SAP Málaga 340/2014, 15 de Mayo de 2014
| Jurisdicción | España |
| Emisor | Audiencia Provincial de Málaga, seccion 6 (civil) |
| Fecha | 15 Mayo 2014 |
| Número de resolución | 340/2014 |
AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN SEXTA.
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO DOS DE FUENGIROLA
JUICIO ORDINARIO Nº 316/09
ROLLO DE APELACIÓN CIVIL Nº 1051/11
SENTENCIA Nº 340/14
Ilmas. Sras.
Presidente:
D.ª INMACULADA SUÁREZ BÁRCENA FLORENCIO
Magistradas:
D.ª SOLEDAD JURADO RODRÍGUEZ
D.ª NURIA AUXILIADORA ORELLANA CANO
En la ciudad de Málaga a quince de mayo de dos mil catorce.
Vistos en grado de apelación, ante la Sección Sexta de esta Audiencia Provincial, los autos de JUICIO ORDINARIO nº 316/09 procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO DOS DE FUENGIROLA, sobre incumplimiento contractual, seguidos a instancia de D. Onesimo, representado en el recurso por el Procurador D. Fernando Gómez Robles y defendido por el Letrado D. José Mª Sáez Sáez, contra D. Adolfo, representado en el recurso por el Procurador D. Carlos Buxó Narváez y defendido por el Letrado D. Ricardo Urdiales Gálvez, y contra D. Ceferino, representado en el recurso por la Procuradora D.ª Raquel Valderrama Morales y defendido por la Letrada D.ª Carmen Herrera Estévez, pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por las demandadas contra la sentencia dictada en el citado juicio.
El Juzgado de Primera Instancia número Dos de Fuengirola dictó sentencia de fecha 24 de mayo de 2011 en el Juicio Ordinario nº 316/09, del que este rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así: " Que debo estimar y estimo la demanda interpuesta por Don Onesimo contra Don Ceferino y Don Adolfo declarando resuelto de pleno derecho el contrato suscrito entre las partes el día 14 de noviembre de 2.006 por haber transcurrido el plazo sin que los demandados cumplieran en tiempo y forma con la obligación de firmar escritura pública y abonar el precio pactado, todo ello con la pérdida de la prima de la opción pagada a la firma del contrato y con condena a reintegrar la posesión de la finca al actor. Todo ello con imposición de costas a la parte demandada ."
Contra la expresada sentencia se tuvo por preparada la apelación en virtud de escritos presentados por los demandados, que interpusieron los recursos en plazo y forma, de los que se dio traslado a la actora, presentado escrito de oposición al recurso, remitiéndose los autos a esta Audiencia, donde al no haberse propuesto prueba ni considerarse necesaria la celebración de la vista, previa deliberación de la Sala el dieciocho de Marzo de 2014, quedaron las actuaciones conclusas para sentencia. TERCERO .- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente la Ilma. Sra. D.ª SOLEDAD JURADO RODRÍGUEZ.
Son hechos acreditados los siguientes: 1) El 14 de Noviembre de 2006, D. Onesimo firma un documento (f. 118) de haber recibido de D. Adolfo y D. Ceferino 300.000 # correspondientes al pago a cuenta por compra de finca rústica, haciendo constar "el contrato de compraventa se firmará esta misma tarde recogiendo todas las condiciones particulares que tienen prevista aceptar" ; 2) con esa misma fecha de 14 de Noviembre de 2006, de una parte, D. Onesimo, y de la otra D. Adolfo y D. Ceferino, firman un contrato privado que denominan de opción de compra en el que el primero concede a los segundos una opción de compra sobre una parcela de tierra de su propiedad, con las siguientes estipulaciones: a) se fija como precio de venta la de 625.052#59 # a pagar de la siguiente forma: 300.000 # a la firma del contrato como cuota de opción de compra, y el resto (325.052#59 #) se abonará a la firma de la escritura pública de compraventa que debe llevarse a cabo en el plazo de dos años (con anterioridad al 14 de Noviembre de 2008), coincidiendo con la toma de posesión de la propiedad; b) si la parte compradora no ejercitara la opción de compra, la vendedora retendría para sí las cantidades entregadas hasta la fecha en concepto de daños y perjuicios.
El 18 Febrero 2009, D. Onesimo formula demanda frente a los hermanos Adolfo Ceferino
, en cuyo petitum se solicita que se declare que el 14 de Noviembre de 2008 caducó el derecho de opción de compra y quedó resuelto de pleno derecho el contrato suscrito el 14 de Noviembre de 2006, con pérdida de la prima de opción pagada, y la condena de los demandados a reintegrar la posesión de la finca al demandante en estado de conservación y explotación agrícola similar al que la recibieron, lo que fundamenta en que, habiendo recibido los demandados la posesión de la finca a la firma del contrato privado, no han ejercitado el derecho de opción de compra en la fecha límite fijada, sino que, por el contrario, días antes de la misma, en carta fechada el 20 de Octubre de 2008, le notifican no poder hacer frente al pago total de la compraventa, solo a parte del mismo, solicitándole que se estableciera un calendario para los pagos, habiendo procedido el demandante, en dicha fecha de 14 de Noviembre de 2008 a la resolución del contrato. Los demandados, en sendos escritos de contestación a la demanda (f. 103 y f. 177), solicitan su desestimación y, subsidiariamente, para el caso de que se declare haber lugar a la resolución del contrato, se haga uso por el Tribunal de la facultad moderadora de los artículos 1103 y 1152 CC, peticiones que basan en lo siguiente: A) el contrato objeto de litis no es de opción de compra pues es ajeno a la naturaleza jurídica de dicha relación contractual que se estipule una prima que supone el 50% del precio de la compraventa y la cláusula de penalización que establece la pérdida de dicha cantidad por los optantes en caso de incumplimiento, sino que constituye una compraventa lo que queda demostrado con el recibo firmado por el ahora demandante con anterioridad a la firma del contrato, en virtud de la cual, tras abonarse la mitad del precio, se hace entrega de la posesión de la finca a los compradores;
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por los demandados no ha habido una voluntad obstativa al cumplimiento sino que la situación bancaria actual no ampara la obtención de un préstamo hipotecario sobre una finca sin construcción declarada, el actor conoce que la madre de los demandados es avalista harto solvente de la operación pero que se encuentra inmersa en un procedimiento judicial de división de gananciales, y el 14 Noviembre de 2008 los demandados comparecen en notaría haciendo, entre otras, las anteriores manifestaciones, ofrecen el abono del único dinero del que disponen a la fecha a fin de que sea tomado como pago a cuenta adicional, poniendo a disposición del comprador un cheque a su nombre de 60.000 # (f. 134), proponen alternativas para el cumplimiento del contrato y recuerdan al vendedor que el exceso de cabida de la finca de 1.900 m2 a 8.250 m2 no se ha llevado a efecto hasta el 12 Junio de 2008 e inscrito en el Registro de la Propiedad el 26 Julio de 2008.
La sentencia de instancia estima la demanda declarando resuelto de pleno derecho el contrato suscrito el 14 de Noviembre de 2006 por haber transcurrido el plazo sin que los demandados cumplieran en tiempo y forma con la obligación de firmar escritura pública y abonar el precio pactado, todo ello con la pérdida de la prima de la opción pagada a la firma del contrato y con condena a reintegrar la posesión de la finca al demandante. Se fundamenta esta decisión, en primer lugar, en considerar irrelevante en el caso enjuiciado la naturaleza jurídica de la relación contractual entre las partes ( STS 26 Marzo 2009) pues la misma no afecta a las pretensiones resolutorias de la parte actora fundadas en el incumplimiento de la contraparte por falta del pago del precio ni a las causas de oposición de los demandados basadas en la imposibilidad temporal del pago por causas ajenas a su voluntad y, no siendo un hecho controvertido el incumplimiento de pago por los demandados (lo que hasta la fecha no han llevado a cabo), procede la resolución del contrato instada por la actora; en segundo lugar, no cabe la moderación de la pena solicitada por los demandados pues si se considera un contrato de compraventa, se trataría de un incumplimiento total del pago de la cantidad pendiente de pago, de la que no han abonada parte alguna, y si se considera un contrato de opción de compra, tampoco existe motivo para la devolución de la prima en todo o en parte.
Frente a esta sentencia interponen recurso de apelación los demandados en el que se alega, en primer término, incongruencia en el fallo de la sentencia e indebida aplicación del principio iura novit curia, motivo recurrente que fundamenta en que el demandante basa la causa petendi (sic) en el no ejercicio de un supuesto derecho de opción de compra y la sentencia condena a la resolución del contrato y pérdida de la prima de opción, cuando no hay lugar a dudas de que se trata de un contrato de compraventa, sin que la sentencia se pronuncie en los términos solicitados por el actor sino que modifica sustancialmente el petitum de la misma omitiendo parte del mismo. Entrando a resolver sobre estas cuestiones, el artículo 218.1 LEC impone que las sentencias deben ser congruentes con las demandas y con las demás pretensiones de las partes, deducidas oportunamente en el pleito. Harán las declaraciones que aquéllas exijan, condenando o absolviendo al demandado y decidiendo todos los puntos litigiosos que hayan sido objeto del debate, permitiendo el apartado segundo de dicho artículo 218 la solución de la litis contenida en la sentencia recurrida al establecer : "El tribunal, sin apartarse de la causa de pedir acudiendo a fundamentos de hecho o de derecho distintos de los que las partes hayan querido hacer valer, resolverá conforme a las normas aplicables al caso, aunque no hayan sido acertadamente citadas o alegadas por los litigantes.", precepto...
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