SAP Barcelona 436/2014, 22 de Octubre de 2014
| Ponente | FERNANDO UTRILLAS CARBONELL |
| ECLI | ES:APB:2014:12283 |
| Número de Recurso | 691/2013 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 436/2014 |
| Fecha de Resolución | 22 de Octubre de 2014 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Barcelona, Sección 13ª |
AUDIENCIA PROVINCIAL
DE
BARCELONA
SECCION Decimotercera
ROLLO Nº 691/2013-1ª
PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 1402/2012
JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 4 BARCELONA
S E N T E N C I A N ú m. 436/14
Ilmos. Sres.
D. JOAN CREMADES MORANT
Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE
D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL
En la ciudad de Barcelona, a veintidós de octubre de dos mil catorce.
VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 1402/2012 seguidos por el Juzgado de Primera Instancia 4 de Barcelona, a instancia de DIRECCION000, C.B. contra Eleuterio, los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 23 de septiembre de 2013 por el/la Juez del expresado Juzgado.
La parte dispositiva de la Sentencia apelada, es del tenor literal siguiente: "FALLO: Desestimo la demanda postulada por la representación procesal de DIRECCION000, CB y absuelvo de sus pretensiones a DON Eleuterio, con expresa imposición de costas."
Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.
Se señaló para votación y fallo el día 22 de octubre de 2014.
En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.
VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL.
Apela la demandante DIRECCION000, C.B. la sentencia de primera instancia desestimatoria de la acción de resolución del contrato de arrendamiento, de 1 de diciembre de 2010, de la vivienda en C/ DIRECCION001 nº NUM000 . NUM000, de Barcelona, promovida contra el arrendatario titular del contrato, D. Eleuterio, con fundamento en el artículo 27.2.c) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que permite la resolución, a instancia del arrendador, por el subarriendo o la cesión inconsentidos.
Centrada así la cuestión discutida, ha venido siendo doctrina general, reiterada, y constante ( Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de enero de 1988,y 7 de Enero de 1991 ; RJA 141/1988, y 108/1991 ) que la normativa sobre arrendamientos urbanos, fuera de los casos en que expresamente lo establece, no consiente que el inmueble arrendado por una persona individual o jurídica sea ocupado por otra, llámese cesión, traspaso, o subarriendo a la relación jurídica que diese lugar a tal ocupación, pues toda modificación subjetiva, introduciendo a terceros en la relación arrendaticia, sin el consentimiento de la parte arrendadora o sin el cumplimiento de los requisitos legales, da causa a la resolución contractual, ocurriendo tal supuesto cuando una utilización pactada como individual se comparte posteriormente, de forma tal que dichos terceros ostentarán una posesión ilegal, en cuanto no autorizada por la ley, ni por el propietario, que puede hacerla valer en su contra para recuperarla, pues lo prohibido es el aprovechamiento, la ventaja o el beneficio obtenido por un tercero, aun con la anuencia del arrendatario, que puede resultar también beneficiado, sin respetar la voluntad del arrendador, a quien pertenecen las facultades dispositivas, dado que el uso y goce corresponden en exclusiva al arrendatario y no a un tercero.
En este sentido, es igualmente doctrina reiterada ( Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de junio de 1994; RJA 6504/1994 ), que lo que determina la resolución del contrato es la sustitución del arrendatario por un tercero en el uso o goce de la cosa arrendada sin dar cumplimiento a los requisitos que la Ley previene para su validez, aunque no sea necesario precisar si tal sustitución constituye una cesión, traspaso, o subarriendo, siempre que opere el de goce de la cosa en cuestión.
Por lo demás, es indiferente que la ocupación de la finca por el tercero tenga lugar de manera exclusiva y excluyente, o compartida con el arrendatario ( Sentencias del Tribunal Supremo de 19 de octubre de 1972, 22 de junio de 1973, y 16 de noviembre de 1974 ), o que la ocupación sea total o parcial ( Sentencias del Tribunal Supremo de 19 y 31 de octubre de 1972 ), siendo lo decisivo el aprovechamiento, ventaja, o beneficio obtenido por ese tercero, sin que sea necesario que el actor pruebe de una manera circunstanciada y precisa las condiciones de esa introducción ( Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de octubre de 1962, 3 de abril de 1965, 21 de febrero de 1966, 2 de julio de 1970, 14 de marzo de 1972, 22 de junio de 1973, 16 de noviembre de 1974, 8 de mayo de 1981, o 25 de enero de 1988 ), y siendo igualmente irrelevante a estos efectos que la cesión haya sido onerosa, o a título gratuito ( Sentencias del Tribunal Supremo de 13 de mayo de 1970, 19 de octubre de 1972, y 12 de junio de 1973 ).
Por lo tanto, la consecuencia de la prueba por el actor del hecho de la introducción de un tercero es la inversión de la carga de la prueba, porque el arrendatario demandado ha de justificar la legalidad de la introducción del tercero en el uso y disfrute de la cosa arrendada ( Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de abril de 1970 ), de una manera plena, ya que la ocupación ha de ser satisfactoriamente justificada por el arrendatario para destruir la presunción de ilegalidad que se deriva de aquella ocupación ( Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de mayo de 1972 ), de modo que la introducción de un tercero en la relación arrendaticia, para quedar legitimada, necesita fundarse en título legal o contractual que lo autorice, título que debe estar plenamente justificado por la parte que lo invoque ( Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de mayo de 1961 y 11 de abril de 1973 ).
En el presente caso, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, en concreto el Acta notarial de 29 de octubre de 2012 (doc 3 de la demanda), el interrogatorio del demandado, la testifical, y la ausencia de prueba en contrario, que el arrendatario demandado subarrienda habitaciones de la vivienda arrendada a terceros, por medio de internet, de modo que en la vivienda arrendada se ha producido la introducción por el arrendatario de terceras personas ajenas a la relación contractual arrendaticia.
Frente a la prueba propuesta por la parte demandante, como hecho extintivo de la pretensión resolutoria, positivo, y de mayor facilidad probatoria para la parte demandada, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, correspondía a la parte demandada la carga de la prueba de la concurrencia de cualquier causa legal de justificación de la introducción en la vivienda arrendada de aquellas personas, lo cual no puede estimarse que haya hecho la parte demandada.
Por el contrario, resulta de la prueba documental que en el contrato de arrendamiento, de 1 de diciembre de 2010 (doc 2 de la demanda), se pactó expresamente, en el pacto 5º, que la finca objeto del contrato de arrendamiento "se destinará a vivienda del Arrendatario, no pudiendo instalar en ella comercio o industria, ni siquiera manual, ni oficina o despacho profesional"; y, en el pacto 13º a), que el arrendatario se obliga "A no llevar a cabo la cesión de contrato o subarrendar la vivienda objeto de este contrato, ni destinarla total o parcialmente a hospedaje, sin consentimiento de forma expresa y por escrito del Arrendador". Por lo que, en la interpretación del...
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