SAP Vizcaya 232/2012, 29 de Mayo de 2012
| Ponente | LEONOR ANGELES CUENCA GARCIA |
| ECLI | ES:APBI:2012:2745 |
| Número de Recurso | 202/2012 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 232/2012 |
| Fecha de Resolución | 29 de Mayo de 2012 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Vizcaya, Sección 5ª |
AUDIENCIA PROVINCIAL DE BIZKAIA
BIZKAIKO PROBINTZIA AUZITEGIA
Sección: 5ª. Atala
BARROETA ALDAMAR 10-3ª planta - C.P./PK: 48001
Tel.: 94-4016666
Fax / Faxa: 94-4016992
N.I.G. / IZO : 48.02.2-11/003902
A.vrb.des.f.p.L2 / E_A.vrb.des.f.p.L2 202/2012
O.Judicial origen / Jatorriko Epaitegia : Jdo. 1ª Instancia nº 4 (Barakaldo) / Lehen Auzialdiko 4 zk.ko Epaitegia (Barakaldo)
Autos de Juicio verbal LEC 2000 531/2011(e)ko autoak
Recurrente / Errekurtsogilea: MAÑARIA 2001 PROMOCIONES S.L.
Procurador/a / Prokuradorea: CONCEPCION IMAZ NUERE
Abogado/a / Abokatua: AINARA LEIBA ZABALBEITIA
Recurrido/a / Errekurritua : Benjamín
Procurador/a / Prokuradorea: MARTA MARTINEZ PEREZ
Abogado/a / Abokatua: ASUNCION SALCEDO BURGOS
SENTENCIA Nº: 232/2012
ILMAS. SRAS.
Dña. MARIA ELISABETH HUERTA SÁNCHEZ
Dña. LEONOR CUENCA GARCÍA
Dña. MAGDALENA GARCÍA LARRAGAN
En BILBAO, a veintinueve de mayo de dos mil doce.
En nombre de S.M. el Rey, por la autoridad que le concede la Constitución.
Vistos por la Sección 5ª de esta Audiencia Provincial en grado de apelación, los presentes autos de JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO Y RECLAMACIÓN DE CANTIDAD Nº 531/11 seguidos en primera instancia ante el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Barakaldo y del que son partes como demandante, MAÑARIA 2001 PROMOCIONES, S.L., representada por la Procuradora Sra. Imaz Nuere y dirigida por la Letrada Sra. Leiba Zabalbeitia y como demandada, Benjamín, representado por el/la Procurador/a Sr./Sra. y dirigido/a por el/la Letrado/a Sr./Sra., siendo Ponente en esta instancia la Ilma. Sra. Magistrada Dª LEONOR CUENCA GARCÍA. ANTECEDENTES DE HECHO
Se dan por reproducidos los antecedentes de la sentencia apelada.
Por el juzgador de primera instancia se dictó con fecha 14 de diciembre de 2011 sentencia cuya parte dispositiva dice literalmente:
FALLO. DESESTIMAR ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Imaz Nuere en nombre de MAÑARIA 2000 PROMOCIONES S.L. frente a DON Benjamín, ABSOLVIENDO al demandado de las pretensiones formuladas en su contra.
Se condena en costas a la parte demandante.
Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de Mañaria 2001 Promociones, S.L. y admitido dicho recurso en ambos efectos se elevaron los autos a esta Audiencia, previa su tramitación y emplazamiento de las partes.
Seguido este recurso por sus trámites se señaló el día 29 de mayo de 2012 para su votación y fallo.
En la tramitación de estos autos en ambas instancias, se han observado las formalidades y términos legales, haciéndose constar que la duración de la grabación del Cd correspondiente al acto de juicio es la de 18 minutos y 32 segundos.
La parte apelante, demandante en la instancia, interesa la revocación de la resolución recurrida y que en su lugar se dicte otra por la que, tras una adecuada valoración de la prueba practicada y aplicación del derecho, se declare enervada la acción de desahucio y se condene al demandado a que le abone la cantidad de 18.000 euros en concepto de penalización por el no ejercicio de la opción de compra del inmueble arrendado, con imposición al mismo de las costas causadas y con entrega de las rentas consignadas.
Y ello por entender que:
.- tras los diversos avatares del proceso en el que el demandado ha consignado las rentas impagadas y la resolución recurrida acoge la declaración de enervación del contrato de arrendamiento que celebrado el día 17 de junio de 2009 une a las partes en litigio, pese a ello la Juzgadora no le impone las costas causadas, pese a lo dispuesto en el art. 22 LECn, cuando las alegaciones del arrendatario para justificar el por qué de su impago decaen con el certificado de la entidad Bancaja de cuya lectura se infiere que ningún problema existía en cuanto a la operatividad de la cuenta donde se debían abonar conforme al contrato, obligando a esta parte ante su incumplimiento a la presentación de la actual demanda, a lo que se une que no se nos han entregado las rentas consignadas por entender el Juzgador que ha de esperar al resultado del proceso.
.- no habiendo ejercitado en plazo y en las condiciones pactadas el arrendatario el derecho de opción de compra le corresponde el abono de la cantidad de 18.000 euros pactada como penalización, cuando es incierto que su no ejercicio sea imputable a esta parte debido al número de cargas con el que se encuentra gravado el inmueble, pues además de que ello no es así, ya el Sr. Benjamín al momento de concertar el contrato, porque así se hizo constar en el mismo, conoció de la existencia de una hipoteca y se pactó en él que las cargas que constaran en el Registro de la Propiedad se cancelarían a la firma de la escritura pública.
Delimitado el objeto de la presente resolución en el fundamento de Derecho precedente, la primera cuestión a considerar antes de analizar si la resolución de instancia es ajustada a derecho o no cuando desestima la demanda, lo es considerar en relación con la pretensión de la parte actora ejercitada en su demanda, inicialmente por el cauce del juicio ordinario, y más tarde por el del juicio verbal de desaahucio por falta de pago y reclamación de cantidad ( auto 11 de mayo de 2011 con el que se aquietó), las circunstancias que concurren en el actual proceso como consecuencia de su tramitación, tras la entrada en vigor de la Ley 19/2009 de 23 de noviembre de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios y antes de la reforma de la Ley 37/2011 de 10 de octubre de medidas de agilización procesal, la cual da lugar a la posibilidad de la que hace uso la parte actora de acumular en un juicio de desahucio por falta de pago la acción de resolución del contrato de arrendamiento por tal incumplimiento de la obligación de abonar la renta ( art. 27 nº2 a) LAU de 1994 ) y la acción de reclamación de cantidad por el importe de las rentas adeudadas y el de las que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca al igual que el resto de los demás gastos periódicos, así como la cantidad 18.000 euros por el no ejercicio de la opción de compraventa del bien arrendado de conformidad con lo dispuesto en el art. 438 nº 3 LECn en relación con el art. 220 nº 2 LECn ..
Si esta es la pretensión de la parte actora, que se reproduce en esta alzada debemos considerar si cabe en un procedimiento como el presente la acción para reclamar la cantidad de 18.000 euros por el incumplimiento de la opción de compra, que como tal y ello no se cuestiona que sea así se pactó en el mismo contrato de arrendamiento de 17 de junio de 2009 ( doc. demanda no impugnado, f. 17 y ss), para lo cual se ha atender al significado debiendo recordarse al efecto lo declarado por esta Sala en su sentencia, entre otras, de 17 de febrero de 2012 :
" Partiendo de estos pactos y considerando el significado que de manera reiterada declara la jurisprudencia sobre la opción de compra, y en concreto el Tribunal Supremo, Sala Primera, en su sentencia de 1 de diciembre de 2011 que " Esta es un precontrato en que sólo una parte viene obligada a poner en vigor el contrato (es el concedente) en cuanto la otra tiene el derecho a exigirlo: es el precontrato de opción de compra en que una de las partes (el concedente) atribuye a la otra (el optante) el derecho que permite a esta última decidir, dentro del plazo señalado, la puesta en vigor del contrato proyectado. Así, la sentencia de 17 de marzo de 2009 dice:
Este es el más típico precontrato unilateral que permite al optante decidir, dentro del plazo previsto, la puesta en vigor del contrato de compraventa( sentencias de 11 de abril de 2000 y 5 de junio de 2003 ): es un derecho personal, cuya inscripción en el Registro de la Propiedad le da trascendencia real en el sentido de que afecta a terceros, a efectos de que su ejercicio y la inscripción de la compraventa da lugar a la adquisición de la propiedad, derecho real pleno.
La de 23 de abril de 2010 precisa:
" El precontrato de opción es aquel por el que una de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato (normalmente, como en el presente caso, de compraventa) en un concreto plazo. En este sentido, sentencias de 21 de noviembre de 2000 ("implica la concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa", dice literalmente), 5 de junio de 2003, 26 de marzo de 2009. Por tanto, el efecto de produce es que si el optante ejercita su derecho, pone en vigor el precontrato y la otra parte, la concedente, tiene el deber jurídico de celebrarlo efectivamente. Y el optante, desde el momento en que declara su voluntad de ejercicio de la opción, puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo o por resolución judicial, tras el procedente proceso."
Y la de 7 de mayo de 2010 añade:
"Cuando se ejercita ésta -perfección el precontrato- se celebra más tarde la compraventa -consumación del precontrato- y es en este momento cuando se paga el precio y se transmite la cosa. Esto, en pura teoría y en el presente caso, en la práctica, se ha previsto así expresamente."
Todo lo cual es reiterado por la sentencia de 4 de febrero de 2011 . ".
Así, de igual manera en nuestra sentencia de 9 de junio de 2009 al valorar la transcendencia que ha de darse al hecho de que la parte actora acumula en un procedimiento ordinario que dice se tramita por razón de la cuantía, dos acciones diversas, la de resolución del contrato de arrendamiento por expiración del término contractual y la declarativa de caducidad o imposibilidad del ejercicio del derecho de opción compra, declarábamos lo siguiente:
" Así, dadas las...
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