SAP Las Palmas 326/2008, 20 de Mayo de 2008
| Ponente | LUCAS ANDRES PEREZ MARTIN |
| ECLI | ES:APGC:2008:1617 |
| Número de Recurso | 155/2006 |
| Número de Resolución | 326/2008 |
| Fecha de Resolución | 20 de Mayo de 2008 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Las Palmas, Sección 3ª |
SENTENCIA
En la Ciudad de Las Palmas de Gran Canaria a veinte de mayo de dos mil ocho;
VISTAS por la Sección 3ª de esta Audiencia Provincial las actuaciones de que dimana el presente rollo en virtud del recurso de
apelación interpuesto contra la sentencia de fecha 26 de abril de 2005 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de
Puerto del Rosario en los autos de Juicio Ordinario nº 324/2002 seguidos a instancia de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
DE APARTAMENTOS ALAMEDA DIRECCION000, apelada, representada en esta alzada por DOÑA MARÍA DEL CARMEN BENÍTEZ
LÓPEZ, y defendida por el Letrado DON LUIS CUYAS DORRONSORO, contra la mercantil
MAJEXTUR SA, apelante,
representada en esta alzada por DON ÁNGEL COLINA GÓMEZ, y defendida por el Letrado DON JOSÉ CONRADO PARTO
LUZARDO, siendo ponente el Sr. Magistrado DON Lucas Andrés Pérez Martín.
Por el Juzgado de Primera Instancia No. 1 de Puerto del Rosario, se dictó en los autos del Juicio Ordinario del que dimana el presente Rollo, Sentencia cuya parte dispositiva literalmente establece:
Que ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS ALAMEDA DIRECCION000, representados por el Procurador Sr. Felipe contra la ENTIDAD MERCANTIL MAJEXTUR SA EN LA PERSONA DE SU REPRESENTANTE LEGAL Plácido;
1.- Que DEBO DECLARAR RESUELTO el contrato de arrendamiento de servicios existente entre la entidad demandante y la demandada celebrado el 17/12/1990 en relación a la explotación y administración del Complejo de apartamentos Alameda DIRECCION000.2.- Que DEBO CONDENAR Y CONDENO a la entidad demandada a entregar a la comunidad de propietarios demandante el referido complejo de apartamentos con todos los bienes y derechos comunes y privativos, propios y anexos, así como a la entrega de los documentos contables, societarios, tributarios, comerciales y de cualquier otro tipo que tenga en su poder, una vez se lleve a cabo la ejecución y liquidación del contrato de arrendamiento de servicios existente entre las partes.
3.- Que DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a la demandada del pago de las cantidades reclamadas en la demanda, sin perjuicio de los resultados que deriven de la liquidación de la relación económica existente entre las partes que deberá llevarse a efecto en ejecución de sentencia.
4.- Respecto a las costas, se declaran de oficio
.
La referida sentencia, de fecha 26 de abril de 2005 se recurrió en tiempo y forma en apelación por la parte demandada, interponiéndose tras su anuncio el citado recurso con base a los fundamentos que son de ver en el mismo. Tramitado el recurso en la forma dispuesta en el art. 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil la parte contraria, demandante, se opuso al recurso, alegando cuanto tuvo por conveniente. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Sala, donde se formó rollo de apelación. Sin necesidad de celebración de vista en esta alzada, se señaló para discusión, votación y fallo, quedando los autos vistos para sentencia.
En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales salvo la del plazo para dictar sentencia.
El presente proceso se inicia por demanda de la Comunidad de Propietarios del complejo Alameda DIRECCION000 en la que se pide la resolución del contrato de arrendamientos de servicios por medio del cual la entidad demandada ejercía su explotación y administración, solicitando se le entregase el citado complejo y toda la documentación correspondiente al mismo, así como que se le indemnizase en los daños y perjuicios que consideraba probados, en concreto 665.636,43 euros, así como la condena en costas de la demandada. Como medida cautelar la demandante solicitaba la administración judicial del complejo vigente el transcurso del proceso.
La demandada alegó la falta de capacidad de la Comunidad para solicitar esta rescisión, la inadecuada calificación de la relación negocial por no ser arrendamiento de servicios sino de industria inicialmente y posteriormente de arrendamiento parciario de industria, que no correspondía abonar indemnización alguna y que se condenase en costas a la demandante.
El juzgado a quo accedió a la administración judicial solicitada como medida cautelar que, según consta en los autos, se ha venido desarrollando hasta el actual momento, aunque lo cierto es que con no pocas dificultades, tal y como se desprende del contenido de las actuaciones. En la resolución final se estima parcialmente la demanda con el contenido del fallo antes transcrito. En cuanto a la primera causa de oposición de la demandada se desestima la falta de capacidad de la Comunidad argumentando que el Presidente, según la normativa vigente y la consolidada Jurisprudencia que la desarrolla, representa válidamente a la Comunidad en defensa de sus intereses. También califica la relación contractual como la de arrendamiento de servicios porque, sin que exista documento contractual alguno que una a las partes, varias pruebas desarrolladas en el acto del juicio llevan a dicha conclusión; no podía ser de industria porque no había una unidad patrimonial explotable en el momento en el que se constituye el arrendamiento; la demandada admitió en la Junta General de la Comunidad de 13 de diciembre de 1989 que la remuneración se recibe por "administración y explotación" del complejo; no se paga un alquiler, sino un tanto por ciento de los beneficios; y finalmente porque de dicho arrendamiento se debía rendir cuentas, y es controlado por la Comunidad, lo que sitúa a las partes ante un contrato de arrendamiento de servicios. Así calificado el contrato se admite la petición de resolución del mismo, ya que aunque no se produzca la misma por sanción en la gestión, al no tener una duración determinada, no se puede obligar a la Comunidad a seguir con el contrato de manera indefinida en una suerte de vinculación vitalicia atentatoria contra la libertad individual. Resuelto el contrato, en el estudio de la petición económica, la misma se desestima de plano, ya que según el informe pericial judicial obrante en autos, la Comunidad ha sido bien gestionada, y lo solicitado como indemnización consta en la contabilidad de la sociedad como provisión para el pago en concepto de retención fiscal que exigió Hacienda a la demandada respecto a los pagos de renta realizados a los propietarios, declarando las costas de oficio.
Los motivos del recurso de apelación de la demandada son dos. El primero se centra en lainadecuada argumentación de la resolución a quo respecto a la capacidad del Presidente para representar a la Comunidad, lo que no fue puesto en cuestión, ya que la oposición se centraba no en la persona legalmente cualificada para representar a la Comunidad, sino en la falta de capacidad de la Comunidad para ser parte en el proceso. Afirma el recurrente que no lo puede ser porque lo que se produjo fue un contrato verbal individual entre la misma y cada uno de los propietarios, porque las relaciones se dieron entre ella y cada uno de los propietarios considerados individualmente en su cualidad de propietarios dominicales de su propiedad individual, de los apartamentos que cada uno tuviese, y que por ello la Comunidad no está capacitada para ser actora en el proceso de solicitud de rescisión contractual. Afirma que existió un apoderamiento inicial de los propietarios, cada uno de manera individual, para que un representante contratase la administración y gestión de los apartamentos, y que si bien no se firmó documento con la empresa prevista, la relación contractual derivó de dichos contratos verbales privados. Afirma que por ello la relación negocial queda vedada a la representación que la LPH le otorga al Presidente de la Comunidad en desarrollo del artículo 396 del Código Civil , que se limita a la gestión y defensa de los intereses y bienes comunes, nunca de los privativos de los propietarios individualmente considerados, debiendo haber demandado, en todo caso, todos y cada uno los propietarios en ejercicio de sus derechos individuales como actores formando un litisconsorcio activo voluntario, según lo establecido en el artículo 12 de la LEC , ya que se defienden derechos individuales. También alega irregularidades en la Junta de 24 de octubre de 2001 acompañada como documento nº 6 de la demanda, lo que la invalida como documento que legitime a la Comunidad para actuar contra ella, afirmando, en resumen, que en el acta notarial que la eleva a público no aparece el listado de asistentes, y que por ello a la misma, al ser celebrada en segunda convocatoria, debieron acudir pocos propietarios, y porque hubo hasta un voto en contra al citado acuerdo.
El segundo motivo se centra en que la relación existente entre las partes era un arrendamiento de industria, no de servicios. Critica que la resolución impugnada utilice como argumento para ello el texto recogido en el acta de la Junta General celebrada el 17 de diciembre de 1990, porque ambas partes afirmaron en el acto del juicio que nunca se llevaron a efecto aquellos acuerdos, por lo que dicho documento no puede tener el valor de prueba que se le otorga. Afirma también que la explotación, en sí misma considerada, pasó por varios estados, en los que se fue novando. Empezó siendo un arrendamiento de industria porque Majextur lo explotaba como negocio, el complejo estaba en posesión de la recurrente, lo que no suele ocurrir en el arrendamiento de servicios, y porque las licencias de explotación están a su nombre, por lo que pagaba una renta que era fija. El arrendamiento no se limitaba a prestar los servicios de gestión o administración, sino también se extendía a la base física de la actividad, por lo que gestionaba una unidad patrimonial independiente, lo que nos sitúa ante el arrendamiento de...
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