SAP Alicante 385/2015, 21 de Octubre de 2015
| Ponente | JOSE MANUEL VALERO DIEZ |
| ECLI | ES:APA:2015:2845 |
| Número de Recurso | 323/2015 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 385/2015 |
| Fecha de Resolución | 21 de Octubre de 2015 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Alicante, Sección 9ª |
AUDIENCIA PROVINCIAL ALICANTE
SECCIÓN NOVENA CON SEDE EN ELCHE
SENTENCIA Nº 385/15
Iltmos. Sres.:
Presidente: D. José Manuel Valero Diez
Magistrado: D. Andrés Montalbán Avilés
Magistrada: Dª. Susana Pilar Martínez González
En la ciudad de Elche, a veintiuno de Octubre de dos mil quince.
La Sección Novena de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Procedimiento Ordinario 31/10, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Orihuela, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte actora, la menor Dª Sonsoles y en su representación Dª Candida, habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de recurrente, representada por el Procurador Sra Tolosa Parra y dirigida por el Letrado Sr. Guilló Sánchez, y como apelada la parte demandada, D. Serafin, Dª Lucía,
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Ángel Daniel y D. Camilo, representada por el Procurador Sr. Amorós Lorente y dirigida por el Letrado Sr. Ferrández Amorós.
Por el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Orihuela en los referidos autos, se dictó sentencia con fecha 11 de Marzo de 2015 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que estimando la demanda formulada por Dª. Sonsoles, menor de edad, representada por su progenitora, Dª. Candida, frente a PROJOFRÁN, S.L., debo:
Condenar a la dicha demandada a abonar a la actora la cantidad de CIENTO CUATRO MIL TRESCIENTOS EUROS (104.300 euros), más intereses legales desde la interpelación judicial.
Se imponen las costas procesales a la demandada.
Que desestimando la demanda formulada por Dª. Sonsoles, menor de edad, representada por su progenitora, Dª. Candida, frente a D. Serafin, Dª. Lucía, D. Ángel Daniel, D. Camilo, HEREDEROS COX 2010 S.L., COX INVERSIONES 2008, S.L., y COX LEVANTE GESTIONES 2009, S.L., debo absolver a dichos demandados de las pretensiones deducidas en su contra, con imposición de costas generadas a su instancia a la actora."
Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación por la parte actora en tiempo y forma que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal, donde quedó formado el Rollo número 323/15, tramitándose el recurso en forma legal. La parte apelante solicitó la revocación de la sentencia de instancia y la apelada su confirmación. Para la deliberación y votación se fijó el día 17 de Septiembre de 2015. TERCERO .- En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.
Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. José Manuel Valero Diez.
Para la resolución de la presente controversia basta con partir de los propios hechos reflejados en la demanda y su posterior ampliación, ya que se ajustan estrictamente al contenido de la documental que le sirve de sustento y que se acompaña con dichos escritos, así como de la naturaleza jurídica y características de algunas instituciones:
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1.- El 27 de julio de 2005, el fallecido don José, causante de la actora doña Sonsoles, firma un contrato privado de permuta, posteriormente elevado público con fecha 26 de octubre de 2005, de solar a cambio de futuras viviendas y garaje en construcción, con la promotora Projofran, S.L., cuyo administrador único en esas fechas era don Vicente .
En el documento privado expresamente se establece que se le atribuyen al mismo dos viviendas la A y la D, así como cuatro plazas de garaje, acompañándose plano anexo en el que figuraban las viviendas, así como marcadas con aspas las plazas de garaje NUM000, NUM001, NUM002 y NUM003 . Dicho contrato se encuentra también firmado por el codemandado don Serafin, en su calidad de permutante.
En la escritura de permuta de solar a cambio de transmisiones futuras de dos viviendas y garajes de fecha 26 de octubre de 2005, en la que intervinieron don José y la mercantil promotora representada por su administrador único, se especifica la obligación de la promotora de entregar y transmitir en pleno dominio libre de cargas las viviendas tipo A y D, situadas ambas en la planta DIRECCION000 y las plazas de garaje números NUM000, NUM001, NUM002 y NUM003 . En la propia escritura se hace constar además que una vez que esté concluida el 100% de la construcción de los inmuebles, se podrá proceder a realizar por parte de la mercantil a la entrega de esta prestación diferida. No se efectuó en aquellas fechas escritura de obra nueva y constitución del régimen de propiedad horizontal.
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- Mediante documento privado de igual fecha, 27 de julio de 2005, el fallecido don José, concedió a la promotora una exclusiva de venta respecto a la vivienda tipo D y una plaza de garaje, atribuyéndoles un valor de 150.000 €, añadiendo que a cuenta de la exclusiva de venta percibiría en fecha 18 de septiembre de 2005, la cantidad de 30.000 € como parte del precio a percibir del total de la venta. Así como que la exclusiva tendría una vigencia de 18 meses.
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-Terminada la construcción, la promotora no cumplió con sus obligaciones de entrega de las citadas fincas, sino que con fecha 29 de octubre de 2008, constituye tres sociedades limitadas: Herederos Cox, S.L., Cox Inversiones 2008, S.L. y Cox Levante Gestiones 2009, S.L., en las que aparece don Serafin, en calidad de administrador único. Aportando la citada promotora las fincas litigiosas: la vivienda de la DIRECCION000 tipo D y la plaza de garaje número NUM002 a la primera sociedad, la plaza de garaje número NUM000, a la segunda, y la plaza de garaje número NUM001 a la tercera.
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- El día 15 de abril de 2009, cesa como administrador único en dichos mercantiles don José, siendo nombrado el que lo era de la promotora don Vicente, quien interviniendo en nombre y representación de dichas tres sociedades vende el mismo día a don Serafin, la DIRECCION000 tipo D y la plaza de garaje número NUM002, por precio de 33.000 €, indicándose en la escritura de compraventa que "se satisfacen en este acto y mediante dinero en metálico, según manifiestan.".
A don Serafin, a su mujer doña Lucía, y a su hijo don Ángel Daniel la plaza de garaje de la planta NUM004 número NUM000, por 3.000 € con igual forma de pago.
A don Camilo, hijo de los anteriores, por 3.000 € la plaza de garaje de la planta NUM004 número NUM001, con igual sistema de pago.
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- No consta la realidad de pago alguno por la compraventas reseñadas.
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Igualmente para la solución de la controversia, es conveniente recordar ciertos aspectos jurídicos de la cuestión:
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- Quién, no siendo profesional de la construcción, es dueño de un solar o de un edificio en ruina, a menudo decide cederlo a una entidad inmobiliaria a cambio de varios pisos o locales en un edificio nuevo a construir sobre el suelo cedido. Es un tipo de contrato que, por la ausencia de una específica regulación legal aplicable, así como por su relación directa con la autonomía de la voluntad como mecanismo de regulación del contrato, ha generado una abundante jurisprudencia que pone de relieve lo compleja que a veces resulta la articulación de los intereses de las partes, así como los problemas que esta forma de contratar puede llevar consigo, especialmente para quien cede o aporta el solar.
En la modalización de este contrato, no existe una única figura, sino que al contrario hay una gran variedad de fórmulas jurídicas que permiten obtener idéntico o parecido resultado económico, lo que no es sino un efecto derivado de la vigencia absoluta de la autonomía de la voluntad derivada del carácter de contrato atípico especialmente destacado por la jurisprudencia. Entre las mismas, es la más corriente la permuta, o como la califica la citada STS de 5 de julio de 1989, una "permuta especial", a través de la transmisión de la propiedad del solar a cambio de que se construya en él un edificio y reviertan al cedente determinados pisos o locales del mismo. Ésta es la fórmula más habitual y sobre la que en mayor número de veces se ha pronunciado el Tribunal Supremo ( SSTS 30/9/93, 13/7/95, 22/7/98, 20/3/2003 ).
A partir de la STS de 24 de octubre de 1983 se optó de forma decidida por su consideración como contrato atípico, señalando dicha resolución que "El negocio de cesión de solar por pisos y locales en el edificio a construir, es calificado por la jurisprudencia de contrato atípico "do ut des" no encajable plenamente en ninguna de las tipologías específicamente reguladas en el CC, aunque presente notas que le aproximen a la permuta, e incluso subsumible por analogía dentro de los términos del art. 1.538, aunque uno de los bienes del intercambio no tenga aún existencia real en el momento de practicarse, por lo que se tratará de una prestación de una cosa futura que se corresponde con otra presente...".
También se puede citar la STS de 30 de mayo de 2006, según la cual "Se trata del planteamiento de una permuta de cosa futura, que más que un contrato atípico, se califica de una especie del contrato de permuta, semejante a la compraventa de cosa futura, pues no en vano compraventa y permuta son contratos análogos ya que realmente la permuta se puede descomponer en dos compraventas y a aquélla se aplican las normas de ésta conforme dispone el artículo 1541 del Código civil . La validez de la misma se ha admitido en la práctica, en la doctrina y en la jurisprudencia (así, entre otras muchas que son citadas por éstas, sentencias de 8 de marzo de 2001 y 19 de julio de 2002 ).".
Si se celebra en documento privado, el constructor adquirirá la propiedad cuando entre en posesión del solar cedido, es decir, se hará dueño a través del contrato seguido de la tradición material o real ( artículo 609 en relación con el 1462.1 del Código civil ).
Y si el contrato se celebra...
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SAP Alicante 37/2017, 2 de Febrero de 2017
...contratos simulados. Tal jurisprudencia la recogíamos en la sentencia de esta Sala de 21 de octubre de 2015 ( ROJ: SAP A 2845/2015 - ECLI:ES:APA:2015:2845 ) de la siguiente " la doctrina jurisprudencial relativa a la aplicación del artículo 1.473 del CC, tal como es expuesta en la posterior......