SAP Valencia 217/2014, 11 de Julio de 2014
| Ponente | MARIA MESTRE RAMOS |
| ECLI | ES:APV:2014:3845 |
| Número de Recurso | 287/2014 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 217/2014 |
| Fecha de Resolución | 11 de Julio de 2014 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Valencia, Sección 6ª |
ROLLO DE APELACION 2014-0287
SENTENCIA Nº 217
ILUSTRISIMOS SEÑORES
PRESIDENTE
Don Vicente Ortega Llorca
MAGISTRADOS
Doña María Mestre Ramos
Don Jóse Francisco Lara Romero
En la ciudad de Valencia a once de julio del año dos mil catorce.
La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los Iltmos. Sres. Magistrados anotados al margen, siendo ponente María Mestre Ramos, ha visto el presente recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de fecha 10 de marzo de 2014 dictada en AUTOS DE JUICIO ORDINARIO 479-2012 tramitados por el Juzgado de Primera Instancia Seis de los de Sueca .
Han sido parte en el recurso, como APELANTE-DEMANDANTE DOÑA Candelaria representada por la Procuradora de los Tribunales Dª Nerea Hernández Barón y asistida de Letrado D. Benito González Redondo; y como APELADA-DEMANDADA DOÑA Lorenza representada por el Procurador de los Tribunales D. Miguel Castelló Merino y asistido de Letrado D. Ricardo Menéndez Alvárez.
La Sentencia de fecha 10 de marzo de 2014 contiene el siguiente Fallo:
"Que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por la Procuradora Nerea Hernández Barón en nombre y representación de DOÑA Candelaria contra DOÑA Lorenza absolviendo a ésta de la demanda contra ella dirigida.
Todo ello con imposición de costas a la parte actora.
Notificada la Sentencia, DOÑA Candelaria previa preparación interpuso recurso de apelación alegando, en síntesis, y en primer lugar, error en la valoración de la prueba relativo al pronunciamiento de que "la opción de compra" no estaba firmada por la demandada cuando la misma reconoció que la carta era suya y solicitaba a la demandante que la firmara y se la enviara.
Entre las partes existía un vinculo pues suscribieron el 24-9-1998 un contrato privado de compraventa de finca rustica (documento 1 demanda)conviniendo el precio de 90 millones de pesetas a pagar en tres plazos y obligándose la parte vendedora a entregar la cosa diferida hasta diciembre de 1998.
STS 8-abril - 2009/7-febrero-2014
Ademas es errónea la sentencia cuando dice que la demandada no permitía obras. La demandada ha venido a España a menudo y ha visto la evolución de la vivienda. STS2-febrero-2013 ./8-abril-2011.
No se ha valorado de forma lógica la relación contractual. Varios documentos manuscritos de la demandada en los que se pactaba el asunto de la compraventa. El borrador "opción de compra" que señala el juzgador solo hace referencia al objeto y precio, es el final de la gestión.
La demandada entrego la vivienda en una situación de abandono e inhabitabilidad realizando la demandante cuantiosas obras de adecuación.
No se ha valorado correctamente el arrendamiento "indefinido" que se pacto entre las partes debido a las "excusas" que la demandada exponía respecto a no poder tramitar la compraventa de forma inmediata por unos flecos en la herencia del marido.
En segundo lugar respecto a la obtención de la compensación de la indemnización por daños y perjuicios del incumplimiento de la demandada.
Es falso que la demandada no autorizara obras.
Solicitando la revocación y estimación integra de la demanda bien en su petición inicial o la subsidiaria.
El Juzgado dio traslado a la otra parte, presentó escrito de oposición.
Las pruebas que se han practicado en primera instancia y que son objeto de nueva valoración por el Tribunal han sido:
-
-Documental
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-Interrogatorio
-
-Testifical
Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló el día 9 de julio de 2014 para deliberación y votación, que se verificó quedando seguidamente para dictar resolución.
Se han observado las prescripciones legales.
Se aceptan los fundamentos de derecho de la resolución apelada en lo que no se opongan a los contenidos en ésta
La cuestión planteada por la parte apelante, DOÑA Candelaria en virtud del recurso de apelación interpuesto es resolver si procede DECLARAR:
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)La plena eficacia del negocio jurídico de compra suscrito el 30-marzo-2003.
-
)Que la vivienda,una vez sea abonado el precio pactado es propiedad de la actora en virtud del ejercicio de la acción contemplada en el negocio mencionado.
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)Que la demandada,una vez abonado el precio debe efectuar cuantos actos y otorgamientos sean precisos para la plena efectividad y constancia publica registral de la transmisión de manera que el dominio de las fincas figure inscrito y publicado en el Registro de la Propiedad a nombre de la actora.
Y SE PROCEDA A CONDENAR a la parte demandada a:
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)a estar y pasar por las anteriores declaraciones poniendo en posesión de la actora los bienes objeto del contrato.
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)A otorgar y realizar todos los actos que,en su caso,sean necesarios hasta lograr la total inscripción registral de los bienes objeto del litigio a favor de la actora en los Registros de la Propiedad correspondientes.
SUBSIDIARIAMENTE si no fuera posible escriturar se indemnice por los daños y perjuicios ocasionados y que sin perjuicio de lo que se determine mas adelante se valora en la diferencia entre el precio de compraventa pactado entre las partes y el valor de tasación aportado.
Y SE PROCEDA A CONDENAR a la parte demandada a abonar a la actora la cuantía estimativa derivada de la diferencia del acuerdo de venta y la tasación realizada y aportada como prueba.
El primer motivo del recurso postula un error en la apreciación de la prueba por no haberse valorado de forma lógica la relación contractual pues no es cierto que "la opción de compra" no estaba firmada por la demandada cuando la misma reconoció que la carta era suya y solicitaba a la demandante que la firmara y se la enviara.
La juzgadora de instancia consideró:
" SEGUNDO. - La cuestión relativa a la falta de lesgitimación adecuada es una cuestión que afecta al fondo del asunto por lo que cabe entrar en el fondo de lo discutido. Basa la parte actora su pretensión en entender que el doc 1 acompañado con la demanda es un contrato de opción de compra partiendo del axioma, repetido innumerables veces por doctrina y jurisprudencia, "el negocio jurídico es lo que es y no lo que las partes dicen que es", es necesario analizar el doc 1 que se pretende calificar por la parte actora como contrato de opción de compra el mismo tiene el siguiente tenor literal
En el mismo se hizo constar el término borrador en el margen izquierdo y luego la referencia al Acuerdo como pto 1) Doña Lorenza venderá su chalet DIRECCION000, NUM000 en 46400 Cullera / España a Doña Candelaria c/ DIRECCION001 NUM001 en 46400 Cullera por un precio de 150000 euros .2) El comprador, la Sra Candelaria, correrá con todos los gastos que se le produzcan a las Sra Lorenza en relación con la compraventa de la finca, especialmente los gastos notariales, los impuestos, las tasas etc y también los gastos de urbanización y los gastos de la comunidad de propietarios.
3) La Sra Candelaria se quedará con los enseres existentes por un precio de 3000 euros incluyendo todas las cortinas, los muebles, las lámparas, el material de construcción, etc.
Dicho acuerdo cabe afirmar no es una opción de compra ésta es el precontrato en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa ( sentencias del T.S de 21 noviembre 2000, 5 junio 2003 y de 3 abril 2006 ). Este no es el caso. En el acuerdo solo se menciona en el pto1) Doña Lorenza venderá su chalet DIRECCION000, NUM000 en 46400 Cullera / España a Doña Candelaria c/ DIRECCION001 NUM001 en 46400 Cullera por un precio de 150000 euros .
El contrato de compraventa ( artículo 1445 del Código civil ) es un contrato (negocio jurídico bilateral) por el que una parte se obliga a transmitir una cosa a cambio de que la otra parte se obligue al pago de un precio cierto. El acuerdo de autos, se menciona una obligación de entrega de una finca así como la obligación de abonar los gastos que se produzcan sin plazo de entrega solo la obligación de pago del precio, lo relativo a los gastos y lo relativo a los enseres ; ni por asomo aparece la facultad del comprador de perfeccionar o no la compraventa, sino que se impone la obligación -a una y otra parte- de la consumación.
Además, debe significarse que no es posible la existencia de un contrato de opción de compra con una vigencia indeterminada, bien en cuanto a su nacimiento, bien en cuanto a su duración.
El precontrato de opción es aquel por el que una de las partes atribuye a la optante el derecho exclusivo de decidir la puesta en vigor de un contrato (normalmente, como en el presente caso, de compraventa) en un concreto plazo Sentencias de TS. 7 de mayo de 2013, 12 de abril de 2013, 14 de febrero de 2013 y 10 de octubre de 2012 . Entender que no existía plazo para el cumplimiento de la condición es contrario a la naturaleza del contrato de opción de compra. La sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 14 de febrero de 2013 (Roj: STS 500/2013, recurso 1581/2010 ), analizando un supuesto de una condición suspensiva (fija el plazo a contar desde una modificación administrativa), tras recordar que «es esencial en la opción de compra la fijación de plazo, ya que no puede el concedente quedar indefinidamente ligado por un pacto que no lo fija y así lo exige el artículo 14.3º del Reglamento hipotecario », concluye que «al faltar el elemento esencial del plazo, esta opción de compra no existe»; se trataría de una opción sin plazo, y por lo tanto «sin eficacia alguna».
Junto a lo anterior y tras la caracterización del contrato de opción de compraventa cabe añadir una cuestión fundamental y a la que la parte actora parece no haberle dado...
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