SAP Zaragoza 57/2016, 9 de Febrero de 2016
| Ponente | ALFONSO MARIA MARTINEZ ARESO |
| ECLI | ES:APZ:2016:671 |
| Número de Recurso | 414/2015 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 57/2016 |
| Fecha de Resolución | 9 de Febrero de 2016 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Zaragoza, Sección 5ª |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5
ZARAGOZA
SENTENCIA: 00057/2016
SENTENCIA núm. 57/2016
ILMOS. Señores:
Presidente:
D. PEDRO ANTONIO PEREZ GARCIA
Magistrados:
D. ANTONIO PASTOR OLIVER
D. ALFONSO MARIA MARTINEZ ARESO
En ZARAGOZA, a Nueve de Febrero de dos mil dieciséis.
En nombre de S.M. el Rey,
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 005, de la Audiencia Provincial de ZARAGOZA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1125/2014, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 7 de ZARAGOZA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 414/2015, en los que aparece como parte apelante, DÑA. María Virtudes, D. Florencio, representados por el Procurador de los tribunales, D. MANUEL TURMO CODERQUE, asistidos por el Letrado D. JOSE ANTONIO SANZ CERRA, y como parte apelada, JASZYREN S.L., representado por la Procuradora de los tribunales, Dña. MARIA DEL CARMEN REDONDO MARTINEZ, asistido por el Letrado D. PABLO ESCUDERO RANERA, siendo el Magistrado Ponente el Ilmo. D. ALFONSO MARIA MARTINEZ ARESO.
Se aceptan los de la sentencia apelada de fecha 7 de Julio de 2015, cuyo FALLO es del tenor literal siguiente: "Desestimando la demanda interpuesta por el Procurador Manuel Turmo Coderque en nombre y representación de María Virtudes y Florencio contra JASZYREN S.L. debo absolver y absuelvo a estos últimos con imposición de costas a la parte actora.".
Notificada dicha sentencia a las partes por la representación procesal de DÑA. María Virtudes, D. Florencio, se interpuso contra la misma recurso de apelación, y dándose traslado a la parte contraria se opuso al recurso, remitiéndose las actuaciones a esta Sección Quinta de la Audiencia, previo emplazamiento de las partes.
Recibidos los Autos y CD, y personadas las partes, se formó el correspondiente Rollo de Apelación con el número ya indicado, y se señaló para deliberación, votación y fallo el día 25 de Enero de 2016.
En la tramitación de estos autos se han observado las prescripciones legales.
Cuestión objeto de recurso
Entablaron los actores acción de retracto arrendaticio ex art. 25 y 31 de la actual Ley 29/1994, de 24 noviembre, de Arrendamientos Urbanos, por estimar que la demandada había adquirido la finca arrendada y existía tal derecho de adquisición preferente ejercido en plazo.
La demandada alegó, en primer lugar, que no se trataba de una finca independiente sino que la finca registral inscrita era de superior cabida; en segundo lugar, que no existía propiamente derecho de retracto en cuanto la parte del local al que se ceñía la demanda había sido enajenado por su propietaria junto con el resto de las fincas que pudiera tener la misma en el edificio.
La sentencia de la instancia desestimó íntegramente la demanda.
La actora considera que existe error en la valoración de la prueba en cuanto de la practicada se desprende que el local sobre el que se ejercía la demanda constituye una finca sustantivamente independiente, de tal manera, que es plenamente aplicable la jurisprudencia citada por ella en su demanda. Subsidiariamente, interesa no se le impongan las costas de la instancia.
La demandada alega que existe una sola finca registral, que en todo caso, aun de estimar que no es así, conforme a la doctrina elaborada por los tribunales tras la promulgación de la LAU de 1994 no existe el indicado derecho de retracto arrendaticio.
Error en la valoración de la prueba
La cuestión fundamental en el presente litigio es determinar si existe en el caso concreto derecho a retraer o, por el contrario, como indica la demandada, ese es inexistente.
La amplia prueba realizada por las partes, amén de dispersarse en cuestiones irrelevantes a los efectos de determinar la existencia o inexistencia del derecho invocado, acredita que, pese a que el local arrendado por los actores, que a su vez se divide en un local explotado directamente por estos y una superficie del mismo subarrendada a un tercero por los arrendatarios, constituye registralmente una sola finca y como tal es considerada en el régimen de propiedad horizontal del edificio en el que se encuentra, lo cierto es que tiene cada uno de los dos locales en que se divide una entidad física y jurídica independiente. Las fotos aportadas muestran que existen tres realidades físicas perfectamente constatadas plasmadas en otros tres locales comerciales abiertos al público, de los cuales los actores explotan en calidad de arrendatarios uno de ellos y percibe rentas como subarrendatarios de otro que es explotado por un tercero. Desde el punto de vista jurídico, ha quedado acreditado de la documental que tienen una historia administrativo-urbanística distinta muy clara cada uno de ellos; cada uno de los locales tiene las oportunas licencias para explotar su respectivo negocio y, además, están dados de alta a efectos fiscales. También en orden a su explotación en el ámbito privado tienen regímenes diferentes, el contrato de arrendamiento sobre el bar explotado por un tercero parece que carece de derecho de retracto por renuncia del titular y tampoco tiene derecho de opción de compra, como sí lo tienen los arrendatarios sobre la parte de la finca arrendada por ellos, tanto la explotada por ellos, como la subarrendada a un tercero. Sobre esta realidad incontestable acreditada por la prueba documental pública y privada unida a autos y testigos que depusieron a instancia de uno o de otro, ha de concluirse que se trata el local sobre el que se ejercita el local de una finca arrendada con entidad independiente y, por tanto, susceptible de ejercitarse el derecho de adquisición preferente conforme a la doctrina plasmada en la STS de fecha 11 de junio de 2012 .
Sin embargo, esta circunstancia no es totalmente relevante a los efectos de llegar a la conclusión contraria a la mantenida por la resolución recurrida: estimar que existe un derecho de retracto arrendaticio.
Así, no parece discutido que, pese a alegar los actores explotan la finca desde el año 1985, el contrato vigente entre las partes, personas físicas actoras arrendatarias y el fallecido Sr. Urbano, es de 1 de junio de 2007, esto es, sujeto a la LAU de 2004; ciertamente existen otros contratos de arrendamiento previos sobre el local suscritos el de 1 de marzo de 2005 por Dña. María Virtudes, como legal...
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