SAP Madrid 9/2015, 19 de Enero de 2015
| Ponente | MARIA DE LOS DESAMPARADOS DELGADO TORTOSA |
| ECLI | ES:APM:2015:446 |
| Número de Recurso | 456/2013 |
| Procedimiento | RECURSO DE APELACIóN |
| Número de Resolución | 9/2015 |
| Fecha de Resolución | 19 de Enero de 2015 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Madrid, Sección 11ª |
Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Undécima
C/ Ferraz, 41, 914933922 - 28008
Tfno.: 914933922
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2013/0007777
Recurso de Apelación 456/2013
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 16 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 1730/2011
APELANTE: SOCIEDAD PUBLICA DE ALQUILER S.A
Sr. ABOGADO DEL ESTADO
APELADO: D./Dña. Adriano
PROCURADOR D./Dña. RAQUEL VILAS PEREZ
SENTENCIA
TRIBUNAL QUE LO DICTA :
ILMO/A SR./SRA. PRESIDENTE :
D. ANTONIO GARCÍA PAREDES
ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:
Dña. CESAREO DURO VENTURA
Dña. MARÍA DE LOS DESAMPARADOS DELGADO TORTOSA
En Madrid, a diecinueve de enero de dos mil quince.
La Sección Undécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 1730/2011 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 16 de Madrid, entre partes de una como apelante SOCIEDAD PÚBLICA DE ALQUILER S.A, representado por el Sr. Abogado del Estado y de otra como apelado D. Adriano, representado por la Procurador Dña. Raquel Vilas Pérez; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 11/03/2013 .
VISTO, Siendo Magistrado Ponente Dña. MARÍA DE LOS DESAMPARADOS DELGADO TORTOSA.
Por Juzgado de 1ª Instancia nº 16 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 11/03/2013, cuyo fallo es el tenor siguiente: >
Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la representación de SOCIEDAD PUBLICA DE ALQUILER, S.A., que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que formulo oposición, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.
En la tramitación del presente procedimiento se han observado las prescripciones legales.
El presente recurso trae causa de la demanda formulada por D. Adriano frente a
SOCIEDAD PUBLICA DE ALQUILER, S.A., de resolución de contrato y en reclamación de la cantidad de
13.789,13 euros, por razón del contrato de intermediación y de gestión de vivienda para su alquiler de fecha 6 de agosto de 2.008 suscrito entre las partes, cantidad que era la que tenía que haberle entregado desde noviembre de 2011 en que se dejan de abonar las cuotas mensuales hasta agosto de 2013 fecha de vencimiento del contrato. Y solicita: a.- Se decrete la resolución del contrato de intermediación y de gestión de vivienda para su arrendamiento celebrado entre el demandante y la demandada el 6 de agosto de 2008, por incumplimiento de la obligación de abono de las cuotas mensuales; b.- Se condene a la demandada a abonar al demandante la cantidad de 13.788,16 euros en concepto de indemnización de daños y perjuicios causados por el incumplimiento de contrato de intermediación y gestión de la vivienda para su arrendamiento, así como los intereses legales devengados; c.- Subsidiariamente, se obligue a la demandada al cumplimiento del contrato de intermediación y de gestión de vivienda para su arrendamiento suscrito entre actor y demandada de fecha 6 de agosto de 2008 en todos sus términos hasta su finalización.
La demanda se sustenta en un relato fáctico según el cual:
-
- Con fecha 6 de agosto de 2008, D. Adriano suscribió un contrato de intermediación y de gestión de vivienda para su arrendamiento con Sociedad Pública de Alquiler, S.A. (actualmente en liquidación), conforme al cual la actora encargaba a la sociedad la gestión integral del arrendamiento de la citada vivienda por un período de cinco años, garantizando dicha Sociedad al propietario el abono de 610 euros mensuales, actualizable anualmente conforme a la variación que experimentase el IPC, independientemente de que dicho inmueble estuviera o no arrendado. La cantidad pactada, más los aumentos por actualización, asciende a la cantidad de 626,78 euros que el demandante venía percibiendo.
-
- Con fecha 27 de octubre de 2011 la demandada remite SMS al teléfono móvil del demandante donde da por resuelto el contrato reseñado. La causa que se alega es la desocupación del último inquilino, sin tener interesados, y que con el mercado actual se produce desequilibrio entre prestaciones, por lo que le ofrece redefinir el contrato y servicios "alquiler con garantías", entendiendo que acepta sin aviso fehaciente en contrario en siete días. Desde ese momento la demandada deja de abonar la cuota mensual pactada.
Explica el actor que, si bien en un principio exige el cumplimiento del contrato, una vez se mantiene una reunión con dicha entidad y le confirma que resulta imposible su cumplimiento, se solicita la resolución del contrato por incumplimiento con indemnización de daños y perjuicios, que cuantifica en la cantidad de
13.789,16 euros, correspondiente a las 22 cuotas mensuales que ha dejado de abonar la demandada desde noviembre de 2011 hasta agosto de 2013 fecha de vencimiento del contrato, a razón de 626,78 euros mensuales, cantidad que la demandada ha venido abonando tras actualizar la inicial de 610 euros según el IPC, conforme a lo pactado en el contrato.
La demandada, a través del Abogado del Estado, contesta a la demanda invocando la cláusula "rebús sic stantibus" para solicitar la resolución del contrato por imposibilidad sobrevenida, y se le absuelva de pagar las rentas que se le reclaman.
Reconoce el contrato suscrito con el demandante, si bien pone énfasis en la cláusula tercera, párrafos segundo y tercero, a fin de establecer las circunstancias en que se pacta el contrato y que parten del presupuesto de que, mientras que exista un inquilino en la vivienda, el contrato se mantiene en sus propios términos, en particular, conforme a la renta pactada que debe abonarse al propietario, pero en caso de desocupación y antes de que exista un nuevo inquilino, el propietario puede renegociar el contrato, entre otras causas por considerar que la renta a percibir debe ser mayor en atención al mercado inmobiliario; que la existencia o no de un inquilino no es indiferente para las partes del contrato y para su causa, y el riesgo que la demandada asume con el contrato, pues en la cláusula tercera, párrafo primero, se supedita el comienzo de la vigencia del contrato de intermediación y gestión de vivienda para su arrendamiento al momento en que entre en vigor el correspondiente contrato de arrendamiento; y de igual manera se supedita el cobro por el demandante del primer pago de 610 euros al hecho de que efectivamente exista contrato de arrendamiento.
Reconoce la comunicación que en octubre de 2011 remite al demandante poniéndole de relieve la imposibilidad de encontrar un arrendatario de la vivienda, dado el cambio de las circunstancias del mercado inmobiliario, incluso con rentas que supondrían una pérdida para la sociedad y el intento de buena fe de renegociar el contrato y la base del negocio para adaptarlo a las nuevas circunstancias, de forma coherente con la base o presupuesto de los objetivos fijados por la Sociedad gestora, es decir, la existencia de un mercado inmobiliario que al menos permita la posibilidad de ocupar las viviendas en función de la renta que se solicite, para lo que es fundamental que dicha renta pueda ajustarse a la demanda, reduciéndose hasta donde sea posible en función de la reducción de la demanda de alquileres, y que la fijación de la renta ha de ser a su vez proporcionada con la renta que se abone al propietario de la vivienda por la Sociedad gestora. Por ello se ofreció al demandante la posibilidad de un nuevo contrato que se adaptara a las circunstancias contractuales, propuesta que fue rechazada.
Añade que para el caso de que se entienda que ha habido un incumplimiento contractual, la cantidad que correspondería al actor es la equivalente a las mensualidades pendientes desde noviembre de 2011 (fecha en la que la Sociedad resuelve el contrato por imposibilidad sobrevenida) y hasta la fecha de la sentencia, ya que no puede contener la sentencia una condena de futuro de forma incondicional cuando recae sobre una prestación que conforme al contrato es condicional, y por tanto la pretensión de que se abonen las rentas posteriores a la fecha de la sentencia excede del ámbito en el que el art. 220 LEC acepta las condenas de futuro.
La sentencia estima la demanda. Entiende que lo que la demandada solicita no es que se declare la resolución del contrato conforme al art. 1124 CC, cuando ningún incumplimiento se imputa al demandante, y además debería hacerse por vía de reconvención, sino que se declare la legalidad de la resolución por ella operada con fecha 27 de octubre de 2011 por ser conforme a derecho. Expresa que no es de aplicación la doctrina establecida al amparo de la cláusula "rebús sic stantibus", que tiene solo efectos modificativos encaminados a compensar el desequilibrio de las prestaciones, modificación que ni se ha pedido, ni es posible acceder a la misma por no solicitarse vía reconvencional, ni ser congruente con lo pedido, esto es, resolución y absolución. Y añade que la estipulación del contrato, citada por la demandada, lo que en realidad dice es que si se produce la desocupación del inquilino y la propiedad no opta por resolver el contrato, o no se aviene a firmar uno nuevo, continuará vigente el presente en las mismas condiciones, no dice que la demandada pueda resolverlo. Y apreciando el incumplimiento de la demandada de su obligación de pago de las cuotas mensuales, conforme a la cláusula segunda 8), declara resuelto el contrato y condena a la demandada a abonar al actor la cantidad reclamada de 13.789,16 euros más intereses...
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