SAP Valencia 56/2015, 3 de Marzo de 2015
| Jurisdicción | España |
| Emisor | Audiencia Provincial de Valencia, seccion 6 (civil) |
| Fecha | 03 Marzo 2015 |
| Número de resolución | 56/2015 |
Audiencia Provincial de Valencia Sección Sexta ROLLO nº 25/2014 SENTENCIA 3 de marzo de 2015
PODER JUDICIAL
Audiencia Provincial
de Valencia
Sección Sexta
ROLLO nº 25/2014
SENTENCIA Nº 56
Presidente
Don Vicente Ortega Llorca
Magistradas
Doña María Mestre Ramos
Doña Mª Eugenia Ferragut Pérez
En la ciudad de Valencia, a 3 de marzo de 2015.
La sección sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por el señor y las señoras del margen, ha visto el presente recurso de apelación, interpuesto contra la sentencia de fecha 23 de octubre de 2013, recaída en el juicio ordinario nº 936/2012, del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de los de Valencia, sobre indemnización por daños y perjuicios por incumplimiento de contrato de arrendamiento de vivienda.
Han sido partes en el recurso, como apelante la demandante doña Magdalena, representada por la procuradora doña Elvira Santacatalina Ferrer, y asistida por la abogada doña Pilar Lujan Soria, y como apelada la demandada URBYAGRI S.L., representada por la procuradora doña Laura Lucena Herráez, y asistida por la abogada doña María Pilar Zanón Pardo.
Es ponente don Vicente Ortega Llorca, quien expresa el parecer del Tribunal.
La parte dispositiva de la sentencia apelada dice:
Que desestimo íntegramente la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales ELVIRA SANTACATALINA FERRER, en nombre y representación de Magdalena, contra URBYAGRI S.L. y absuelvo al demandado de los pedimentos de la demanda con imposición de costas a la parte actora.
La defensa de la actora interpuso recurso de apelación, alegando resumidamente:
ERROR EN LA VALORACIÓN DE LA PRUEBA. INFRACCIÓN DE los artículos 1094 a 1112 CC y 21 LAU 29/94.
Ex artículo 1101 CC, los propietarios del inmueble quedan sujetos a la indemnización de daños y perjuicios derivados de dolo o negligencia. La propiedad dejo de cumplir con sus obligaciones desde el momento en que hizo caso omiso a las peticiones de mi mandante respecto a las condiciones de insalubridad y defectos existentes en la propia vivienda.
Las consecuencias que sufrió mi mandante han quedado acreditadas en cuanto que aportó documental del estado del inmueble, de las denuncias existentes en las que mi mandante fue víctima incluso de agresiones, e incluso obra en autos informe de perito que acredita el estado de la vivienda, que fue ratificado en sede judicial.
Ex artículo 21.1 LAU 29/94, el arrendador está obligado a realizar todas la reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.
El piso se entregó a mi mandante sin reforma alguna, visiblemente habitable, pero no más.
Fue después, cuando empezaron a salir los problemas en el inmueble, como goteras, grietas en el techo, mal funcionamiento de la instalación eléctrica, y daños en suelo y ventanas, así como caída de elementos de la cocina, que eran de incumbencia de la arrendadora.
Y, por ello, la responsabilidad de haber efectuado las reparaciones que correspondían era de esa misma parte.
Por ello, entendemos queda clarificada tal responsabilidad como para determinar y exigir una indemnización a favor de mi mandante.
De la documental, las manifestaciones de doña Santiaga, y del perito, así como de las fotografías aportadas, es claro que existían deficiencias en el inmueble que lo hacían insalubre o inhabitable.
Su voluntad fue intentar que le arreglaran la vivienda de manera consensuada, hasta que no le quedó otra opción que denunciar ante el Juzgado de Instrucción numero 12 de Valencia, Diligencias previas 3223/2013, cosa que hizo el 24 de enero de 2012, y después la propiedad interpuso acción de desahucio, en 7 de mayo de 2012.
Terminó solicitando sentencia que revoque la recurrida, estimando condenar a URBYAGRY SL a pagarle 12.000 euros, o la cantidad que estime conveniente el tribunal, en concepto de indemnización por daños y perjuicios, y todo ello con expresa imposición de costas a la contraparte.
La defensa de la demandada presentó escrito de oposición al recurso, alegando en esencia:
En desacuerdo con el correlativo del escrito de apelación.
La contraparte no ha presentado informe pericial alguno expresivo del estado de los elementos constructivos, y los daños alegados, en ningún caso serían imputables a mi representada dado que traen su causa de las acciones de terceros y elementos comunes del edificio, sobre los que mi representada tiene vetada su intervención.
Únicamente se podría imputar a mi mandante la responsabilidad por dichas deficiencias en la parte que le pudiera corresponder como propietaria y miembro de la Comunidad de Propietarios del edificio, pero no en ejercicio de la acción por responsabilidad contractual.
En menor medida puede prosperar el ejercicio contra mi mandante de las acciones por daños y perjuicios sufridos por las juergas, agresiones y peleas de terceras personas.
Solicitaba la demandante en su escrito de demanda " se acuerde condenar al demandado a cumplir con la obligación de efectuar las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido....."
Resultaba inviable la petición de la demandante cuando los supuestos daños que se desprenden de los hechos relatados en la propia demanda provienen del estado en el que se encuentran los elementos comunes del edificio sobre los que mi mandante tiene vetada su intervención y cuyo mantenimiento es responsabilidad de la Comunidad de Propietarios.
El escrito de demanda reconoce que le han provocado las agresiones dos vecinos del edificio, identificados en la demanda.
No cabe la aplicación del artículo 1.101 CC, dado que no se dan los requisitos para determinar el deber de mi representada de indemnizar los daños y perjuicios: Del contrato de arrendamiento de 13 de octubre de 1999 se derivan las obligaciones propias de arrendador y arrendatario y concretamente a las reparaciones que se especifican en la LAU, no se ha acreditado la existencia del incumplimiento por la arrendadora.
Consta en el contrato, cláusula séptima, " el inquilino conoce y acepta el estado en que recibe la vivienda ".
Son de aplicación los artículos 1.281 y 1.282 CC .
La testigo la hermana de la apelante Doña Santiaga, manifiesta haber inspeccionado la vivienda al inicio de la relación arrendaticia, se desprende que ésta se encontraba en condiciones para vivir. Manifiesta la testigo que " la vivienda estaba bien y el precio era bajo ".
De dicha testifical y de la de Doña Dulce, encargada de alquileres de URBYAGRI, S.L., se desprende que la vivienda estaba ocupada con anterioridad por la portera de uno de los edificios colindantes que hizo obras de reparación y acondicionamiento por lo que se encontraba en buen estado.
Las deficiencias relatadas en la demanda, como manifestó el técnico del Ayuntamiento que visitó la vivienda a requerimiento de la hermana de la arrendataria, provienen de elementos comunes del edificio cuya reparación y conservación no era únicamente responsabilidad de mi representada.
STS de 22 de septiembre de 1989 .
El artículo 21 LAU impone al arrendador la obligación de realizar las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, también establece que las reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario. Como reconoce Doña Santiaga
, la vivienda se fue deteriorando en lo que se refiere a los elementos internos de la misma como baldosas, marcos de las puertas etc. pudiendo entrar éstos dentro del supuesto contemplado en el punto 4 del citado precepto.
El técnico del Ayuntamiento de Valencia que a requerimiento de la hermana de la apelante pasó por la vivienda, manifestó que ésta se encontraba en deficientes condiciones de higiene y salubridad, por "falta de limpieza, suciedad y enseres tirados por el suelo".
Doña Dulce, comercial de URBYAGRI, S.L., manifestó que los marcos de las ventanas y puertas, estaban arrancados y había recibido quejas de los ocupantes del bajo y edificios colindantes debido a que a la arrendataria lanzaba objetos y basura por el deslunado; que recibió quejas de algunos de los inquilinos del edificio que tuvieron que abandonar el mismo por los problemas derivados de la actitud de la demandante.
Es obligación del arrendatario según el artículo 1.555 CC, usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, y pagar el precio del arriendo en los términos convenidos.
La testigo Doña Santiaga manifiesta que los marcos de las puertas estaban bien a la fecha de firma del contrato de arrendamiento, y la comercial de URBYAGRI, S.L. que estaban arrancados a la fecha del lanzamiento.
La actora afirma que ha sufrido daños psicológicos, perjuicios físicos, y que en repetidas ocasiones ha tenido que faltar al trabajo y dormir en una pensión, sin que pruebe nada.
Tampoco acredita haber puesto en conocimiento de la arrendadora las deficiencias y daños alegados con anterioridad a la interposición del procedimiento judicial.
Ex artículo 217 LEC, no ha quedado acreditado ni la realidad de los daños y perjuicios ocasionados ni la cuantía de los mismos.
STS de 5 de junio de 1983, 4 de octubre de 1986, 29 de marzo de 2005, 6 de septiembre de 2005 y 10 de junio de 2008 .
No se puede determinar la existencia de un nexo causal entre la conducta de mi representada y los daños y perjuicios alegados, ni la negligencia de ésta.
Manifiesta la contraparte que fue desahuciada con el fin de vender...
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