SAP Alicante 463/2014, 3 de Octubre de 2014
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 463/2014 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Alicante, seccion 9 (civil) |
| Fecha | 03 Octubre 2014 |
AUDIENCIA PROVINCIAL ALICANTE
SECCIÓN NOVENA CON SEDE EN ELCHE
SENTENCIA Nº 463/14
Iltmos. Sres.:
Presidente: D. José Manuel Valero Diez
Magistrado: D. Andrés Montalbán Avilés
Magistrado: D. José Antonio Pérez Nevot
En la ciudad de Elche, a tres de octubre de dos mil catorce.
La Sección Novena de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Verbal 2294/10, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Torrevieja, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte actora, Comunidad de propietarios CALLE000 esquina a DIRECCION000 de Torrevieja, habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de recurrente, representada por el Procurador Sra García Vicente y dirigida por el Letrado Sr. Sánchez Martin, y como apelada la parte demandada, Dª Isabel, representada por el Procurador Sr. Moreno Garzón y dirigida por el Letrado Sr. Ferrer Gálvez.
Por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Torrevieja en los referidos autos, se dictó sentencia con fecha 22 de septiembre de 2011 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO INTEGRAMENTE la demanda presentada por el Procurador SR. LORENZO GUTIERREZ, en nombre y representación de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EDIFICIO SITO EN TORREVIEJA CALLE000 NUM000 contra Isabel, debiendo absolverlo de todos los pronunciamientos contra ella formuladas, con imposición en costas a la demandante."
Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación por la parte actora en tiempo y forma que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal, donde quedó formado el Rollo número 842/13, tramitándose el recurso en forma legal. La parte apelante solicitó la revocación de la sentencia de instancia y la apelada su confirmación. Para la deliberación y votación se fijó el día 2 de octubre de 2014.
En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.
Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. José Manuel Valero Diez.
Ciertamente dispone el artículo 7. 1 de la LPH que "1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.".
En este caso, la obra ejecutada consiste en la ampliación de la vivienda de la demandada, vivienda planta ático número NUM001, sobre la terraza elemento común mediante un habitáculo de aluminio y cristal de una superficie aproximada de 10 m 2 .
Son reiteradas las sentencias del Tribunal Supremo que establecen que el propietario sólo puede modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su piso o local si no menoscaba o altera la seguridad del edificio, su estructura general, configuración o estado exteriores y no perjudica los derechos de otros propietarios, mientras que en el resto del inmueble no puede efectuar alteración alguna, salvo que lo consientan todos los dueños, dado que se entiende que ello afecta al título constitutivo y debe someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo.
Como ya decía la STS de 14 de julio de 1992 "si bien es verdad que el párrafo primero del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal autoriza a cada propietario a realizar obras en su elemento privativo, piso o local, ello es siempre que se respeten las limitaciones que el propio precepto señala, que con dichas obras "no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado anteriores, o perjudique los derechos de otro propietario". Siendo rigurosa la jurisprudencia en cuanto a la modificación del estado exterior de los edificios, al menos respecto de los pisos, siendo más flexible en cuanto a los locales de negocio.
En cuanto a la naturaleza del elemento donde se ubica dicha instalación, la STS de 22 de febrero de 2005 afirma que "no cabe legitimar como elemento privativo de hecho lo que con arreglo a Derecho había de conceptuarse como elemento común. Además, es jurisprudencia reiterada, que cualquier elemento del edificio cuya propiedad privativa no venga declarada en el título constitutivo, como aquí sucede con la zona o pasillo discutido, es un elemento común del edificio.".
Es decir, existe una clara presunción de comunidad en cuanto al elemento en discusión. El art. 396 cc señala que son elementos comunes todos los necesarios para el adecuado uso y disfrute, el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, depósitos, contadores ....incluso aquellos que fueran de uso privativo, los ascensores y las instalaciones, debiendo aceptarse con carácter de principio que se consideran comunes todos los bienes que el título constitutivo no define y reserve como privativos ( art. 3 LPH ), pudiendo existir una amplia libertad de reserva y determinación de bienes como privativos por su propietario o promotor antes de la constitución de la propiedad horizontal; incluso el solar, el suelo, el patio, terrazas, etc., pueden reservarse por promotor y calificarse como privativos si no son necesarios para el uso común.
Recordando la doctrina jurisprudencial que todos los elementos a los que no se atribuya titularidad privativa serán integrables en los elementos comunes, entre otras, sentencia de 14 de octubre de 1.991 . Y la SAP de Madrid de 19 junio de 2006 que "el art. 396 del cc realiza una enumeración de partes del edificio que se consideran comunes tales como el suelo, el vuelo, cimentaciones, cubiertas, etc., teniendo la misma el carácter de "ad exemplum", distinguiendo la jurisprudencia entre elementos comunes por naturaleza, que son todos aquellos que son necesarios para el adecuado uso y disfrute del edificio, y por destino, es decir los que bien en el título constitutivo bien por acuerdo de los propietarios se le atribuye tal carácter en ausencia de ambos criterios existe una presunción a favor del carácter de común del elemento del edificio.".
En definitiva, el art. 396 del código civil, configura un su puesto de presunción iuris tantum, que impone al contradictor la carga de probar que todo aquello que se encuentra dentro del perímetro de la comunidad de propietarios no le pertenece a la misma.
En este caso, salvo que el título constitutivo disponga otra cosa, que no es así, la terraza donde se instaló el habitáculo discutido es de la titularidad de la comunidad de propietarios, sin perjuicio del uso privativo que pueda corresponder a la demandada.
En este orden de cosas, como hemos visto, se contempla como una de las obligaciones de los propietarios la de respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local. Por lo que afectando a elementos comunes del inmueble, su realización lícita exige, bien expresa autorización en el título constitutivo, bien acuerdo unánime de la Junta de Propietarios, acuerdo este que nunca se produjo.
Como efectivamente pone de manifiesto también la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de diciembre de 2008, las facultades del propietario de un inmueble adquirido en régimen de propiedad horizontal, son limitadas, de forma que si bien usará de su piso o local según le convenga, carece de capacidad para alterar cualquier parte del resto, distinguiendo así entre la propiedad privada y los elementos comunes del edificio: para la primera, el titular tiene plena libertad de realizar modificaciones, pero no en los servicios generales de la Comunidad, pues sus derechos dominicales terminan allí donde su propia superficie se acaba, conforme establece el artículo 3 a) de la Ley de Propiedad Horizontal (en este sentido, SSTS de 17 de abril de 1998 ; 16 de mayo y 22 de octubre de 2008 ; y 6 de noviembre de 1995, que cita, a su vez, entre otras las de 9 de mayo de 1983, 3 de octubre de 1983, 3 de abril, 26 de noviembre y 10 de diciembre de 1990 ). Así pues, todo condómino que pretenda la ejecución de una obra que afecte o altere en los términos establecidos por la Ley a elementos comunes de la edificación o a su configuración, ha de obtener el consentimiento previo y unánime de los restantes, en atención al interés legítimo, reconocido y protegido que a éstos asiste, consentimiento que como admite la propia recurrente, en el caso presente no se ha recabado.
Y la STS de 8 de mayo de 2008, con relación a terrazas de uso privativo afirma que "Partiendo, pues, de su propia interpretación del uso reservado a la terraza en la escritura de propiedad horizontal, el recurrente pretende que la obra llevada a cabo no supone una alteración de la estructura del edificio y que por tanto, se ha aplicado indebidamente el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal,...
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