SAP Álava 618/2012, 4 de Diciembre de 2012
| Ponente | MARIA MERCEDES GUERRERO ROMEO |
| ECLI | ES:APVI:2012:783 |
| Número de Recurso | 553/2012 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 618/2012 |
| Fecha de Resolución | 4 de Diciembre de 2012 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Álava, Sección 1ª |
AUDIENCIA PROVINCIAL DE ALAVA
ARABAKO PROBINTZIA AUZITEGIA
Sección / Sekzioa: 1ª/1.
AVENIDA GASTEIZ 18-2ª planta - C.P./PK: 01008
Tel.: 945-004821
Fax / Faxa: 945-004820
N.I.G. / IZO : 01.02.2-12/002800
A.p.ordinario L2 / E_A.p.ordinario L2 553/2012 - A
O.Judicial origen / Jatorriko Epaitegia : Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Vitoria-Gasteiz / Gasteizko Lehen Auzialdiko 5 zk.ko Epaitegia
Autos de Procedimiento ordinario LEC 2000 344/2012 (e)ko autoak
Recurrente / Errekurtsogilea: Loreto
Procurador/a/ Prokuradorea:ISABEL GOMEZ PEREZ DE MENDIOLA
Abogado/a / Abokatua: MAITE GONZALEZ ZULOAGA
Recurrido/a / Errekurritua: PALMIRO S.A.
Procurador/a / Prokuradorea: CARMEN CARRASCO ARANA
Abogado/a/ Abokatua: MIKEL CARDEÑA CONDE
APELACIÓN CIVIL
La Audiencia Provincial de Vitoria-Gasteiz compuesta por los Ilmos. Sres. Dª Mercedes Guerrero Romeo, Presidenta, y D. Íñigo Madaria Azcoitia, y D. Edmundo Rodríguez Achústegui, Magistrados, ha dictado el día cuatro de diciembre de dos mil doce.
EN NOMBRE DEL REY
la siguiente
S E N T E N C I A Nº 618/12
En el recurso de apelación civil rollo de Sala nº 553/12, procedente del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Vitoria, Autos de Juicio Ordinario nº 344/12 promovido por Dª. Loreto, dirigida por la letrada Dª. Maite González Zuloaga y representada por la procuradora Dª Isabel Gómez Pérez de Mendiola, frente a la sentencia dictada en fecha 28.05.12, siendo parte apelada PALMIRO S.A dirigido por el letrado D. Mikel Cardena Conde y representado por la procuradora Dª. Carmen Carrasco Arana; y Ponente la Ilma. Sra. PresidentaDª Mercedes Guerrero Romeo.
Por el Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Vitoria, se dictó sentencia cuyo FALLO es del tenor literal siguiente:
"Desestimo la demanda formulada por Loreto contra Palmiro S.A.
Con imposición de costas a la parte actora".
Frente a la anterior resolución, se interpuso, en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de Dª. Loreto, recurso que se tuvo por interpuesto mediante proveído de fecha
29.06.12, dándose el correspondiente traslado a las partes por diez días para alegaciones, presentando la representación de PALMIRO S.A escrito de oposición aL recurso; elevándose, posteriormente, los autos a esta Audiencia Provincial.
Recibidos los autos en la Secretaría de esta Sala, mediante resolución de 12.09.12 se mandó formar el Rollo de apelación, registrándose y turnándose la ponencia. Por providencia de 11.10.12 se señala para deliberación, votación y fallo el día 13.11.12.
En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales fundamentales.
La actora presentó demanda en el Juzgado de Primera Instancia reclamando 14.257,51 euros como principal y otros 705,46 euros en concepto de cantidades entregadas a cuenta de una vivienda de protección oficial adquirida a la demandada Palmiro SL.
En su escrito de demanda relata que renunció a la vivienda después de entregar estas cantidades por entender que la promotora incumplió algunas de las obligaciones pactadas en el contrato de compraventa, hubo retraso en el inicio de las obras, la promotora no comenzó a construir hasta vender todas las viviendas, se comenzó a construir sin la preceptiva licencia del Ayuntamiento, el Gobierno Vasco no había visado el documento firmado con el promotor y que denomina borrador. No se garantizó de forma individualizada las cantidades entregadas con un aval bancario.
Desestimada la demanda en el juzgado de Primera Instancia, la actora vuelve a reproducir estos motivos en el recurso de apelación, analizaremos los motivos expuestos siguiendo el orden del recurso. Antes de entrar en el análisis de las cuestiones planteadas conviene recordar los hechos probados:
La actora Loreto resultó adjudicataria en el sorteo promovido por la sociedad municipal Ensanche 21 Zabalgunea SA de una vivienda de protección oficial en la parcela NUM000 del Sector 12 "Arkayate" de Salburua, donde la demandada Palmiro SA inició la construcción de setenta y dos viviendas de VPO.
En fecha 10 de noviembre de 2.010 actora y demandada suscribieron el contrato privado de compraventa sobre la citada vivienda y un garaje en el mismo edificio (doc. nº 1 anexo a la demanda). En el momento de la firma Loreto efectúa un pago de 10.505,55 euros, y se compromete a abonar otros veintiséis pagos de 750,39 euros mensuales hasta el 25 de diciembre de 2.012. El resto (99.718,90 euros) a la fecha de la escritura pública.
El plazo de entrega de la vivienda se fijó en treinta meses a partir de la firma del contrato, es decir, el 19 de mayo de 2.013.
En la cláusula quinta del contrato se dispone que la cantidades entregadas a cuenta están garantizadas por la parte vendedora en virtud de la póliza aval número 904-193.334-0 suscrita por la parte vendedora con la entidad Caja VITAL KUTXA para el caso de que la construcción no se terminase o no se obtuviese la calificación definitiva.
Al margen de cada uno de los folios del contrato se hace constar "Borrador pendiente de autorización por el Gobierno Vasco (visado)". La cláusula decimosexta establece que si fuese denegado el visado del presente contrato, el mismo quedará automáticamente resuelto con el único requisito de comunicar al comprador tal hecho y la restitución de las cantidades anticipadas. Además, el documento contiene otra condición (cláusula decimoséptima), que en el plazo máximo establecido para la ejecución de la promoción la Sociedad Urbanística Municipal Ensanche 21 Zabalgunea SA facilitase a Palmiro SA solicitantes de viviendas para la totalidad de las que componen la promoción a realizar y en la que se incluye la vivienda que es objeto del presente documento, y que los indicados solicitantes de vivienda facilitados se conviertan en adquirentes de vivienda. El incumplimiento de esta cláusula faculta a la cumplidora a darlo por resuelto sin mas trámites que los previstos en el art. 1.504 CC . Si el que incumpliese fuese el comprador perderá el 20% de las cantidades entregadas a cuenta como indemnización de daños y perjuicios.
En mayo de 2.011 la actora renuncia a la vivienda adjudicada a través de la Sociedad municipal Ensanche 21 (doc. nº 4), en su escrito alega como motivos de incumplimiento, el retraso en el inicio de las obras, no se comenzó a construir hasta que la promotora vendió el cien por cien de las viviendas de la promoción; el contrato no está firmado por el Gobierno Vasco, es un borrador, ... . En esta fecha la actora había hecho efectiva, además de la cantidad entregada a la firma del contrato, cinco mensualidades de 750,39 euros por importe de 3.751,96 euros (doc. nº 2 anexo), lo que hace un total entregado de 14.257,51 euros. Estas cantidades se ingresaron en una cuenta aval de la Caja Vital.
El 21 de junio de 2.011 el servicio de edificaciones del Ayuntamiento concede licencia para el inicio de las obras. El 4 de agosto de 2.011 el Gobierno Vasco dicta resolución por la que se autoriza a la demandada para el cobro de cantidades a cuenta del precio de la vivienda y anejo en construcción.
El aval otorgado por Caja Vital fue cancelado el 28 de julio de 2.011 y sustituido por otro de la Caja Rural de Navarra que la demandada firmó con esta entidad el 26 de julio de 2.011. Por carta fechada el 19 de septiembre de 2.011 (doc. nº 10), la demandada comunica que las cantidades entregadas a cuenta se garantizarán por otra póliza aval suscrita con Caja Rural de Navarra y que se reanudarán los cobros a los adquirentes a partir del 25 de octubre de 2.011.
Ante esta sucesión de hechos la parte actora entendió que la promotora estaba incumpliendo las obligaciones asumidas en el contrato privado de compraventa, razón por la que renunció a la vivienda adjudicada. Argumenta que entre abril de 2.011 y septiembre de 2.011 que se les comunica la financiación por otra nueva entidad bancaria, no tenían la certeza de que la promoción continuase en construcción. No se había obtenido licencia de obras por el Ayuntamiento. El contrato continuaba sin visar. No contaba con autorización del Gobierno Vasco para el cobro de cantidades anticipadas. Y además, no tenía aval individualizado y personalizado que garantice las cantidades entregadas a cuenta. En la presente demanda solicita la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, suma que asciende a 14.257 euros.
En el primer motivo de recurso la actora alega como incumplimiento de las obligaciones que correspondían al constructor-promotor, la falta de entrega del aval individualizado referido a las cantidades satisfechas por la actora con carácter anticipado, aplicable a todas las viviendas, incluidas la de protección oficial por remisión de la D. Adicional Primera de la LOE .
La Ley 57/1968, de 27 de julio de 1968, regula la Percepción de Cantidades anticipadas en la Construcción y Venta de Viviendas ha sido declarada vigente por la disposición derogatoria 2 letra h) de la Ley número 33/1984 de 2 de agosto de 1984 y por la disposición derogatoria B ) 1 del Real Decreto número 1348/1985 de 1 de agosto de 1985 (así como por la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación ). Dispone, en su artículo 1, que: "Las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas que no sean de protección oficial, destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien a residencia de temporada accidental o circunstancial y que pretendan obtener de los cesionarios entrega de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, deberán cumplir las condiciones siguientes: 1ª. Garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el 6 por 100 de interés anual...
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