SAP Córdoba 276/2015, 22 de Junio de 2015
| Ponente | PEDRO JOSE VELA TORRES |
| ECLI | ES:APCO:2015:581 |
| Número de Recurso | 416/2015 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 276/2015 |
| Fecha de Resolución | 22 de Junio de 2015 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Córdoba, Sección 1ª |
S E N T E N C I A Nº 276/15
Iltmos. Sres.:
Presidente:
D. Pedro José Vela Torres
Magistrados:
D. Pedro Roque Villamor Montoro
D. Felipe Luis Moreno Gómez
Juicio Ordinario nº 201/11
Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Único
de Priego de Córdoba
Rollo nº 416/15
En Córdoba, a veintidos de junio de dos mil quince
La Sección Primera de esta Audiencia ha visto y examinado el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en los autos referenciados incoados a instancia de DON Lucio, DOÑA Estrella Y DOÑA Magdalena representados por la procuradora Sra. Isabel Cabezas Medina y asistidos del letrado Sr. Siles Arjona contra DON Samuel representado por el procurador Sr. José Luis Castilla Linares y asistido de la letrada Sra. García Hernández, siendo en esta alzada parte apelante el citado demandado. Es Ponente del recurso D. Pedro José Vela Torres.
Se dictó sentencia con fecha 24/9/14 cuyo fallo textualmente dice: "Que debo estimar y estimo la demanda principal presentada por la representación procesal de D. Lucio, Dña. Estrella y doña Magdalena contra D. Samuel, declarando resuelto el contrato de compraventa de fecha 17 de enero de 2007 celebrado entre las partes por cumplimiento de la condición resolutoria expresada en el mismo, condenando a D. Samuel a abonar a los demandantes principales la cantidad de 11.420,04 euros. Que debo desestimar y desestimo la demanda reconvencional presentada por la representación procesal de D. Samuel contra D. Lucio, Dña. Estrella y doña Magdalena, absolviendo a estos últimos de las pretensiones contra ellos deducidas. Con expresa condena en costas para la parte demandada principal y demandante reconvencional derivadas de la demanda principal y demanda reconvencional".
Con fecha 23/1/15 se dictó Auto cuya parte dispositiva es la siguiente: "Que debo completar y completo el fallo de la Sentencia dictada en el procedimiento de referencia de 24 de septiembre de 2014, en el sentido consignado en los razonamientos jurídicos, quedando redactado el primer párrafo del mismo de la siguiente manera: FALLO "Que debo estimar y estimo la demanda principal presentada por la representación procesal de D. Lucio, Dña. Estrella y doña Magdalena contra D. Samuel, declarando resuelto el contrato de compraventa de fecha 17 de enero de 2007 celebrado entre las partes por cumplimiento de la condición resolutoria expresada en el mismo, condenando a D. Samuel a abonar a los demandantes principales la cantidad de 11.420,04 euros, más los intereses legales que dicha cantidad devengue conforme a la estipulación cuarta del contrato. Se mantiene íntegramente el resto de la resolución".
Contra dicha sentencia se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de indicada en base a la argumentación de hechos y fundamentación jurídica que expresó, dándose traslado a la contraparte con el resultado que obra en autos, tras lo cual el Juzgado remitió las actuaciones a este Tribunal que formó el correspondiente rollo, personándose las partes. Esta Sala se reunió para deliberación y votación el día 17/6/15.
Se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia apelada, y
El presente procedimiento tiene por objeto un contrato de compraventa de una participación indivisa de una finca rústica, por precio de 228.000 #, pactándose expresamente una condición resolutoria para el caso de que dicha participación no pudiera ser segregada e inscrita como finca independiente en el Registro de la Propiedad en los dos años siguientes a la fecha de celebración del contrato. No habiéndose podido realizar las pretendidas segregación e inscripción, los compradores presentaron demanda instando la resolución del contrato y la restitución de la parte de precio abonada, con sus intereses legales. A su vez, el vendedor se opuso a la demanda, alegando incumplimiento previo de los compradores de su obligación de pago del precio, y formuló reconvención, alegando la nulidad radical del contrato, solicitando la reintegración de la finca con sus frutos desde la firma del mismo. Planteado así el debate, la sentencia estimó la demanda y desestimó la reconvención, declarando resuelto el contrato y condenando al vendedor a abonar a los compradores 11.420,04 #. Contra la cual interpuso recurso de apelación el demandado/reconviniente, por los siguientes y resumidos motivos: 1) Indebida aplicación de la condición resolutoria expresa; 2) Error en la valoración de la prueba; 3) Nulidad del contrato e incumplimiento de la parte compradora; 4) Indebida aplicación de la cláusula penal; 5) Incongruencia de la sentencia; 6) Indebida condena en costas, puesto que las pretensiones de las partes se han estimado parcialmente. Solicitando la revocación de la sentencia apelada, con desestimación de la demanda y estimación de la reconvención. Recurso al que se opuso la parte demandante/reconvenida, solicitando la confirmación de la sentencia apelada.
Siguiendo el mismo orden en que se analizan las cuestiones litigiosas en la sentencia apelada, debe examinarse primeramente la validez del contrato, puesto que como bien se dice en la misma, si el mismo resultara nulo no tendrían sentido el resto de pretensiones que constituyen el objeto litigioso. En el recurso de apelación se concreta la causa de nulidad en que era imposible en origen la segregación de la participación de finca vendida, por lo que el contrato sería nulo por ilicitud o imposibilidad jurídica de su objeto. A cuyo efecto, en el contrato no se pactó un destino expreso para el inmueble, por lo que a estos efectos es indiferente que fuera un bar-restaurante o una industria de confección de prendas de vestir. Lo que resultaba determinante para la compraventa y ello es la razón de ser de la condición resolutoria expresa, era que la porción de finca comprada pudiera ser segregada e inscrita como finca registral independiente. No consta que las partes -y específicamente, los compradores- conocieran a la fecha de la firma del contrato que el Ayuntamiento de Carcabuey iba a denegar la licencia de segregación (requisito previo de la segregación registral). Consecuentemente, toda la argumentación relativa a una posible licencia de actividad como bar o a un cambio del uso industrial es completamente inane, porque lo relevante es que la eficacia del contrato se condicionó a la posibilidad de segregación e independización de la finca del resto de su matriz. El que no se obtuviera la licencia no quiere decir que la causa del contrato no fuera lícita, y la imposibilidad jurídica posteriormente constatada no sería causa de nulidad, sino en su caso de resolución. En cuanto a la posible nulidad del contrato por imposibilidad del objeto ( artículo 1.272 del Código Civil ), debe partirse de la base de que, en buena doctrina, si la imposibilidad es originaria, es decir, ya existe en el momento de perfeccionarse el contrato, el mismo es nulo; mientras que si es sobrevenida, da lugar a incumplimiento contractual causante de resolución si es imputable a la parte de la que depende, o a la extinción de la obligación cuando no le es imputable ( artículo 1.182 del Código Civil ). En este sentido, la eficacia extintiva de la imposibilidad es congruente con la situación sobrevenida; la extinción se produce porque la imposibilidad de la conducta es incompatible y prevalece sobre el deber jurídico objetivo que recae sobre la prestación. Se trata, pues, que de manera sobrevenida aparecen unas circunstancias que, de haber existido en el momento del nacimiento de la obligación, la hubieran impedido (interpretación conjunta y sistemática de los artículos 1.132-2, 1.182,
1.271-3 y 1.272 del Código Civil ). En este caso, no consta que la imposibilidad fuera originaria, puesto que no hay ningún documento administrativo que así lo acredite, y en todo caso las partes no debieron considerar que existiera en el momento de suscripción del contrato, porque precisamente previeron la necesidad de realizar las pertinentes gestiones al respecto y las consecuencias de que finalmente hubiera una imposibilidad posterior, incluyendo la condición resolutoria. Además, debe tenerse en cuenta que la razón última de la denegación de la licencia de segregación es que el suelo no es urbanizable, situación que jurídicamente no es inmutable, porque un determinado terreno puede ser, en sucesivas fases jurídico-cronológicas, rústico, urbanizable y urbano, por lo que a priori no cabía descartar completamente que, en determinadas circunstancias, pudiera obtenerse la mencionada licencia. Asimismo, no puede acogerse el argumento del recurrente de que los compradores no agotaron toda la actividad precisa para lograr la segregación, puesto que ello no consta en modo alguno en las actuaciones, y antes al contrario, lo que figura es que completaron todo el trámite preceptivo ante el Ayuntamiento de Carcabuey, obteniendo una resolución denegatoria. Razones todas por las que este motivo de apelación,...
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