SAP Barcelona 294/2008, 3 de Junio de 2008
| Ponente | LAURA PEREZ DE LAZARRAGA VILLANUEVA |
| ECLI | ES:APB:2008:5824 |
| Número de Recurso | 179/2007 |
| Número de Resolución | 294/2008 |
| Fecha de Resolución | 3 de Junio de 2008 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Barcelona, Sección 1ª |
SENTENCIA Nº
Recurso de apelación nº 179/07
Procedente del procedimiento nº 281/04 Juicio ordinario
Tramitado por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Rubí
La Sección Primera de la Audiencia Provincial de Barcelona, formada por los Magistrados DÑA. Mª DOLORS PORTELLA LLUCH, DÑA. LAURA PÉREZ DE LAZÁRRAGA VILLANUEVA y DON ANTONIO RECIO CORDOVA actuando la primera de
ellos como Presidente del Tribunal, ha visto el recurso de apelación nº 179/07 interpuesto contra la sentencia dictada el día 15
de mayo de 2006 en el procedimiento nº 281/04 tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Rubí en el que son
recurrentes PROMOCIONES Y ARRENDAMIENTOS RUBÍ, S.L, y apelados D. Jose Manuel y DÑA. Estíbaliz, previa deliberación, pronuncia en nombre de S.M. el Rey de España la siguiente
SENTENCIA
Barcelona, 3 de junio de 2008
La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su parte dispositiva lo siguiente: FALLO: ESTIMO TOTALMENTE LA DEMANDA interpuesta por Jose Manuel Y Estíbaliz, representados por la Procuradora Dª Victoria Morales Frasnedo y defendidos por el Letrado D. Pedor Conejero López, contra PROMOCIONES Y ARRENDAMIENTOS URBÍ, S.L., representada por el Procurador D. Cecilio Capel Cortés y defendida por el Letrado D. Carlos A. De Alfonso de Janer, con imposición de las costas a la parte demandada.
Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.
Fundamenta la decisión del Tribunal la Magistrada Ponente DÑA. LAURA PÉREZ DE LAZÁRRAGA VILLANUEVA.
La parte demandada recurre la sentencia dictada en primera instancia, ciñéndose su recurso a dos extremos, a la calificación del contrato o documento suscrito con los demandantes y a la existencia de razones importantes que, según la misma, justifican una variación en el precio.
Con respecto a la primera cuestión, esta parte sostiene que no es un contrato de compraventa sino un documento de reserva porque así literalmente se recoge en el mismo, en el que en ningún momento aparece el término "venta", y porque no cumple los requisitos para ello previstos en el artículo 1.261 del Código civil .
En cuanto a esos requisitos se afirma, primero , que la demandada solo consintió en que el documento fuera de reserva y por ello aceptó que los reservantes pudieran retirar sus depósitos cuando quisieran y sin penalización alguna y, si hubiera sido un contrato de compraventa, se habría penalizado la resolución del contrato por parte de los compradores y de la vendedora, segundo, y respecto al objeto cierto, que el documento firmado es un documento de reserva para su posterior compraventa y que forma parte esencial de la determinación del objeto cierto que indica el artículo 1.261 del Código Civil tanto el plazo de formalización como las consecuencias de la resolución, cosas que no se dan en este caso, y, tercero, que no existe causa de la obligación porque en el documento no hay plazo de tiempo para la formalización de la supuesta compraventa.
Atendidas estas alegaciones, a las que se opone la parte actora, y analizadas las actuaciones, es de ver que en el documento suscrito por las partes se establece, primero, que la demandada es propietaria de un determinado solar donde tiene prevista la construcción de 33 casas adosadas según un proyecto realizado por un concreto arquitecto, segundo, que los actores están interesados en la casa señalada con el numero 17 de ese proyecto, tercero, que el precio de esa entidad es de 210.354,24 € (IVA no incluido) y
,cuarto, que los actores entregan la cantidad de 3.005,06 € "en concepto de reserva de la casa mencionada en la manifestación 1ª, sirviendo el presente documento como la más eficaz carta de pago por dicho importe".
A la vista del contenido de este documento la cuestión litigiosa se centra en determinar qué es lo que se ha de entender por "reserva" de la casa en este supuesto, ya que la parte actora mantiene que se trata de una compraventa perfeccionada, mientras que la demandada opone que no es un contrato y sí tan sólo la reserva para una posterior compraventa que, por ello, no ha tenido lugar.
Pues bien, si tenemos en cuenta que reservar significa destinar o guardar una cosa de un modo exclusivo para una determinada persona, se ha de considerar que en este caso la reserva acordada y pactada implicaba que la promotora convenía con los actores, que estaban interesados en la adquisición de una determinada casa, en que fueran éstos los que, con exclusión de otras personas, pudieran comprar la misma, comprometiéndose de este modo a vendérsela.
Por tanto, con la firma de este documento no se estaba comprando en ese momento la casa, por cuanto el documento no es en sí mismo un contrato de compraventa en firme, sin que tampoco quepa apreciar la concurrencia de una opción de compra porque para entender concurrente esta opción se requiere necesariamente la fijación de un plazo, durante el cual el optante puede ejercer su derecho y el concedente se obliga a no vender a nadie la cosa prometida (entre otras, la sentencia del Tribunal Supremo de 28 de abril de 2.000 ), plazo que en este caso no se fijó ni estableció.
En realidad, de lo actuado se desprende que nos hallamos ante una promesa de venta porque el hecho de que la vendedora aceptara reservar esa vivienda para los actores, reserva que la recurrente dice era "para su posterior compraventa", no puede tener otra interpretación que la de que consintió y se comprometió a venderla a los demandantes, obligándose así a otorgar, en su momento y para el caso de que los actores se lo reclamaran, la correspondiente compraventa a su favor.
El hecho de que no exista una plazo fijado para la formalización de la compraventa no tiene la relevancia que le concede la apelante porque no es un requisito necesario para la válida y efectiva existencia de dicha promesa de venta , que tan sólo requiere la conformidad en al cosa y el precio, al margen de que no resulta ilógico el que no se fijara en este caso plazo, atendido que en la fecha en que se suscribe este documento la construcción no estaba ni tan siquiera iniciada o , por lo menos, no acabada, ya que en el documento se señala que la demanda "tiene previsto la construcción...", debiéndose considerar que cabe la reclamación del otorgamiento de la correspondiente escritura...
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