SAP Asturias 175/2000, 19 de Julio de 2000
| Ponente | BERTA ALVAREZ LLANEZA |
| ECLI | ES:APO:2000:3023 |
| Número de Recurso | 346/2000 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 175/2000 |
| Fecha de Resolución | 19 de Julio de 2000 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Asturias, Sección 7ª |
SENTENCIA Núm. 175/00
ILTMOS. SRES.
PRESIDENTE: DON MÁXIMO ROMÁN GODÁS RODRÍGUEZ
MAGISTRADOS: DOÑA BERTA ALVAREZ LLANEZA
DON JULIÁN PAVESIO FERNÁNDEZ.
En la ciudad de Gijón, a Diecinueve de Julio de dos mil.
VISTOS, por la Sección de esta Audiencia Provincial los presentes autos de juicio de Cognición n° 150/99, Rollo n° 346/00, procedentes del Juzgado de Primera Instancia n° 1 de Villaviciosa ; entre partes, como Apelante DOÑA Marcelina, DOÑA Virginia, DOÑA María Consuelo y DON Vicente, representados por el Procurador Don JUÁN RAMÓN SUÁREZ GARCÍA bajo la dirección letrada de Don GABRIEL FERNÁNDEZ LÓPEZ, como Apelado UNIÓN SOCIAL CATÓLICA DE COLUNGA, representado por el Procurador Don JAIME TUERO DE LA CERRA bajo la dirección letrada de Doña CASILDA FLÓREZ MENÉNDEZ.
El Juzgado de Primera Instancia número 1 de Villaviciosa dictó en los referidos autos Sentencia de fecha 16 de Marzo de 2000 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:
" DESESTIMANDO TOTALMENTE la demanda formulada por Doña Marcelina, Doña Virginia, Doña María Consuelo y D. Vicente, contra la entidad Unión Social Católica de Colunga, absolviendo a ésta de las pretensiones contra ella deducidas por los actores; condenando a éstos al pago de las costas procesales causadas. Y ESTIMANDO la reconvención formulada por la entidad Unión Social Católica de Colunga contra Doña Marcelina, Doña Virginia, Doña María Consuelo y D. Vicente, declaro resueltos los contratos de arrendamiento de las viviendas NUM000, NUM001 y NUM002 y del local ubicado en el bajo derecha, todas ellas del edificio sito en la CALLE000, n° NUM003, de Colunga, de las que aquéllos son arrendatarios; condenando a los actores reconvenidos al pago de las costas causadas a la demandada y actora reconvencional. "
Notificada la anterior sentencia a las partes, por la representación de Doña Marcelina, Doña Virginia, Doña María Consuelo y Don Vicente, se interpuso recurso de apelación y admitido a trámite se remitieron a esta Audiencia Provincial, y cumplidos los oportunos trámites, la parte Apelante instó larevocación de la sentencia y la apelada su confirmación.
En la tramitación de este recurso se han cumplido las correspondientes prescripciones legales.
VISTOS: Siendo Ponente la Iltma. Sra. Magistrada Doña BERTA ALVAREZ LLANEZA.
El principal motivo de impugnación de la Sentencia de instancia es la prueba pericia) practicada y acogida por la resolución recurrida, y en consecuencia sí ha quedado acreditado el presupuesto exigido en el artículo 118 de la L.A.U . para declarar la resolución de los contratos de arrendamiento como se hizo en aquella.
Dado que la estimación de la demanda reconvencional comporta el rechazo automático de la pretensión de la demanda inicial, conviene recordar la interpretación que la doctrina jurisprudencia) ha efectuado del art. 118 de la L.A.U ., estableciendo los siguientes criterios: a) Que en el concepto de siniestro se han de comprender no sólo las destrucciones ocasionadas por algún acontecimiento catastrófico y de producción instantánea sino también aquellas averías, deterioros o pérdidas importantes que se produzcan en la vivienda o local de negocio arrendado cualquier que sea la causa que lo haya originado incluyendo la vejez de los mismos ( SSTS 30-3-1962, 24-1-63, 4-12-95, 8-5-1967 y 17-6-1972 ) e incluso la negligencia o culpa del arrendador pues la Ley no distingue el origen que dicha perdida puede tener, bastando con que se produzca, sin perjuicio del derecho del inquilino a reclamar los daños y perjuicios que en su caso pudieran habérsele ocasionado por haber incumplido aquel sus obligaciones contractuales; b) Que en el supuesto del art. 118.2 de la L.A.U . lo que en todo caso debe existir es una diferencia importante entre el estado que tenía la vivienda o local de negocio en el momento de ser arrendados y el que tenga en el momento de ejercitarse la acción, diferencia a la baja debida a averías, deterioros o pérdidas que hagan que se encuentre ahora en estado no apto para el uso a que fueron destinados; c) Que como consecuencia de ello, se imponga la necesidad de realizar obras para reponer lo arrendado al estado que permita su uso y posesión conforme a lo convenido en la relación arrendaticia, siempre y cuando que el importe de los trabajos reconstructivos exceda del SO por ciento del valor de la vivienda o local correspondientes, lo que constituye presupuesto ineludible que exige la correspondiente prueba; d) Que el importe de las obras, al igual que el valor de lo edificado ha de referirse en principio a las concretas dependencias cuya resolución se somete a debate judicial (
SSTS 13-5-74, Sept. 94 y 15-2-96 ) con abstracción del resto del inmueble, si bien no obstante hay que computar también las reparaciones que exige el resto del inmueble y que directa o indirectamente vengan referidas a las viviendas o locales objeto de arrendamiento cuando se encuentren afectados elementos comunes ( SSTS 18-11-1972 y 7-9-94 ) pues en estos casos se necesita una reconstrucción de mayor alcance para que el arrendatario pueda continuar en el uso pacífico y seguro del bien objeto de contrato y finalmente que en caso de afectación general determinante de la perdida o destrucción total del edificio el elemento a valorar habrá de ser la totalidad del inmueble;, facultándose la resolución de todos los arrendamientos dada su ruina técnica ( SSTS 8-5-67, 19-6-68, 7-7-69, 4-12- 70, 1-12-1972, 13-5-74, 30-1-84 y 17-7-92 ).
Como dijo la S.A.P. de Oviedo de 18-2-98, si el estado de ruina no es de toda la edificación, no tiene que considerarse el valor del edificio en su totalidad sino el del local litigioso, al tiempo que las obras a tener en cuenta son las precisas en el bien arrendado con referencia del coste proporcional de las necesarias en los elementos comunes que sean indispensables para la habitabilidad lo que permitirá el adecuado uso al servicio pactado, debiendo incluir en dichas obras aquellas a que se refieren los artículos 107 y 110 de la L.A.U .
En relación a lo expuesto, es cierto que el 50 por ciento de las obras de reparación deberán circunscribirse en principio al local y vivienda objeto del arrendamiento con abstracción del resto del inmueble; no obstante tal valoración individualizada, hay que computar las reparaciones que exige el resto del mismo cuando se encuentran afectados elementos comunes ( STS 18-11-1972 ), pues en estas casos se necesita una reconstrucción de mayor alcance y por ello la doctrina jurisprudencial ha establecido como elemento a valorar en caso de afectación general el de la totalidad del inmueble entre otras SS 8-5-1967, 19-6-1968, 7-7-59, 18-5 y 1-12-1972 ).
En relación con lo anterior, en la demanda se señala que la galería de madera que sirve como cerramiento de la fachada posterior se encuentra en muy mal estado y no ofrece garantías deseguridad existiendo peligro de que se desprenda en parte o en su totalidad pudiendo representar un grave peligro no solo para los inquilinos sino también para los clientes y empleados del bajo comercial o para un eventual viandante y que de continuar ( folio 3 de la demanda ) sin realizarse las medidas correctoras pertinentes de refuerzo, consolidación y saneamiento de la sub-estructura de la galería del edificio así como la intervención en el retejado y saneamiento de cubiertas, canalones, bajantes y chimeneas este deterioro podría llegar a suponer un verdadero peligro para la seguridad del edificio y de las personas que acceden al mismo. En el propio informe que se acompaña a, la demanda ( folio 35 ) cuando analiza la causa del deterioro de la galería, indica que la inmediata sucesión de la patología se remonta un piso más arriba, en el primer y segundo piso se constatan asientos diferenciales mucho más acusados y de mayor grado de inestabilidad por la altura en que se encuentran. El problema se inicia aguas arriba por la falta absoluta de mantenimiento de la cubierta. En la zona de vivienda del bajo cubierta, la patología es de desplome de falso techo y colonias de polillas en los entarimados de los suelos. La humedad es transmitida por la galería del edificio y después horizontalmente a los entramados de la vivienda provocando " baches " por pérdida de capacidad portante de la madera, considerando como medida urgente ( en las conclusiones ) las de refuerzo, consolidación y saneamiento de la sub-estructura de la galería del edificio, para a continuación intervenir en el retejado y saneamientos de la cubierta, canalones, bajantes y chimeneas.
En el informe que se acompaña con la demanda reconvencional ( folio 85 y ss. ) se hace constar en relación a las fachadas, en la principal desconches y levantamiento del enfoscado..., la lateral con desconches profundos puntuales y grieta estructural importante por asentamiento de cimentación. Respecto de la...
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