STS, 8 de Octubre de 2015

PRIMERO .- La Sentencia recurrida desestima el recurso dando respuesta a las tres cuestiones planteadas: ausencia de motivación de la Resolución del Jurado, normativa de aplicación y clase de suelo.

Respecto de la primera cuestión, entiende que el Acuerdo contiene una breve, pero suficiente, motivación pues incorpora los datos necesarios: clasificación del suelo como no urbanizable, las valoraciones de la propiedad y de la Administración, la necesidad de que se valore con arreglo a la naturaleza y características de la finca en el momento de su valoración, es decir como rústica, si bien, por un mero error se dice que con aprovechamiento de regadío, sin que ello desvirtúe la valoración como no urbanizable destinada a labor de secano, cuyo precio " a tenor del informe inicial del técnico Sr. Iván , es de 1,50 €, importe acogido por el Jurado en su resolución".

La fecha de valoración la sitúa en el 1 de marzo de 2006, fecha del abono de los depósitos previos e indemnizaciones por rápida ocupación. Frente a la pretensión actora de que se fije en 27 de mayo de 2006, que es cuando la propiedad fue requerida para la presentación de la hoja de aprecio, considera que es poco relevante dada la proximidad de fechas, reconociendo la constante jurisprudencia en orden a identificar ese momento con la notificación del requerimiento a la propiedad para la presentación de la Hoja de Aprecio.

La normativa aplicable es la Ley 6/98, y la Orden ECO/805/2003 y Ley 5/99, Urbanística de Aragón.

El suelo es, según la Resolución del Jurado, no urbanizable, si bien en el hecho segundo de dicha Resolución lo describe como suelo urbanizable no delimitado de uso industrial. La Perito judicial entiende que es suelo no urbanizable genérico de secano, que discurre por zona de suelo urbanizable no delimitado de uso industrial. Rechaza los testigos de la propiedad al aplicar el método de comparación -que fueron asumidos por la pericial judicial- y ello porque las 11 muestras que utiliza se corresponden, en realidad, con una sola compraventa, siendo 10, de las 11 fincas, de regadío, estando, además, situadas del mismo lado del casco urbano, a diferencia de la valorada que se encuentra separada de aquél por la N-232 y la vía férrea (que disminuye notablemente su valor), circunstancias que le llevan a considerar que no son comparables.

Asume las valoraciones del vuelo realizadas por el Jurado, salvo el valor de los árboles para lo que acoge la tasación del Jurado.

SEGUNDO .- Por la representación procesal del propietario recurrente, se preparó recurso de casación contra la precitada Sentencia ante la expresada Sección Segunda de la Sala de Zaragoza, que lo tuvo por preparado en tiempo y forma, emplazando a las partes para que comparecieran ante esta Sala del Tribunal Supremo y elevando las actuaciones, tuvieron entrada en el Registro del Tribunal el 15 de enero de 2014.

TERCERO .- Personado el recurrente, formalizó escrito de interposición fundado en los artículos:

1. Art. 88.1.c): " "Quebrantamiento de las formas esenciales del juicio por infracción de las normas reguladoras de la sentencia o de las que rigen los actos y garantías procesales, siempre que, en este último caso, se haya producido indefensión para la parte".

2. Art. 88.1.d) de la Ley de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa : " Infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia que fueran aplicables para resolver las cuestiones objeto del debate".

Y articulado en seis motivos, de los que los dos primeros (art. 88.1.c)) fueron inadmitidos por Auto de la Sección Primera de esta Sala de 2 de octubre de 2014 , siendo admitidos los cuatro restantes, todos al amparo del art. 88.1.d): Tercero, por infracción de los arts. 9.3 , 24.1 , 103, 1 , y, 2 CE en relación con el art. 35.1 LEF y concordantes de su Reglamento; Cuarto, con infracción de los arts. 9.3 , 24 y 105.c) CE en relación con los arts. 54 y 82 de la Ley 30/92 ; Quinto, por vulneración de los arts. 26.1 y 27.1 de la Ley 6/98 ; Sexto, por infracción del art. 348 LEC .

CUARTO .- Admitido a trámite, como acaba de decirse, con exclusión de los dos primeros motivos, se emplazó a la parte recurrida que presentó escrito de oposición.

QUINTO .- Conclusas las actuaciones, se señaló, para deliberación, votación y fallo, la audiencia del día 6 de octubre de 2015, teniendo lugar, habiéndose observado las formalidades legales referentes al procedimiento.

Siendo Ponente la Excma. Sra. Dª. Ines Huerta Garicano, Magistrada de la Sala

PRIMERO .- Conviene tener presente, a la hora de resolver el recurso, los siguientes antecedentes relevantes: 1) El 20 de diciembre de 2004 se aprobó el Proyecto de construcción de la "Variante de El Burgo de Ebro, Carretera N-232 de Vinaroz a Santander, PK 218,500 al 223,500", Clave 23-Z-3729, para cuya ejecución se declaró la urgente ocupación de los bienes objeto de la expropiación forzosa a que diera lugar dicha construcción, y, entre los que se encontraba la finca aquí concernida, levantándose el Acta previa a la ocupación el 27 de octubre de 2005. El 1 de marzo de 2006 -con abono del depósito previo e indemnización de perjuicios por rápida ocupación- se procedió a la ocupación de la finca; 2) El 27 de mayo de ese mismo año 2006 se notificó el requerimiento a la propiedad para la presentación de su Hoja de Aprecio, lo que verificó en escrito presentado el 16 de junio en la que constan, por lo que aquí interesa, los siguientes parámetros: a) Superficie expropiada a pleno dominio: 86.042 m2, finca nº NUM000 del expediente expropiatorio y parcela catastral nº NUM001 del polígono NUM002 , que forma parte de una finca mayor (registral NUM003 ); b) Suelo clasificado como Suelo Urbanizable no delimitado de uso industrial, cuya valoración se realiza ( art. 27.2 Ley 6/98 en relación con su art. 26.1) por el método de comparación, tomando como referencias los precios pactados en las Escrituras públicas de compraventa de los fincas rústicas en el mismo T.M., de 27 de marzo de 2003 a 9, 01€/m2; escritura de compra de 30 de marzo de 2005 de otra finca rústica en el mismo T.M. a 12,02 €/m2 y otra de de 11 fincas rústicas en igual T.M. (escritura de 20 de enero de marzo de 2006), a razón de 21,04 €/m2, lo que evidencia la evolución del mercado y del que infiere un valor unitario del suelo de 21,04 €/m2 , con un justiprecio global (al que se añadían otras partidas indemnizatorias), incluido premio de afección, de 2.178.208,628 €; 3) La Administración-Demarcación General de Carreteras del Estado- presentó su Hoja de Aprecio el 20 de julio de 2006, con un justiprecio de 135.949,96 €, en el que aplica un valor unitario de 1,50 €/m2 (Suelo No urbanizable Labor de secano). En el Informe de los Servicios Técnicos de la Demarcación de Carreteras del Estado en Aragón, emitido por el Técnico de D. Iván , relativo a todas las fincas afectadas por el Proyecto, y con referencia a la finca que nos ocupa, se dice que el Suelo, conforme al P.G.O.U. de El Burgo de Ebro, es Urbanizable no delimitado, de uso industrial, sector I.9, desarrollado mediante Plan Parcial aprobado por el Ayuntamiento el 3 de junio de 2004. Utiliza el método residual para su valoración. La edificabilidad del sector, con los datos del planeamiento, es de 0,5567 m2/m2 sobre parcela bruta. El valor de repercusión lo calcula tomando como valor en venta del producto inmobiliario, el precio medio del m2 de edificación industrial en Aragón (consultado en el Sector inmobiliario), de 950 €/m2; el valor de construcción, -precio medio de ejecución material en Aragón para nave almacén, consultada la revista EME DOS del primer semestre de 2006- lo sitúa en 327,57 €/m2 y el coste de la urbanización lo estima en 30 €/m2 (que incluye la obligación de costear la urbanización del suelo de cesión gratuita al municipio), aplica el factor de localización de 1,13, dadas las condiciones ideales de comunicación, de donde obtiene un valor unitario de Suelo Urbanizable No Delimitado correspondiente al Sector I.9 "El Espartal" de 46,61 €/m2 ; 4) Por Acuerdo del Jurado de 24 de enero de 2011, se justiprecia la finca en 193.216,37 €. En dicho Acuerdo consta: a) Como datos del Acta Previa levantada el 27 de octubre de 2005: Parcela rústica, labor de secano, forma parte de una finca de 563.000 m2. Según PGOU de 2002 esta clasificada como Suelo Urbanizable No Delimitado Industrial, y la superficie afectada se encuentra dentro de la banda de Suelo no Urbanizable Especial -SNUZE- de Infraestructuras y Comunicaciones (Variante N-232); b) Reproduce los valores de las Hojas de Aprecio de la Propiedad y de la Administración, y tras referirse a unos Informes (cuya existencia no consta), y citar nominalmente los arts. 25.1 y 23 y Transitoria Quinta de la Ley 6/98 , 36 LEF , procede a su tasación, teniendo en cuenta la clasificación de Suelo No Urbanizable en el planeamiento vigente en la fecha de iniciación del expediente de justiprecio (no concreta la fecha), la valora como rústica con labor de regadío a un precio de 5,30 €/m2 (fue el fijado por el Técnico Sr. Iván para el Suelo No Urbanizable, labor de regadío) y, dice, es el coincidente con el de la Administración (que aplicó un valor unitario de 1,50 €/m2, de Labor de secano), para, tras esa manifestación, aplicar, efectivamente, ese precio unitario de 1,50 €/m2 de la Hoja de Aprecio de la Administración; 5) El Informe pericial del Arquitecto Martin , adjuntado con la demanda, parte de que, en la fecha a la que ha de contraerse la valoración (mayo 2006), el suelo estaba clasificado en el PGOU como Suelo Urbanizable No Delimitado de uso industrial; aplica el método de comparación, aplicando la Orden ECO/805/2003, y utiliza 6 testigos obtenidos de Estudios de Mercado de Banco de Datos de 2006 relativos a las parcelas nº NUM004 del Polígono NUM005 , nº NUM006 y NUM007 del polígono NUM008 , nº NUM009 del polígono NUM010 y nº NUM011 y NUM012 del polígono NUM013 , todas de El Burgo de Ebro, a las que aplicó coeficientes de ponderación y homogeneización, llegando a un precio medio ponderado de 19,46 €/m2 , con un valor del suelo de 1.674.902,74 €; 6) La Perito judicial, Arquitecto Sra. Erica , parte de la clasificación del suelo en octubre de 2005 (vigente el texto refundido del PGOU de febrero de 2005) como suelo No Urbanizable Genérico Secano (SNUZG, S) y discurre por zona SUZND (I) NDI-12, Suelo Urbanizable No Delimitado, uso industrial. Fecha de valoración de 28 de mayo de 2006. Rechaza la valoración del suelo de la Hoja de Aprecio de la Administración porque " no expresa ninguna justificación de los precios elegidos y además acuerda un valor y aplica otro, por lo que no se considera válido el cálculo efectuado" . Sin embargo, considera que los testigos de la Hoja de Aprecio de la propiedad (escrituras públicas de 27 de marzo de 2003, 30 de marzo de 2005 y 20 de enero de 2006), son comparables pues lo considera una información concreta sobre transacciones reales y ofertas firmes, en el mismo T.M. y no son precios anormales, si bien es preciso aplicar criterios de homogeneización dado que las muestras son tierra de labor de regadío y están situadas en el mismo lado de casco urbano del municipio a diferencia de las tierras expropiadas que están separadas del casco urbano por la N-232 y la vía férrea que evidentemente disminuye su valor (aplica un coeficiente de homogeneización de 0,8, obteniendo un valor unitario de 16,83 €/m2, al que aplica un coeficiente de 0,85 para eliminar posibles elementos especulativos), con lo que obtiene un valor unitario de 14,31 €/m2 , que es el que aplica.

SEGUNDO .- Entrando ya en el análisis de los motivos casacionales admitidos, en el TERCERO se imputa a la Sentencia, sustancialmente, una infracción del art. 35.1 LEF y del derecho a la tutela judicial efectiva, porque la Sala, al no haber apreciado la ausencia de motivación del Acuerdo del Jurado en orden al criterio seguido para la fijación del valor unitario del suelo, ha sustentado su enjuiciamiento sobre una premisa que se desconoce.

La Sentencia entiende que el Acuerdo contiene una breve, pero suficiente motivación. El Acuerdo incorpora, a efectos de valoración de la finca, dice la Sala de Zaragoza, " la descripción y elementos necesarios de la peritación realizada para la Administración por el técnico Iván ......, de expresan los datos referentes a la clasificación del suelo como no urbanizable, así como todo el detalle de las valoraciones sustentadas por la propiedad y la Administración ..., y se alude a la necesidad de atender en la valoración a las características y naturaleza de la finca en el momento de la valoración, esto es, a su condición de rústica, si bien se añade ciertamente en contradicción con los resuelto posteriormente, que el aprovechamiento es de regadío. Sin embargo, esta última mención responde....a un mero error que no desvirtúa la valoración de la finca como no urbanizable y destinada a labor de secano, cuyo precio, a tenor del informe inicial del Técnico Sr. Iván , es de 1,50 €, importe acogido por el Jurado...No se advierte, en fin y pese a la imprecisión al aludir el acuerdo al precio de una finca de regadío, la existencia de indefensión alguna para la parte demandante...".

Y, ciertamente, aunque sería deseable una mayor concreción y precisión, es lo cierto que el Acuerdo, a la vista de nuestra consolidada jurisprudencia, no puede considerarse ausente de una mínima motivación que permita una valoración crítica para posibilitar tanto su impugnación como su ulterior revisión, que es la finalidad que persigue la motivación, sin que esa parca motivación haya impedido a la recurrente rebatir su contenido. En definitiva, el Jurado asume el criterio valorativo del Informe del Sr. Iván , que contiene los precios del suelo No urbanizable, en sus distintas formas (labor regadío, labor secano, erial pastos, repoblación pinos), determinados por la Comunidad Autónoma en su relación de precios de la tierra en cada uno de los municipios y que, a falta de comparables por compraventa, ha sido admitido por la jurisprudencia de esta Sala, y aplica el precio asignado al suelo no urbanizable (o urbanizable no delimitado, como el aquí concernido), de labor de secano.

No cabe, pues, acoger este tercer motivo, por entender que la Sala de instancia, en sintonía con nuestra jurisprudencia, ha considerado que el Acuerdo contiene ese "mínimo" -que, insistimos, no quiere decir que sea lo deseable- para entender cumplida la exigencia de motivación.

TERCERO .- El CUARTO MOTIVO, plantea que la falta de crítica de la Sentencia sobre la irregularidad procedimental en la que se asienta la Resolución del Jurado (unos supuestos Informes de los que no existe constancia en el expediente de justiprecio), unido a la falta de conocimiento de los criterios de valoración (solamente se sabe que "coincide" con los de la Administración, que tampoco se conocen), debió haber conducido a la anulación del Acuerdo del Jurado.

Esa "irregularidad" procedimental que denuncia está expresamente asumida por la Sentencia en su Fundamento de Derecho Cuarto, en el que, en relación con el criterio del Vocal Arquitecto al que alude el Acuerdo del Jurado (Fundamento Primero del Acuerdo, último párrafo), dice " previsiblemente emitido de forma oral".

Al margen de que existan o no tales Informes (no constan en el expediente, luego no existen), es lo cierto que del Jurado formaban parte dos Arquitectos, cuya opinión profesional es, obviamente, determinante, dada la procedencia jurídica de los otros dos Vocales y del Presidente, por lo que no sólo no es extraño, sino resulta obligado que emitieran sus opiniones respecto de la valoración a realizar, y, lógicamente, ello no constituye irregularidad procedimental de clase alguna.

El Cuarto motivo , ha de desestimarse.

CUARTO .- El QUINTO MOTIVO plantea la infracción de los arts. 26.1 y 27.1 de la Ley 6/98 ya que ni el Jurado, ni la Administración han utilizado el criterio legalmente establecido para la determinación del valor del suelo (en este caso, ya se trate de suelo no urbanizable o urbanizable no delimitado para uso industrial, era el mismo), y que no era otro que el método de comparación y ante la falta de comparables, habrá de acudirse a la capitalización de rentas reales o potenciales, y la Sentencia recurrida, al prescindir de tan importante extremo y confirmar el Acuerdo del Jurado, ha infringido los expresados preceptos.

Esta Sala ha dicho en diversas Sentencias, a título de ejemplo la de 20 de noviembre de 2013 (casación 489/11 ), que el método de comparación requiere, normalmente , tomar en consideración compraventas de fincas análogas (en la misma zona, con dimensiones y aprovechamientos similares e idéntico régimen urbanístico). Ahora bien, esto no excluye que el valor de fincas análogas pueda ser establecido por otros medios, siempre que se trate de un valor calculado con elementos objetivos de comparación, como pueden ser precios tomados de fuentes fiables: Cámaras Agrarias, Servicios de Extensión Agraria, precios de la tierra establecidos por las Comunidades Autónomas para cada municipio, como aquí ha acaecido, y que recoge el Informe del Sr. Iván y aplicado por el Jurado (precio del suelo no urbanizable, labor de secano), por lo que no apreciamos infracción de los preceptos fundamentadores del motivo, que tampoco puede tener favorable acogida.

QUINTO .- Resta por abordar el SEXTO y último motivo: valoración arbitraria de la prueba, por haber prescindido de las reglas de la sana crítica en la valoración de las pruebas, con infracción del art. 348 LEC , llegando a resultados arbitrarios o irrazonables dado que la Sentencia rechaza de plano los testigos utilizados por la Perito judicial por considerarlos no comparables, sin advertir que, precisamente, porque operan sobre inmuebles de características similares -no iguales-, se han utilizado coeficientes correctores para su homogeneización (inmuebles desiguales, pero comparables). Así, como los testigos eran fincas de regadío y su situación física era distinta de la de la finca expropiada, la Perito aplicó un primer coeficiente corrector del 20% y a su resultado otro del 15% para evitar elementos especulativos de mercado. La Sentencia no ha efectuado tampoco una valoración crítica del informe del perito de la Administración al que la resolución del Jurado se refiere como fundamento de su decisión, ni de las dos periciales obrantes en autos, por lo que su apreciación -al desestimar la prueba y dejar "incólume" la valoración del Jurado- resulta arbitraria, conduciendo a un resultado jurídicamente inverosímil.

Como dijimos en el precedente Fundamento de Derecho, el método de comparación, normalmente (no siempre) supone tomar en consideración compraventas de "fincas análogas " y la analogía deberá tener en cuenta el régimen urbanístico, la situación, tamaño, naturaleza, usos y aprovechamientos de que sean susceptibles, en su caso, las comparables en relación con la valorada, siendo constante nuestra jurisprudencia (Sentencia de 7 de octubre de 2013, casación 6815/10 , y las que en ella se citan) al afirmar que el precio abonado por un terreno contiguo al expropiado no siempre sirve para determinar la indemnización del adyacente, si no se dan los restantes elementos comunes para establecer una equiparación razonable, y, que no siempre puede decirse que el valor real de una finca sea el precio en venta ofrecido o dado por otras fincas análogas porque en las compraventas intervienen, a veces, factores subjetivos, personalísimos impulsos y reacciones imprevisibles que desfiguran el valor real de la finca adquirida.

En este caso, la Sentencia rechazó la pericial de parte que se sustentaba en seis referencias tomadas de un genérico "Estudio de mercado. Banco de datos 2006" porque no garantiza la suficiente fiabilidad para poder establecer una conclusión valorativa a partir de las mismas conforme al método de comparación, poniendo de manifiesto que, incluso, la Perito judicial no acoge sus conclusiones.

También rechaza los testigos tomados en consideración por la Perito judicial (escrituras públicas aportadas por la propiedad) y ello porque, de la escritura de 20 de enero de 2006, infiere que las 11 muestras se corresponden en realidad a una sola operación de compraventa, cuyo adquirente es una mercantil, sin que, con cita en nuestra Sentencia de 8 de marzo de 2011 , la literalidad del art. 26 de la Ley 6/98 permita la comparación con un único valor. Además, añade un nuevo argumento para su rechazo y es que las fincas no son comparables porque son de regadío (la justipreciada de secano), y están situadas en el mismo lado del casco urbano, mientras que la concernida se encuentra separada del casco por la N-232 y la vía férrea, circunstancias esenciales que evidencian que dichas fincas no son comparables, conforme a lo que venimos exigiendo, en este sentido.

La Sentencia no ha llegado a resultados arbitrarios o ilógicos en la valoración de las pruebas, únicos supuestos en los que esta Sala de casación está apoderada para revisar la valoración de la prueba que haya realizado el Tribunal de instancia, al que compete la formación de la convicción sobre los hechos objeto del debate procesal y que, con inmediación, se encuentra en condiciones de examinar los medios probatorios, puesto que la errónea valoración no ha sido incluida entre los motivos de casación dado que la finalidad de este recurso es corregir errores de interpretación y aplicación del ordenamiento jurídico.

Procede, por tanto, la desestimación de este Sexto motivo, y, con él, declarar no haber lugar al recurso de casación.

SEXTO .- Con arreglo a lo dispuesto en el art. 139.2 LJCA , se condena en costas a la parte recurrente, cuyo límite cuantitativo máximo, por todos los conceptos, se fija, ponderadamente y en atención a las concretas circunstancias, en 4.000 € .

Que NO HA LUGAR al recurso de casación número 119/14, interpuesto por el Procurador D. José-Manuel Villasante García, actuando en nombre y representación de D. Miguel Ángel , contra la Sentencia dictada -4 de diciembre de 2013- por la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Aragón, desestimatoria de su Rº contencioso-administrativo nº 296/11 deducido frente al Acuerdo del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Zaragoza de 24 de febrero de 2011, que justipreció su finca nº NUM000 (parcela catastral nº NUM001 del polígono NUM002 ), expropiada para la ejecución de las obras del proyecto "Variante de El Burgo de Ebro, Carretera N-232 de Vinaroz a Santander, PK 218,500 al 223,500", Clave 23- Z-372970/14. Con condena en costas en los términos establecidos en el precedente Fundamento de Derecho Sexto .

Así por esta nuestra sentencia, que deberá insertarse por el Consejo General del Poder Judicial en la publicación oficial de jurisprudencia de este Tribunal Supremo, definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos D. Octavio Juan Herrero Pina Dª. Margarita Robles Fernandez D. Juan Carlos Trillo Alonso D. Wenceslao Francisco Olea Godoy Dª. Ines Huerta Garicano PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por la Excma. Sra. Magistrada Ponente Dña. Ines Huerta Garicano, estando la Sala celebrando audiencia pública en el mismo día de su fecha, de lo que, como Letrada de la Administración de Justicia, certifico.