SAP Alicante 154/2016, 8 de Abril de 2016
| Ponente | JOSE MANUEL VALERO DIEZ |
| ECLI | ES:APA:2016:1258 |
| Número de Recurso | 68/2016 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 154/2016 |
| Fecha de Resolución | 8 de Abril de 2016 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Alicante, Sección 9ª |
AUDIENCIA PROVINCIAL ALICANTE
SECCIÓN NOVENA CON SEDE EN ELCHE
Rollo de apelación nº 000068/2016
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 4 DE ELX
Autos de Juicio Ordinario - 000056/2014
SENTENCIA Nº 154/2016
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Iltmos. Sres.:
Presidente: D. José Manuel Valero Diez
Magistrado: D. Andrés Montalbán Avilés
Magistrada: Dª. Susana Pilar Martínez González
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En ELCHE, a ocho de abril de dos mil dieciséis
La Sección Novena de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Ordinario - 000056/2014, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 4 DE ELX, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte apelante DECLOC PROMOCIONES S.L., habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de recurrente, representada por el Procurador Sr/a.ROSARIO MATEU GARCIA y dirigida por el Letrado Sr/a. ISABEL LOUSTAU GONZALEZ, y como apelada Laureano, representada por el Procurador Sr/a. MARIA TERESA VIDAL COVES y dirigida por el Letrado Sr/a. ANTONIO GONZALVEZ PIÑERO.
Por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 4 DE ELX en los referidos autos, se dictó sentencia con fecha 24/09/2015 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: " DESESTIMO la demanda presentada por la procuradora Rosario Mateu García en nombre y representación de DECLOC PROMOCIONES contra Laureano Y Dulce y ABSUELVO a Laureano Y Dulce de todos los pedimentos que en su contra pudieran derivarse de este procedimiento.
SIN IMPOSICIÓN de costas."
Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación por la parte apelante DECLOC PROMOCIONES S.L. en tiempo y forma que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal, donde quedó formado el Rollo número 000068/2016, tramitándose el recurso en forma legal. La parte apelante solicitó la revocación de la sentencia de instancia y la apelada su confirmación. Para la deliberación y votación se fijó el día 7/04/2016. TERCERO .- En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.
Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. José Manuel Valero Diez.
La controversia que nos ocupa se centra esencialmente en determinar si existe el incumplimiento del contra to de compraventa por inhabilidad del objeto, imputado a la parte vendedora, con las consecuencias inherentes al mismo. Aunque como también veremos, ciertamente puede ser el objeto inhábil para su destino y, sin embargo, no existir incumplimiento de la parte vendedora, cuando la contra parte asume, a la vista de las circunstancias concurrentes, los riesgos de la contra tación.
Desde el plano metodológico, el presente caso plantea como primera cuestión la interpretación del contra to celebrado en orden a la configuración del entramado de derechos y obligaciones que asumieron las partes y a la dinámica de sus respectivos ejercicios y cumplimientos.
Pues bien, en materia de interpretación contra ctual, nos dice la STS de 14 de noviembre de 2012 que "está Sala ha destacado que "aunque el ámbito de la interpretación gramatical, referida al - sentido literal -que dispone el artículo 1281 del Código Civil, no supone, en rigor, una subordinación del criterio subjetivo manifestado por la voluntad o la intención de las partes, que siempre hay que buscar de manera preferente, (párrafo segundo del citado artículo), no obstante, desde su función como presupuesto impulsor del fenómeno interpretativo, cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención querida por los contra tantes, la interpretación literal es el punto de partida y también debe ser el punto de llegada del curso interpretativo", añadiendo que "...difícilmente se puede sostener que la modificación o el resultado final del aprovechamiento urbanístico fue un hecho ajeno a la previsión contra ctual. Todo ello sin contar que como tiene señalada esta Sala, entre otras, Sentencia de 22 abril 2004 (RJ 2004, 2673) la posible disminución del volumen de edificabilidad del inmueble comprado "no es radicalmente imprevisible" cuando la compradora es una sociedad dedicada al sector de la construcción y, por tanto, conocedora de estos riesgos y de su posible estipulación en el contra to. En parecidos términos, y a mayor abundamiento, respecto del pretendido error del consentimiento prestado por la entidad compradora (motivo cuarto del recurso).".
También la STS de 12 de abril de 2013, con ciertas matizaciones en este específico ámbito de los impedimentos urbanísticos, donde cobra especial importancia la condición de profesionales del sector de los que intervienen en la contra tación: "la reciente doctrina jurisprudencial de esta Sala, SSTS de 14 y 20 de noviembre de 2012 (números 658 y 674/2012 ) y 26 de abril de 2013 (nº 309/2013 ), en los supuestos en donde la eficacia del contra to queda comprometida; término esencial, determinabilidad del objeto, quiebra de la finalidad económica del contra to, etc; ha señalado que la doctrina de la base del negocio cobra una especial relevancia en orden a informar el propósito realmente buscado o la causa concreta del negocio jurídico y, por ende, la eficacia condicionada o no del contra to celebrado.
Por último, en cuarto lugar, y en estrecha relación con lo anteriormente afirmado, también conviene destacar dos criterios interpretativos que suelen concurrir en este tipo de contra tos conexos a posteriores desarrollos urbanísticos. En primer término, que por lo general, y fuera de una precisa y clara referencia en sentido contra rio, conforme a la asignación del riesgo derivado del contra to, las incidencias de la tramitación urbanística y, en su caso, los aprovechamientos urbanísticos, propiamente dichos, no son determinantes de ningún elemento condicional del contra to, más allá de la venta de las fincas o parcelas de que se trate. ( STS 14 de noviembre de 2012, nº 658/2012 ). En segundo término, que en la valoración o configuración contra ctual de dichos riesgos por las partes, suele resultar especialmente relevante el carácter profesional del comprador que adquiere fincas o parcelas, perfectamente conocedor de las posibilidades y riesgos que pueda presentar su destino urbanístico. ( SSTS 20 de junio de 1996 y 8 de octubre de 2012, nº 597/2012 ).
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En el presente caso, como acertadamente argumenta la Sentencia de Apelación, de la interpretación de la relación negocial establecida entre las partes ni se deduce, ni se infiere, al menos de la forma clara y precisa que hemos señalado, la configuración de la condición suspensiva como elemento determinante de la eficacia derivada del contra to. En efecto, si atendemos a la valoración causal del contra to, particularmente a su causa concreta o base del negocio (Estipulación segunda), se observa que los tres motivos causalizados no refieren condición suspensiva alguna que condiciones la eficacia del contra to a la aprobación, ya provisional o bien definitiva, del PGOU del Ayuntamiento de Albolote. En parecidos términos, respecto de la determinación del objeto del contra to (Manifestación VII y Estipulaciones primera, tercera y cuarta), referido expresamente a la respectiva compra y adquisición de las fincas descritas, con relación al "estado urbanístico expuesto", esto es, con su mera inclusión en la delimitación provisional del Sector F-1, y al pago del precio determinado en orden a los "metros cuadrados" que resulten de las mediciones a efectuar; referencias, huérfanas de precisión alguna acerca del carácter suspensivo ya respecto de las incidencias o tramitación urbanística, o bien del posible aprovechamiento urbanístico que resulte, todo ello con perfecto conocimiento de su posible alcance contra ctual por ambas partes como profesionales del sector. Desde esta previa valoración se comprende que la interpretación sistemática que debe hacerse de la Estipulación octava, única estipulación que expresamente contempla la referencia a la aprobación definitiva del PGOU del Ayuntamiento de Albolote, lejos de contemplar la condición suspensiva del contra to, parta de la plena eficacia de la relación obligatoria en donde dicho evento es tenido en cuenta, en orden a la posible aplicación de las garantías contra ctuales dispuestas por las partes, precisamente, para asegurar el cumplimiento de sus respectivas obligaciones; retención parcial del pago del precio, en favor del comprador, y otorgamiento del aval bancario, en beneficio del vendedor.
Por otra parte, en lo concerniente al cumplimiento de las obligaciones del vendedor, Estipulaciones sexta y undécima del contra to, principalmente, la Sentencia de Apelación considera que se han cumplido las condiciones propias o naturales de las prestaciones del contra to, a saber: la superficie adquirida se encuentra incluida dentro del sector de referencia no solo en la aprobación provisional sino en la aprobación definitiva del PGOU del Ayuntamiento.".
Más recientemente y en esta misma línea la STS de 3 de octubre de 2013 nos dice que "la compradora es una entidad que operaba en el mercado inmobiliario y era consciente de la situación urbanística en que compraba las parcelas, que estaban pendientes de inscripción registral, y así se dejó constancia en la propia escritura; y no se condicionaron los efectos de la compraventa a que la inscripción se realizara dentro de un determinado plazo....De lo acaecido se...
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ATS, 26 de Septiembre de 2018
...dictada por la Audiencia Provincial de Alicante (Sección Novena, sede en Elche) el 8 de abril de 2016, en el rollo de apelación n.º 68/2016 , dimanante del procedimiento ordinario n.º 56/2014, del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 4 de Mediante diligencia de ordenación de 16 de......