SAP Madrid, 22 de Octubre de 2002
| Ponente | VICTORIANO JESUS NAVARRO CASTILLO |
| ECLI | ES:APM:2002:12256 |
| Número de Recurso | 974/2000 |
| Fecha de Resolución | 22 de Octubre de 2002 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Madrid, Sección ª |
SENTENCIA
En Madrid, a veintidós de Octubre de dos mil dos.
La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos sobre nulidad de contrato de arrendamiento, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 68 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandantes-apelantes D. Baltasar , D. Federico , D. Victor Manuel , Dª Teresa y Dª Laura , representados por el Procurador Sr. Martín Fernández y asistido del Letrado Sr. Berrueco Greciano, y de otra, como demandados-apelantes D. José y Dª Elisa , representados por el Procurador Sr. Venturini Medina y asistidos del Letrado Sr. Pinillos Hermosilla, seguidos por el trámite de Menor cuantía.
VISTO, siendo Magristrado Ponente el Ilmo. Sr. D. Victoriano Jesús Navarro Castillo
La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.
Por el Juzgado de Primera Instancia nº 68 de Madrid, en fecha 4 de octubre de 2000, se dictó sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por la representación procesal de D. Baltasar , D. Federico , D. Victor Manuel , Dª Teresa y Dª Laura , contra D. José y Dª Elisa , debo absolver y absuelvo a los codemandados de las pretensiones deducidas en su contra, con imposición a la parte actora de las costas procesales causadas".
Notificada la mencionada sentencia, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido en ambos efectos, y en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, ante la que comparecieron expresadas partes, substanciándose el recurso por sus trámites legales, no habiéndose acordado el recibimiento del pleito a prueba en esta alzada.
La VISTA PUBLICA celebrada el día 17 de octubre de 2002, tuvo lugar con la asistencia de los letrados de las partes expresadas que informaron cuanto creyeron conveniente en apoyo de sus respectivas pretensiones.
En la tramitación del presente recurso han sido observadas las prescripciones legales.
Se aceptan los de la sentencia recurrida.
El Procurador Don Antonio Martín Fernández, en nombre de D. Baltasar , y Don Federico, Don Victor Manuel , Doña Teresa y Doña Laura , promovió juicio de menor cuantía suplicando del Juzgado una sentencia por la que se declare la nulidad del contrato de arrendamiento celebrado el 11 de mayo de 1968, sobre el local sito en la c/ DIRECCION000 , NUM000 , condenado a la parte demandada a restituir el local litigioso con sus frutos e intereses. Y subsidiariamente, para el caso de que se considere válido, que se declare que dicho contrato es de arrendamiento de industria, sometido al código civil, por lo que no tiene derecho a la prórroga forzosa.
Los demandados, esposos Don José y Doña Elisa , comparecieron en los autos y se opusieron a la demanda. El Juzgado desestimó la demanda y contra cuya sentencia la parte actora interpone recurso de apelación que su Letrado mantuvo en el acto de la vista en base a dos motivos sobre los que centró sus alegaciones: 1.- El contrato es de arrendamiento de industria. No se cerró la farmacia anterior que continuó el demandado, quien adquirió la licencia y siguió la industria en funcionamiento urdiendo un fraude de ley para burlar el art. 3 de la ley de arrendamientos urbanos de 1964. 2.- Nulidad del contrato, porque la disposición transitoria 3ª de la nueva ley de arrendamientos urbanos no constituye derecho imperativo y admite pacto en contra lo que obligaría al arrendador a otorgar un nuevo contrato a favor de un pariente del demandado a quien le pudiera ser cedido el arriendo. Concurre nulidad radical por ser contrario a la naturaleza temporal señalada en el art. 1543 del código civil, como resulta de las cláusulas tercera y cuarta del contrato, que lo convierten en un contrato a perpetuidad y esto es contrario al orden público infringiendo el art. 1261 del código civil; nulidad que deriva de infringir normas imperativas según el art. 6 del código civil. También concurre nulidad por razón de la causa, y no es susceptible de confirmación ni de prescripción. También es nulo por el contenido de la cláusula segunda relativa a la no repercusión de las obras al arrendatario, lo cual es contrario al deber de conservación. No hay proporcionalidad de las prestaciones, ni se contempla revisión de renta, y unido a la posibilidad de cesión a los parientes constituye todo ello, a su juicio, un abuso de derecho.
La parte apelada impugnó el recurso solicitando la confirmación de la sentencia.
Para mejor inteligencia de lo planteado en el recurso, consignamos los hechos que resultan probados de las actuaciones, teniendo en cuenta que las partes no cuestionan los documentos a que ahora nos referimos, con lo que están aceptados unas veces de modo expreso y otras implícitamente:
1).- Doña Carolina , de quien traen causa los actores, era titular de una farmacia en la DIRECCION000 , NUM000 , de Madrid, cuyo local era de su propiedad.
El 10 de mayo de 1968 otorgó escritura de traspaso (así titulado el documento notarial) a favor de Don José , soltero, también farmacéutico (doc. 5 de la demanda, fs. 38 y ss.). De la escritura transcribimos las cláusulas que afectan a lo aquí debatido: "Segunda.- Como tal titular y propietaria de la Farmacia, Doña Carolina traspasa a Don José la misma sin inclusión del derecho de arrendamiento del local, por el precio de ochocientas mil pesetas. Tercera.- Una vez sea firmada esta escritura se hará cargo de la Farmacia el Sr. José , cesando en toda actividad dentro de dicha Farmacia y como tal farmacéutica la Srta. Carolina , sin perjuicio de que por aplicación de las normas oficiales que rige la profesión de farmacéutico tenga que estar esta Farmacia a nombre de la Sra. Carolina hasta tanto se formalicen los trámites administrativos y colegiales para que la Farmacia en todos sus aspectos figuren a nombre del Sr. José ".
2).- El 11 de mayo (al día siguiente) está fechado un documento privado (doc. 8 de la demanda, f. 46) suscrito por las mismas partes de la escritura en que declaran: "2º.- Que el precio real de venta de la farmacia es el de dos millones quinientas cincuenta mil pesetas, cantidad ésta que, una vez deducida las doscientas mil pesetas recibidas en la notaría, recibe la señorita Carolina...
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