y 10 de febrero de 1997, declarando la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de febrero de 1982 que la expresión arras o señal consiste "en las arras propiamente dichas, o arras confirmatorias
, que consisten en la entrega de una cosa o cantidad por una parte a la otra, en señal de confirmación del contrato, una vez perfeccionado éste, en las arras penitenciales o arras de arrepentimiento, consistentes en la misma entrega hecha en previsión de un posible desistimiento o retractación, que se autoriza de antemano, mediante la pérdida de lo entregado, o la devolución del doble, y arras penales, derivadas de igual entrega hecha en garantía de la indemnización que pudiera originar el incumplimiento pero que no lo autoriza, por lo que la parte a quien se entregaron podrá exigir el cumplimiento en la forma ordinaria, así como que dichas arras o señal, que como medio o garantía del contrato de compraventa permite el artículo 1454 del C.C ., tiene un carácter excepcional, que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales, en que se establezca, de las que resulte que la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido ( sentencias, entre otras, de 5 de junio de 1945, 22 de octubre de 1948, 22 de octubre de 1956, 1 de abril de 1958, 20 de mayo de 1967 y 14 de noviembre de 1970 ), y que la normativa contenida en el referido artículo 1454 del
C.C . es meramente supletoria e interpretativa de la voluntad de las partes, sin tener en consecuencia alcance alguno imperativo o prohibitivo, habiendo de acudirse a las normas interpretativas de los artículos 1281 a 1289 del C.C . cuando la expresión de voluntad no aparece clara, sea por la parquedad o confusión ( sentencia de 20 de mayo de 1967 )" - (vid. en el mismo sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de marzo de 1994 ). Por su parte la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de octubre de 2006, al distinguir las arras penitenciales de las penales, claramente matizó: "en el contrato de compraventa no se pactaron las arras de desistimiento o penitenciales que prevé dicha norma, que tiene carácter excepcional, sino que, como dice la recurrente literalmente: «las partes han establecido, tanto en el Estipulación Sexta, como en la Séptima, cláusulas penales para el supuesto caso de incumplimiento de las obligaciones del contrato por cada una de las partes y solo en caso de incumplimiento, añadiéndose además para el supuesto de incumplimiento de la vendedora, la facultad de la compradora de exigir la ejecución de lo pactado".
En el presente caso la actora Doña Belinda contactó con la INMOBILIARIA VICTORY GESTIONS POBLENOU, SL, que ofrecía a la venta la vivienda sita en la C/ DIRECCION000, NUM000, NUM001
- NUM002 de la localidad de Barcelona. La Inmobiliaria actuaba en representación de la demandada Doña Carlota . En fecha de 7 de septiembre de 2012 firmaron el precontrato, que denominaron contrato de Arras, por el que la que entregó la cantidad de 22.000 €, estableciendo en el pacto segundo (Arras penitenciales) que ""dará lugar a la resolución del presente contrato de compra-venta perdiendo las arras el comprador o devolviéndoselas por duplicado el propietario, según lo establecido en el artículo 1.484 del CC ". En el contrato, asimismo, respecto a las cargas del inmueble consta: "Cualquier carga será cancelada previamente o en el mismo acto de la firma de escritura por la parte vendedora. Vivienda VPO la parte vendedora entregará la finca...
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