SAP A Coruña 424/2014, 3 de Diciembre de 2014
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 424/2014 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Coruña, seccion 5 (civil) |
| Fecha | 03 Diciembre 2014 |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5
A CORUÑA
SENTENCIA: 00424/2014
AUDIENCIA PROVINCIAL
SECCION QUINTA
A CORUÑA
Rollo: 174/2014
Proc. Origen: Juicio ordinario núm. 359/2013
Juzgado de Procedencia: 1ª Instancia núm. 2 de Ferrol
Deliberación el día: 12 de noviembre de 2014
La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de A Coruña, ha pronunciado en nombre del Rey la siguiente:
SENTENCIA Nº 424/2014
Ilmos. Sres. Magistrados:
MANUEL CONDE NÚÑEZ
JULIO TASENDE CALVO
DÁMASO BRAÑAS SANTA MARÍA
En A CORUÑA, a tres de diciembre de dos mil catorce.
En el recurso de apelación civil número 174/2014, interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Ferrol, en Juicio ordinario núm. 359/2013, siendo la cuantía del procedimiento
14.055,22 euros, seguido entre partes: Como APELANTE: Rodolfo, representada por el Procurador Sr. Rubín Barrenechea; como APELADA : DOÑA Alicia, representada por el Procurador Sr. Sánchez Vila.-Siendo Ponente el Ilmo. Sr. DON MANUEL CONDE NÚÑEZ.
Que por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Ferrol, con fecha 3 de enero de 2014, se dictó sentencia cuya parte dispositiva dice como sigue:
Se desestima la demanda presentada por el Procurador Sr. Rubín Barrenechea, en representación de Rodolfo, contra Doña Alicia, con imposición a la parte actora de las costas causadas.
Notificada dicha sentencia a las partes, se interpuso contra la misma en tiempo y forma, recurso de apelación por la demandante, que le fue admitido en ambos efectos, y remitidas las actuaciones a este Tribunal, y realizado el trámite oportuno se señaló para deliberar la Sala el día 12 de noviembre de 2014, fecha en la que tuvo lugar. TERCERO.- En la sustanciación del presente recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales.
I.- La sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Ferrol, de fecha 3 de diciembre de 2014, acordó en su parte dispositiva la desestimación de la demanda presentada por la representación procesal de Rodolfo contra Doña Alicia, con imposición a la parte actora de las costas causadas.
En los fundamentos de derecho de la referida resolución se hacen constar las razones que conducen a su parte dispositiva, y, en concreto, las siguientes:
"Primero.- Es un hecho admitido por ambas partes que demandante y demandada celebraron el día 06/02/2009 un contrato de arrendamiento sobre el local de negocio sito en la Plaza del Hospital n° 2 de As Pontes, que está destinado a bazar.
El demandante reclamaba inicialmente 23.562,54 euros. En la audiencia previa, celebrada el día 25/09/2013, redujo la cifra. Alegó que solicitaba 14.055,22 euros por los daños sufridos en la mercancía por las filtraciones de agua. Apoya su pretensión en dos informes del Perito Sr. Alvaro de fechas 14/03/2012 y 05/03/2013. Este Perito considera que las filtraciones de agua al interior del local, que han causado daños en la mercancía, los falsos techos y la pintura del establecimiento, tienen su origen en: 1) deficiencias en el sellado o remates de las placas de fibrocemento con las paredes laterales (lo que provoca entradas de agua al interior);
2) canalones de recogida de agua mal diseñados y vertiendo libremente sin conducciones que canalicen el agua a la red de evacuación; 3) perforaciones con holgura entre placas de fibrocemento y ganchos de unión.
La demandada niega los daños y que éstos, de existir, tengan su origen en el mal estado de la cubierta. En cualquier caso, considera que si el demandante atribuye los daños a las deficiencias de la cubierta, elemento común del inmueble, la demandada carece de legitimación pasiva, debiendo dirigirse la acción contra la comunidad de propietarios.
La parte actora considera que la cubierta del local no es un elemento común sino que es propiedad privativa de la demandada porque las filtraciones no se producen en la parte del local sobre la que está construido el edificio sino en la parte en la que la cubierta está formada por planchas de fibrocemento.
Tanto de los informes del Perito Don. Alvaro de 14/03/2012 como de lo indicado por éste y de lo declarado por los agentes de la Policía Local de As Pontes números NUM000 y NUM001 se estima acreditado que el inmueble está formado por una planta baja y dos plantas altas. El local arrendado se ubica en la planta baja pero tiene una superficie mayor que la de la planta del edificio. En el informe pericial se indica que el local tiene una superficie de 372 metros cuadrados de los cuales 202,58 están situados debajo de la edificación y el resto, 169,42, debajo de una nave que existe en la orientación Este del local. La nave tiene una cubierta formada por una estructura metálica sobre la que se sujetan las placas de fibrocemento que forman la cubierta.
La SAP de A Coruña de fecha 19/07/2012 indica: artículo 396 del Código Civil se menciona que deben considerarse como tales aquellos que son necesarios para su adecuado uso y disfrute, recogiendo a continuación una enunciación de elementos que inicialmente deben considerarse coma tales, aunque sea a titulo enunciativo (...). Por su parte, en el artículo 3º de la Ley de Propiedad Horizontal, se configura como propiedad privativa el espacio susceptible de aprovechamiento individual, así como las instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario. Es decir, se configura como elemento común lo que es necesario o útil para todo el edificio; y como privativo lo que sirve exclusivamente al propietario; si bien se autoriza que algunos elementos comunes por naturaleza se conviertan en privativos en la constitución de la propiedad horizontal (ejemplo típico, las terrazas existentes en las últimas plantas, que a su vez son la cubierta del inmueble); pero siempre sin olvidar que, coma regla general, en régimen de Propiedad Horizontal, lo que no es privativo es común [ TS. 4 de junio de 2009 (Roj: STS 3605/2009, recurso 2345/2004 )]>>
Indica la SAP de LEON de fecha 29/07/2013 : STS Sala 1ª, de 30 de marzo de 2007 establece que ha señalado esta Sala que, dentro de los elementos comunes, cabe distinguir entre elementos comunes por naturaleza o esenciales, imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales; y por destino, o no esenciales, admitiéndose que estos últimos, entre los que se encuentran las terrazas comunitarias, pueden ser, por esta razón, "desafectados" de su destino común y dedicados a un uso privado o exclusivo, a favor de uno o varios de los propietarios de pisos o locales, excluyendo en ese uso al resto (...) La desafectación de elementos comunes no esenciales es posible en la medida que el art. 396 no es en su totalidad de "ius cogens", sino de "ius dispositivum" ( sentencias de esta Sala de 23 de mayo de 1984
, 17 de junio de 1988, entre otras), lo que permite que bien en el originario título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, bien por acuerdo posterior de la Comunidad de Propietarios (siempre que dicho acuerdo se adopte por unanimidad) puede atribuirse carácter de privativos
(desafectación) a ciertos elementos comunes que no siéndolo por naturaleza o esenciales, como el suelo, las cimentaciones, los muros, las escaleras, etc., lo sean sólo por destino o accesorios, como los patios interiores, las terrazas a nivel o cubiertas de parte del edificio, etc., ( sentencias de 31 de enero y 15 de marzo de 1985, 27 de febrero de 1987, 5 de junio y 18 de julio de 1989, entre otras).
La desafectación de un elemento común no esencial, como las terrazas o patios, no implica que el bien deje de tener tal consideración; tan sólo supone una variación respecto del uso del mismo que cabrían hacer todos los copropietarios con arreglo a su cuota, configurándose el uso privado o exclusivo como una excepción a lo que constituye regla general en el régimen de propiedad horizontal>>
La cubierta de un inmueble en un elemento común. Es posible, conforme a la doctrina expuesta, desafectar (en el título constitutivo o, posteriormente, por acuerdo unánime de los propietarios) parte de la cubierta de un edificio para darle un uso privativo, pero esa desafectación no implica que el bien deje de ser un elemento común. En el presente caso, ha de considerarse que la cubierta del local formada por placas de fibrocemento es un elemento común del inmueble.
Dice la STS de fecha 29/02/2012 : artículo 1554 CC, en sus números 2 y 3, con carácter general, así como el artículo 21 LAU de 1994, de forma más específica, obligan al arrendador, por el tiempo del contrato, a hacer en la cosa objeto del contrato todas las reparaciones a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada, y a mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento, para lo cual el artículo 1559.2 exige al arrendatario poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia, la necesidad de todas las reparaciones comprendidas en el número 2° artículo 1.554, señalando el artículo 1556 que si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en los artículos anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente ( STS de 26 de noviembre de 2008 [RO nº 2417/2003 ).
No obstante lo anterior, la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, en aplicación del artículo 1554 CC y del artículo 107 de la LAU de 1964, en relación con la naturaleza de los elementos e instalaciones objeto de reparación, ha declarado que: no cabe confundir las reparaciones relativas a la vivienda o local como finca individual con las que correspondan a la Comunidad de Propietarios del inmueble, ya que las irregularidades en los elementos comunes no pueden ser...
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